переуступка ипотеки: можно ли оформить и на каких условиях

Содержание

Переуступка прав на квартиру по договору ипотеки

Переуступка ипотеки: можно ли оформить и на каких условиях

На начальном этапе строительства многоквартирного дома у застройщика имеется в наличии множество квартир. По мере роста стадии готовности объекта, жилье раскупают. И тогда покупка квартиры из первых рук, вряд ли, удастся.

При этом существуют предложения о продаже жилья в новостройке, которые продаются повторно, по переуступке прав на жилье. Ипотека при этом возможна, но в редких случаях. Об этом поговорим далее.

Как купить квартиру в ипотеку, если она продается по переуступке прав?Покупка квартиры по переуступке прав — это сложный и довольно специфичный процесс, на практике встречающейся не так уж часто.

Правовое естество переуступки прав осуществляется согласно соответствующему договору, регулируется несколькими законодательными нормами, Гражданским кодексом и другими правовыми актами, что вызывает множество споров и вопросов. На уступке прав можно неплохо заработать, инвестируя деньги в строительство, а после выгодно продав жилье в построенном доме.

Переуступка прав на недвижимость не противоречит действующему законодательству и допускается в следующих случаях:

  • после того, как будет выплачена стоимость квартиры, согласно договору застройщика и первого владельца жилья
  • если застройщик даст согласие на переуступку прав требования
  • если жилье было приобретено по ипотеке, то на переуступку прав необходимо согласие банка.

Уступка прав требования на квартиру подлежит обязательной государственной регистрации. Чтобы избежать мошеннических схем с подменой договоров, покупатель жилья должен соглашаться только на переуступку прав требования только по договору долевого участия в строительстве.

Как оформляется сделка по переуступке прав?

Оформление прав переуступки происходит юридически посредством подписания договора цессии, согласно которому все права от предыдущего инвестора перейдут к последующему покупателю. После того, как дом будет достроен, собственником новой квартиры станет новый владелец. Покупателю, приобретающему квадратные метры по схеме переуступки прав, необходимо учитывать ряд особенностей.

В первую очередь к этим особенностям относится необходимость заплатить застройщику, чтобы получить его согласие на проведение подобной сделки и документ, подтверждающий выплату стоимость квартиры.

Дольщик может уступить право на квартиру в период от момента регистрации договора долевого участия и до момента и закрытия акта приема-передачи объекта, но только при условии, что стоимость жилья будет полностью выплачена.

Как оформляется покупка жилья по переуступке прав?Другая важная особенность — необходимость письменного согласия застройщика на продажу залоговой квартиры по схеме переуступки прав, которая, как правило, фиксируется в договоре ДДУ.

Законодательно письменное согласие застройщика не обязательно, но застройщики обычно настаивают на включении данного пункта в договор. Движет ими только желание документально зафиксировать возможность получения дополнительной прибыли, поскольку за свое согласие застройщики получают до 3% от стоимости приобретаемой недвижимости.

Как взять ипотеку по переуступке в банке?

Найти кредитную организацию, которой было бы интересно предоставить ипотеку, используя в качестве залога не готовую недвижимость, а права требования к застройщику хоть и реально, но все-таки сложно. Банки неохотно идут на такие сделки, как минимум, по двум причинам:

  • данный вид займов обладает высокой степенью риска кредитора, так как всегда остается опасность нарушения застройщиком сроков ввода жилья в эксплуатацию
  • у банков существует большое количество альтернативных ипотечных программ, которые, являясь весьма востребованными у заемщиков, приносят гораздо больший доход.

Как показывает опыт поиск ипотеки по переуступке лучше осуществлять непосредственно на строительной площадке, поскольку рекламные объявления банков, работающих в данном направлении, обязательно будут на месте возведения здания.

Другой способ найти банк, который готов выдать ипотеку, используя в качестве залога права требования к застройщику, — это сотрудничество с юридическим лицом, продающим квартиру.

Как правило, такие компании являются строительными холдингами, выступающими соинвесторами и оказывающими услуги по финансово-кредитному сопровождению сделок.

Строительные холдинги уже сотрудничают с банками, выдающими ипотеку по переуступке прав.

Третий вариант наиболее хлопотный — обращаться во все попавшиеся банки и спрашивать у них о возможности получения ипотечного кредита по переуступке прав.

Сегодня число финансовых учреждений, готовых кредитовать покупку жилья по переуступке прав, растет. При этом в фавориты в данном сегменте вышли банки с максимальным числом аккредитованных новостроек: «Сбербанк», DeltaCredit, «ВТБ24», МТС, «Банк Москвы» и «Промсвязьбанк».

(7 4,29 из 5)
Загрузка…

Источник: https://moezhile.ru/zakony/pereustupka-prav.html

Квартира по переуступке в ипотеку

Квартира по переуступке в ипотеку

Как правило, переуступка ипотеки на квартиру является трёхсторонней сделкой между кредитором, старым заёмщиком и новым заёмщиком. Реже встречается уступка долга от банка другому кредитору. Наконец, кредитором не всегда выступает банк.

Когда и кому может понадобиться эта юридическая процедура? К ней прибегают и обеспеченные, и терпящие проблемы заёмщики.

По договору переуступки новый собственник квартиры принимает на себя обязательство по выплате остатка долга банку и получает квартиру в собственность.

Договор один – стороны разные

Приобретая ипотечное жильё, которое было куплено продавцом с помощью банка, продавцы должны попросить у банка согласия на переуступку прав по ипотеке (а равно и обязанностей) им, покупателям, как новым должникам.

Приобрести квартиру по переуступке в ипотеку, в принципе, не сложнее, чем взять ипотеку «с нуля», поскольку начальные процедуры ипотечного кредитования были пройдены ещё продавцом.

Так, покупка квартиры по переуступке прав может привлекать покупателя «юридической чистотой» квартиры.

Покупатель предпочитает ипотеку по переуступке потому, что срок выплаты может быть относительно недолгим, если сравнивать с обычными 10–20-летними ипотечными договорами.

Согласие банка на переуступку ипотеки влечёт для нового заёмщика принятия всех условий кредитного договора, подписанного с предыдущим заёмщиком.

Новый собственник должен, среди прочего, страховать квартиру так же, как это делал предыдущий хозяин. Если в договоре ипотеки было предусмотрено право внесудебного обращения взыскания на залог, новому заёмщику также приходится принимать это правило.

Ещё одно условие, связанное с аннуитетным характером платежей, это фиксированная сумму процентов, которую нельзя пересчитать и уменьшить, если это не предусмотрено договором (как правило, не предусмотрено).

Покупая квартиру, уже находящуюся в ипотеке, новый хозяин должен понимать, что он принимает на себя не только остаток долга перед банком, но и тот период, в течение которого долг должен платиться.

Права собственности на квартиру переходят с момента регистрации такого перехода в Росреестре. До окончания регистрации стороны могут обратиться с заявлением об отмене сделки. В этом случае договор о переуступке ипотеки не вступит в силу, поскольку предмет ипотеки не сменил собственника.

При проверке нового заёмщика аналитик кредитного отдела оценивает, можно ли считать его достаточно надёжным клиентом по сравнению с продавцом квартиры.

Если продавец отдаёт квартиру по переуступке ипотеки из-за личных финансовых проблем, выбор у банка невелик: старый заёмщик, так или иначе, не сможет платить.

Но если старый заёмщик просто хочет поменять жильё на более просторное, банк может отказать, если оценит потенциального покупателя квартиры как менее надёжного клиента по сравнению с уже проверенным.

Как уже отмечено выше, переуступка квартиры может быть вынужденной мерой заёмщика, который потерял работу, но может быть вызвана и его желанием взять новое жильё, избавившись от уже ненужного.

И новое жильё необязательно должно быть больше, его преимущество может состоять в том, что оно не обременено ипотекой.

Ведь ипотека является исключением из общего запрета на изъятие у гражданина единственного жилья.

Гражданский процессуальный кодекс запрещает изымать жильё, если оно единственное; но даже единственное жильё может быть изъято, если оно было в ипотечном залоге.

Для получения согласия банка на переуступку ипотеки необходимо обратиться в отдел ипотечного кредитования, который оценит платёжеспособность нового заёмщика. Если кредитный инспектор находит, что уступка возможна и не увеличивает риск банка, юридический отдел готовит договор цессии в пользу нового заёмщика, предварительно купившего квартиру у старого.

После завершения сделки возникнет следующая правовая ситуация:

  1. Покупатель является новым собственником и новым заёмщиком.
  2. Продавец больше не является ни собственником, ни заёмщиком.
  3. Кредитор и условия займа остаются теми, какими были на момент покупки.

Поскольку последнее слово остаётся за банком, покупателям следует дать рекомендацию по составлению предварительного договора купли-продажи: если покупается квартира, уже находящаяся в ипотеке, необходимо проверить, чтобы договор не накладывал штраф, если сделка сорвётся по вине банка.

Преимущества переуступки для покупателя

Когда покупатели выбирают, как купить квартиру наиболее безопасно, вариант с выкупом чужой ипотеки один из лучших; и чем дольше квартира была в ипотечном залоге, тем безопаснее будет покупка. Квартира, приобретаемая по договору долевого участия, тоже может быть предметом ипотеки.

При покупке квартир по договору долевого участия (ДДУ) исключается возможность появления потенциального наследника, так как квартира только что возникла и не могла быть ни у кого в собственности.

Приобретение квартиры на вторичном рынке связано с потенциальными рисками появления настоящих правообладателей, о которых покупатель не знал.

Титульное страхование призвано защитить имущественные интересы покупателя, если он потеряет квартиру; в этом случае он получает страховую выплату.

При этом у вторички преимущества и риски по отношению к новым квартирам носят «зеркальный характер»: вторичка, как правило, полностью была построено и зарегистрирована законно, но теоретически может возникнуть претендент на ту же собственность.

Итак, преимущества переуступки для покупателя:

  • высокая «юридическая чистота» квартиры;
  • меньший остаток задолженности;
  • меньший срок уплаты;
  • участие банка как гаранта сделки.

Наконец, немаловажным понятием является и кредитная история.

Покупатель, беря на себя оставшуюся часть кредита, относительно быстро выплачивает его и получает ещё один выплаченный кредит к своей истории.

Иные случаи ипотеки и переуступки

При покупке квартиры в ипотеку банки просят подтверждения доходов, несмотря на то, что квартира сама по себе является обеспечением кредита как залоговое имущество.

Другие кредитные организации могут выдавать ипотечные кредиты и без подтверждения доходов, если посчитают для себя приемлемыми риски.

Например, при кредитовании покупателей жилья небанковскими организациями в качестве меры обеспечения применялся договор о перечислении средств материнского капитала.

При приобретении жилья от физического лица с рассрочкой или отсрочкой платежа до окончательного расчёта устанавливается ипотека в силу закона. К ней применимо то же правило об обязательном согласии кредитора на замену должника, хотя данный вид ипотеки и не удостоверяется закладной.

Переуступка прав также называется цессией. Обычно договоры цессии заключаются между банком и коллектором, когда банк считает взыскание бесперспективным или нерентабельным, и продаёт долг коллектору. Поскольку ипотечные кредиты обеспечены самой недвижимостью, банк редко переуступает право требования по ипотечным договорам.

Такая ситуация может возникнуть, если предмет залога разрушился, но при этом не был застрахован, или разрушился в результате нестрахового случая.

Это также может произойти, если ипотека выдавалась под покупку квартиры на вторичном рынке, после покупки объявился пострадавший собственник, который истребовал квартиру себе, а договор титульного страхования не заключался, поэтому банк и заёмщик остались ни с чем: банк без залога, заёмщик без квартиры.

В этом случае, если заёмщик по договору не освобождается от уплаты кредита, он может прекратить выплаты по нему, но обязательства, которые нельзя расторгнуть в одностороннем порядке, всё равно сохраняют силу, а право требования по ним банк может уступить коллектору.

В случае банкротства банка новым кредитором по договорам ипотеки становится Агентство по страхованию вкладов, которое возвращает деньги вкладчикам и осуществляет получение платежей с заёмщиков.

В общем случае на переуступку прав нужно согласие кредитора, но не нужно согласия должника. Иногда банки просят ипотечного заёмщика привести ещё и поручителя. Это двойная гарантия возврата кредита: возврат обеспечивается и заложенной квартирой, и поручительством другого лица.

Если основной заёмщик не сможет расплатиться, то поручитель, расплатившись за него, приобретёт права кредитора и сможет обращать взыскание на заложенную квартиру.

Если ипотечная недвижимость переуступается новому заёмщику, то поручитель не обязан сохранять поручительства, если не давал на это согласия.

Если заёмщик приобрёл квартиру в доле (один из самых простых способов покупки жилья супругами), продать долю он может, если другие совладельцы не воспользовались правом преимущественного выкупа.

Применительно к жилым квартирам продажа доли постороннему — довольно редкий случай, но если квартира расположена на первом этаже и может быть легко перестроена в коммерческий объект, такая доля вполне может заинтересовать покупателя.

Иногда ипотечную квартиру вместе с задолженностью принимает на себя один из супругов в ходе раздела супружеской собственности.

Квартира при этом, как правило, куплена в браке и оформлена на имя одного супруга, а при разделе недвижимости супруг-заёмщик может получить отступное в виде денег или другой недвижимости и перевести квартиру и обязанности по ипотеке (с согласия банка) на другого супруга.

Итак, переуступка ипотеки может приводить к следующим основным ситуациям:

  • замена должника с согласия кредитора по купле-продаже квартиры;
  • замена должника при соглашении супругов о разделе имущества;
  • прекращение поручительства;
  • замена кредитора с согласия или без согласия должника при цессии или при банкротстве.

Договор, заключённый продавцом с банком, после закрытия сделки ляжет на покупателя, поэтому очень важно изучить его перед принятием переуступки.

Равно и для покупателя права ипотечного требования следует изучить ипотечный договор и закладную, чтобы убедиться в правильном составлении документов, иначе ипотека может оказаться ничтожной, а обеспечение по уступленному праву прекратит существование. Банкротство банка не является основанием для отказа от выплат или прекращения платежей.

Данные нарушения могут привести к иску со стороны агентства страхования вкладов, взысканию  штрафных сумм или даже изъятию ипотечной квартиры. Указанное агентство также должно давать согласие на переуступку квартиры покупателю.

Источник: https://ZhiloePravo.com/vopros/ipoteka/pereustupka.html

Переуступка ипотечной квартиры: как происходит продажа

Переуступка ипотечной квартиры: как происходит продажа

Приобретение квартиры в ипотеку – дело довольно хлопотное. Помимо поиска недвижимости, на плечи клиента ложатся все трудности, без которых не обходится ни одно оформление подобного кредита.

Переуступка ипотечной квартиры является достойной альтернативой для нуждающегося в жилье гражданина.

Однако в любом случае ему необходимо тщательно проанализировать все положительные и негативные особенности такой сделки и просчитать уровень затрат, которые потребуются для её реализации.

Что такое переуступка

Договор ипотеки предполагает наличие и у кредитора, и у заёмщика определённых прав и обязанностей. Согласно законодательству, каждая из сторон наделена правом передать их третьему лицу. Называется такая процедура переуступкой. По отношению к ипотеке она сводится к тому, что заёмщик продаёт купленную им квартиру вместе с кредитом, за счёт которого она и была приобретена.

При реализации такой схемы продажи квартиры нашему соотечественнику следует учесть подход банков к этому вопросу. Кредитные организации не регистрируют договор по переуступке долга, а подписывают отдельный документ с покупателем жилья (новым заёмщиком).

Переуступка ипотеки на квартиру нередко сопровождается изменением условий, действующих по текущему кредиту. В частности, на несколько пунктов может увеличиться ставка, согласно актуальным тарифам.

Это – один из тех моментов, которые требуют уточнения в банке.

Продажа квартиры по переуступке может быть инициирована и самим финансовым учреждением. При невыполнении заёмщиком своих обязательств по договору банк вынужден будет предъявить права на недвижимость. В зависимости от желания и опыта его сотрудников, квартира может быть реализована на аукционе. Другой вариант – переуступка ипотечного кредита в пользу другого, но уже надёжного клиента.

Но есть и второй вариант: заменяется не должник, а кредитор. Иными словами, банк перепродаёт долг кредитополучателя другому учреждению (тоже банку или коллекторской компании). Причём в некоторых случаях заёмщик может не знать о смене кредитора. Средства, перечисленные им по старым банковским реквизитам, переправляются на расчётный счёт нового владельца задолженности.

Когда используется

Вопрос относительно переуступки прав и обязанностей лица, купившего квартиру за счёт средств ипотечного кредита, возникает в различных ситуациях:

  • По завершении бракоразводного процесса один из супругов отказывается от принадлежащей ему доли в совместно нажитом имуществе. Все платежи по кредиту при этом платит второй супруг, в собственности которого осталась недвижимость.
  • Когда необходимо срочно продать квартиру. Обычно ипотека на переуступку оформляется быстрее, чем совершается процедура досрочного погашения кредита с последующим снятием обременения и продажей.
  • Получение наследства. Наследник умершего заёмщика не только становится владельцем недвижимости. На его плечи ложатся ещё и обязанности по обслуживанию договора кредитования.
  • Заёмщику необходимо быстро закрыть ипотеку, например, по причине отсутствия возможности погашать задолженность.
  • Кредитор переуступает ипотечный заём другому юридическому лицу – тоже банку либо компании-коллектору.

Особенности сделки

Переуступка права требования является одним из самых распространённых способов приобретения жилья в новостройках. Когда строительство завершается, все квартиры во вновь возводимых зданиях обычно уже распроданы.

Поэтому переуступка прав по договору долевого участия в строительстве (ипотека подобного типа может быть перепродана благодаря документу, который называется цессией) – едва ли не единственный способ приобрести жильё в понравившемся покупателю объекте.

Здесь есть один нюанс. Переуступку прав можно осуществить лишь до момента их реализации. Проще говоря, заключить договор цессии не получится после подписания акта приёма-передачи квартиры в эксплуатацию.

Кроме того, цессия предоставляет возможность заработать инвесторам, купившим в доме квартиру ещё на этапе котлована, путём перепродажи почти готового жилья по большей стоимости.

Возвращаясь к покупателям жилья в домах, строительство которых находится на завершающем этапе, можно утверждать, что договор переуступки предоставляет им неплохую возможность сэкономить. Встречаются случаи, когда приобретение квартиры непосредственно у застройщика обходится дороже, чем у частного соинвестора.

Эксперты выделяют у цессии лишь один недостаток – покупатель должен принять на себя все обязательства, требуемые дольщиком к выполнению. В случае признания по некоторым причинам договора долевого участия недействительным, новый правообладатель сможет предъявить претензии только первоначальному кредитору, а не к застройщику.

Не исключена вероятность того, что уступку прав по договору, перешедшему в категорию недействительных, суд признает незаконной. Тогда у застройщика вообще не останется никаких обязательств перед новым кредитором.

Как приобрести квартиру по переуступке

Многие задаются вопросом, а в принципе можно ли продать квартиру по переуступке по ипотеке? Да, законодательство позволяет это, но лишь до ввода жилья в эксплуатацию. После подписания акта приёма-передачи такая сделка превращается в простую куплю-продажу готовой недвижимости.

Для покупки квартиры по переуступке необходимо будет выполнить следующие мероприятия:

  1. Действующий инвестор подаёт на имя фирмы-застройщика заявление об уступке принадлежащих ему прав третьему лицу.
  2. Если потребуется, то вносится на расчётный счёт компании-застройщика установленная ранее сумма за разрешение переуступки прав.
  3. Заверение у нотариуса согласия сторон, участвующих в переуступке.
  4. Чтобы продать ипотечную квартиру по переуступке, заключается трёхсторонний договор на передачу имущественных прав. Его подписантами являются настоящий и будущий инвестор, а также представитель предприятия-застройщика.

После этих действий застройщик выдаёт новому инвестору сертификат, в котором содержатся точные параметры расположения объекта: секция, этаж и номер квартиры

Как правильно оформить договор

Алгоритм действий по оформлению договора переуступки выглядит достаточно просто, но требует внимания и определённых знаний. Пошаговая инструкция представлена ниже:

  • Изучите договор между собственником приобретаемой квартиры и застройщиком. Чтобы впоследствии не столкнуться с неожиданными трудностями, лучше поручить это юристу.
  • Заблаговременно проинформируйте застройщика о планируемой переуступке. В противном случае за несвоевременное уведомление он может вас оштрафовать.Здесь есть один нюанс, связанный с тем, что если квартира приобретается по ипотечному договору, имущественное право принадлежит банку. Для переуступки это не является препятствием, если:
    • Между банком и застройщиком есть соглашение или договор, и оба они выполняют свои обязательства в полном объёме.
    • В договоре переуступки будут указаны три стороны, в числе которых застройщик. Так будет получена гарантия, что квартира не заложена.
  • Передайте в нотариальную контору все необходимые заблаговременно подготовленные документы. В типовой набор входят такие:

    Пакет может меняться, если это не первая сделка с уступаемой недвижимостью.

    В приёмной нотариальных заведений, как правило, вывешен образец договора переуступки квартиры по ипотеке. Перед заполнением в кабинете у нотариуса, внимательно изучите все его разделы, поскольку у вас могут возникнуть вопросы.

  • Зарегистрируйте договор в Госреестре. Без этого договор юридической силы не имеет.

Совет: для того чтобы оформить договор на своё имя, можно воспользоваться услугами не только юристов, но и риэлторов.

Ипотека по переуступке

Финансовых организаций, предоставляющих подобную услугу, не так много, ведь недвижимость ещё не готова.

Самый простой способ – обратиться в один из банков, которые выдавали кредиты на квартиры в понравившемся объекте, когда они были в наличии у застройщика.

Вероятность получения предложения по оформлению ипотеки по переуступке там самая высокая. Поэтому при положительном решении вам останется только собрать необходимые документы и подать заявку на выдачу кредита.

Если же банк вам откажет, поищите другое финансовое учреждение, уже не из числа партнёров застройщика. Но будьте готовы к дополнительным требованиям – они отличаются от банка к банку.

Однако в списке практически всех кредитных организаций присутствует следующее условие: за основу расчёта суммы займа принимается наименьшая из стоимостей – либо оценочная, либо стоимость переуступки прав по договору долевого участия.

Как купить квартиру в новостройке по переуступке – подводные камни:

по теме:

Источник: http://plategonline.ru/ipoteka/obshhaya-informaciya/pereustupka-ipotechnoj-kvartiry.html

Переуступка: как купить квартиру в новостройке и сэкономить

Квартира в новостройке сегодня для большинства намного более желанна, чем аналогичный объект на вторичке. Каким образом наиболее выгодно приобрести квадратные метры в сданном или строящемся доме?

Аналитики рынка недвижимости утверждают, что получить желаемое с хорошей скидкой можно благодаря сделке цессии или переуступки. Плюсов у переуступки прав требования на квадратные метры немало:

  • вы можете купить квартиру, которой уже нет у застройщика;
  • возможна значительная экономия по сравнению с ценой аналогичной квартиры на вторичном рынке;
  • чаще всего квартиры по цессии продают на финальном этапе строительства, и вам не потребуется долго ждать переезда.

Но, как и везде, есть у договора цессии и свои особенности, которые для покупателя скорее относятся к разряду минусов:

  • оформление договора цессии стоит дорого — до 7-8% от стоимости жилья;
  • необходимо проверить договор ДДУ и его легитимность;
  • следует изучить всю документацию застройщика и выяснить, нет ли риска приобрести квартиру в замороженной стройке.

При грамотном подходе к проверке документов цессия реально поможет вам сделать хорошее приобретение, на 5-15% ниже рынка.

Нередко встречается переуступка ипотечной квартиры от физического лица. С точки зрения юридической чистоты этот вариант очень хорош.

Ведь если выбранная вами квартира уже однажды прошла проверку и была одобрена банком, то и во второй раз проблем наверняка не возникнет.

Переуступка прав на квартиру по договору ипотеки сегодня — явление очень распространенное, и в дальнейшем специалисты прогнозируют рост процента таких сделок. Опыт показывает, что переуступка ипотеки не только возможна, но и выгодна.

Виды переуступки права собственности на квартиру

Итак, сегодня на рынке можно встретить следующие типы цессии:

  • по договору долевого участия;
  • от подрядчика, который осуществлял какие-либо работы при возведении новостройки;
  • по договору ЖСК.

Цессия по ДДУ встречается наиболее часто, так как на сегодня именно ДДУ является наиболее надежным способом оформить право собственности на строящееся жилье. И банки вполне охотно дают кредиты под такие квартиры.

Поскольку на момент совершения сделки сама квартира физически не существует, по договору вы платите за переуступку прав требования на конкретную жилую площадь, характеристики которой должны быть четко прописаны в ДДУ.

А что можно сказать о продавцах квартир по цессии с ДДУ? Людей, которые предлагают купить у них право на жилье в новостройке, можно разделить на три основные категории:

  • обычный гражданин, у которого изменились обстоятельства;
  • инвестор;
  • владелец квартиры в замороженной новостройке.

С обычным гражданином все понятно: решение о продаже принимается в связи с непредвиденными обстоятельствами, например, рождением ребенка или другим значимым событием в семье.

Еще до выхода на сделку тщательно проверьте все документы.

Узнать, зарегистрирован ли ДДУ, вы можете самостоятельно через интернет-ресурс Росреестра. Для проверки застройщика потребуется больше времени, ведь у него должны быть разрешение на строительство, документ о праве на земельный участок и так далее.

Инвестор покупает квартиры надежных застройщиков на стадии котлована и продает их на стадии практически полной готовности. По такой схеме чаще всего реализуются наиболее популярные и ходовые сегодня студии, однушки и двушки бюджетного сегмента.

Перед сделкой стоит запросить не только информацию о застройщике, но и поинтересоваться деятельностью инвестора.

С замороженными новостройками связываться нельзя, потому что в случае, если строительство так и не будет продолжено, вы не сможете получить назад свои деньги. Обязательно проверяйте информацию по самому объекту, ознакомьтесь со скоростью выполнения работ, поинтересуйтесь репутацией застройщика.

Мы обсудили некоторые моменты, связанные с договором цессии по ДДУ. Еще одна схема, менее распространенная, — цессия по договору от юридического лица, которым является подрядчик.

Нередко застройщик расплачивается с подрядчиком не живыми деньгами за выполненные работы, а передает ему право на квадратные метры в построенном доме.

Если вы планируете купить квартиру у такого продавца-юрлица, вам следует выполнить следующие шаги:

  • проверьте договор, на основании которого у подрядчика имеется право требовать определенную жилплощадь (ее характеристики, площадь и расположение должны быть четко прописаны в договоре);
  • запросите акт сверки между застройщиком и подрядчиком. В нем должно быть указано, что в соответствии с вышеупомянутым договором долг застройщика перед подрядчиком исчерпан;
  • договор о праве юридического лица (застройщика) на квартиру должен быть зарегистрирован в Росреестре.

Если в документах нет однозначного определения недвижимости, право на которую возникает у подрядчика в момент окончания строительства, возможен следующий вариант.

Вероятно, то, что подрядчик хочет вам продать, — это переуступка долга (право требовать долг от застройщика), а не право требовать конкретную квартиру.

Поэтому тщательно проверяйте всех участников сделки и юридическую чистоту документации.

Вариант цессии с договором ЖСК — наиболее сложный с юридической точки зрения, поскольку смена одного пайщика жилищно-строительного кооператива происходит только с согласия всех остальных пайщиков. К тому же вся выгода может остаться в кармане у застройщика, который имеет единоличное право проводить такую сделку.

Ипотека на переуступку

Ипотечный кредит — наиболее доступный и распространенный способ решения жилищного вопроса в нашей стране, и в дальнейшем этот тренд будет только расти.

Многих интересует вопрос, можно ли осуществить покупку квартиры по переуступке в ипотеку, и какие требования к кредитуемой недвижимости выдвигает банк.

Ответ однозначен: ипотека на квартиру по переуступке сегодня выдается без проблем, если у продавца и у застройщика все в порядке с документами.

Весьма популярна сегодня военная ипотека по переуступке. Но цессия для подопечных Министерства Обороны имеет существенные отличия от классической военной ипотеки. Оформление военной ипотеки через договор цессии включает в себя два обязательных этапа:

  • необходимо заключить договор об уступке права долевого участия в новостройке с банком-кредитором;
  • параллельно нужно оформить в виде отдельного договора права на эту жилплощадь со стороны Министерства обороны.

Почему банк может отказать в ипотеке

Какой бы хорошей и выгодной для вас ни была выбранная недвижимость, на ее приобретение нужны средства. Поэтому при обращении в банк за ипотекой нужно трезво оценивать свои возможности. Вот распространенные причины отказа в жилищном займе:

  • недостаточный уровень дохода;
  • плохая кредитная история;
  • высокий риск потери работы или снижения заработной платы.

В первом случае можно поискать банк, который принимает не только справки 2-НДФЛ в качестве подтверждения вашего дохода, но и справки по форме банка. Это актуально для тех, кто часть дохода получает «в конверте» и не может убедить работодателя в том, что его зарплата должна быть полностью белой.

На случай налоговой проверки всегда можно сослаться на финансовую помощь родственников, закон этого не запрещает.

Однажды на рассмотрение российских законодателей уже выносился законопроект, нацеленный на полный контроль крупных покупок населения (от 600 000 рублей), но по ряду причин эта инициатива потерпела фиаско.

Так что вам остается лишь найти кредитную организацию, которая вас поддержит.

А вот с плохой кредитной историей все намного сложнее. Если у вас были просрочки, причем неоднократные, желающих дать вам кредит на жилье будет немного.

Для того чтобы скрасить свое кредитное реноме, можно взять несколько потребительских кредитов на небольшие суммы и вовремя их выплатить. Это станет демонстрацией вашей готовности быть порядочным заемщиком.

При визите в банк следует иметь с собой все документы по этим кредитам, чтобы специалист воочию мог убедиться в вашей честности.

В последнем случае имеются в виду профессии, которые находятся в зоне риска по уровню дохода или сопряжены с повышенной опасностью для жизни. Обычно это менеджеры по продажам (нет продаж — нет зарплаты), риэлторы, индивидуальные предприниматели, спасатели, монтажники-высотники и представители некоторых других профессий.

Если говорить о самой квартире по переуступке, то банк быстрее согласится выдать под нее кредит, если она расположена в аккредитованной новостройке.

В крайнем случае можно попытаться убедить банк провести проверку новостройки, если у банка нет на нее аккредитации. Но на такую процедуру идут далеко не все банки, потому что это требует времени и денег.

Ищем толкового советчика

Покупка квартиры по переуступке прав в ипотеку имеет ряд особенностей:

  • проверки объекта на юридическую чистоту может отнять много времени;
  • высокая стоимость оформления цессии;
  • получить одобрение банка даже на юридически чистую недвижимость непросто.

Но все эти препятствия преодолимы, и разница с рыночной ценой приобретаемой вами квартиры с лихвой покроет все ваши расходы. Будьте бдительны на каждом этапе.

Прежде чем предпринимать какие-то решительные действия, стоит сходить к юристу по недвижимости, который может дать вам дельный совет.

Но в данной ситуации, если вы хотите извлечь из покупки максимальную выгоду и избежать неприятностей, вам стоит обратиться к ипотечному брокеру.

Именно опытный и честный ипотечный брокер поможет вам обойти подводные камни и получить то, что вы хотите, как можно быстрее. Если вы планируете приобрести в ипотеку жилье в Санкт-Петербурге или Ленинградской области, компания «Ипотекарь» — это именно то, что вам нужно. Ваш личный менеджер поможет вам пройти все этапы непростого процесса получения ипотеки:

  • сбор документов в кратчайшие сроки;
  • поиск объекта;
  • проверку юридической чистоты квартиры по переуступке;
  • одобрение от нескольких банков;
  • выбор оптимальных для вас условий кредитования;
  • подписание договора с банком.

«Ипотекарь» оказывает реальную помощь всем, кто планирует связать свою жизнь с ипотекой или уже сделал это. Не тратьте время впустую, ведь с «Ипотекарем» вы можете стать собственником новой квартиры намного проще и безопаснее!

Источник: http://ipotekar.com/articles/osnovy_ipoteki/p565-pereustupka_kak_kupit_kvartiru_v_novostrojke_i_sekonomit/

Переуступка прав по ипотеке в 2017 году

Особенность ипотечного кредитования заключается в том, что приобретаемое жилье фактически находится во владении заемщика, но жилье находится в залоге у кредитора.

Владелец лишается права распоряжения до полного погашения взятых у него кредитных средств, о чем отмечено в статье 29 Федерального закона «Об ипотеке».

Чтобы продать жилье он должен получить разрешение у кредитора, который не всегда готов его дать.

Для кого это важно

Зачастую вопрос, что это такое — переуступка, возникает у лиц, желающих купить собственное жилье.

Термин «переуступка» обозначает передачу третьему лицу прав в отношении ко второму лицу со стороны его обладателя, то есть первого лица.

Она является одним из видов сделки с недвижимостью, под которой понимается аннулирование права требования и обязательств у одного лица с одновременным возникновением их у другого лица.

Сделка переуступки права по ипотеке позволит:

  Задолжавшему заемщику освободится от обязательств перед банком, получив выплаченные ему денежные средства
 Новому заемщику стать обладателем жилой площади по сходной цене
 Банку вернуть выданные кредитные средства вместе с процентными начислениями

Проведение сделки переуступки выгодно всем ее участникам, поэтому такого рода сделки в последние годы обрели некоторую популярность.

Права заемщика

Как правило, ипотечный договор заключается банком и заинтересованным в приобретении жилой площади физическим лицом.

У них после подписания договора возникают определенные права и обязанности, которые должны соблюдать обе стороны.

Заемщик может передать свое право на квартиру, купленную по ипотеке, если в условиях договора ипотечного кредитования предусмотрено право передачи третьему лицу.

Такого рода сделка называется переуступкой прав по ипотеке. В ходе ее совершения заемщик выходит и более не участвует в сделке, вместо него в сделку вступает выкупившее право лицо.

Если заемщик либо банк продают свое право владения, распоряжения и пользования покупаемого в ипотеку жилья, то оно отходит третьему лицу вместе с обязательствами.

Первоочередные шаги

Задолжавший заемщик должен в первую очередь получить разрешение банка на продажу своего права на жилую площадь.

Если банк выдаст разрешение, то он может на законных основаниях совершить сделку переуступки права на жилую площадь.

При этом заключается новый договор между банком и покупателем, который выступит в дальнейшем в лице заемщика. Но зачастую банки неохотно соглашаются на совершение сделки переуступки права.

: переуступка кредита на квартиру — чего следует опасаться

Переуступка квартиры в ипотеке

Приобретение жилой площади по ипотечному кредитованию входит в категорию сложных финансовых операций. Хотя законодатель прилагает усилия, направленные на упрощение процедуры.

Затруднения возникают как в ходе поиска квартиры, так и в ходе оформления ипотечного кредита.

Наилучшим вариантом в сложившейся ситуации становится приобретение права на квартиру по сделке переуступки.

Но покупатель должен предварительно оценить свои затраты, все положительные и отрицательные стороны такого рода сделки.

От физического лица

Сообразно указаниям статей 382, 391 Гражданского кодекса РФ переуступить свое право могут обе стороны — банк, заемщик.

Но он должен получить разрешение банка на совершение сделки переуступки права собственности на квартиру по ипотеке, купленную на его средства.

Норма заложена в положениях статьи 47 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Акт издан 16 июля 1998 года под номером 102-ФЗ.

Нарушение заемщиком установленного законодателем порядка может привести неблагоприятным для него последствиям.

Как правило, инициатором становится банк, который может выставить определенные требования.

К ним относится:

  Признание сделки переуступки недействительной переход договора переуступки в разряд «ничтожных договоров»
 Досрочное востребование полученных заемщиком кредитных средств включая процентные начисления к ним
 Обращение взыскания на предмет залога то есть жилую площадь, приобретаемую на средства по ипотечному кредитованию без учета мнений должника и нового владельца жилой площади

Если сделка успешно совершена, то квартира перейдет к новому лицу, который в дальнейшем будет погашать кредитные средства банку. Она не распространяется на сделки, связанные с передачей квартиры в наследство.

Покупатель должен исполнить обязательства по денежным средствам, включая пени и штрафные санкции.

Условия прописываются в договоре переуступки, который подписывается продавцом и покупателем.

По инициативе кредитора

Проведение банком сделки переуступки права по ипотеке не предусматривает получение согласия заемщика.

Но банком в обязательном порядке он должен быть поставлен в известность, что были внесены изменения в условия договора ипотечного кредитования.

Ему высылается уведомление о смене кредитора, если до окончания срока действия договора остается много времени. В противном случае, банк не всегда ставит его в известность.

Уведомление должно содержать информацию относительно:

  • новых реквизитов для осуществления ежемесячных оплат;
  • порядка и внесения платежа;
  • изменений прав и обязанностей заемщика и кредитора.

Банк может предъявить права на квартиру, которая находится у него в залоге, если заемщик не исполняет свои обязательства.

Он реализовывает квартиру, выставив на аукцион либо право на нее, совершив сделку переуступки.

В отдельных случаях он продает право на квартиру вне зависимости от наличия задолженностей по кредитным средствам, взятым по ипотеке другому банку.

Такого рода финансовая операция осуществляется, если заемщик нарушил график погашения кредитных средств, что привело к просрочке.

Банк просит открыть счет у нового кредитора с последующим переоформлением договора страхования квартиры.

Если по какой-либо причине заемщик не получил его, то новый кредитор не имеет право налагать штрафные санкции за несвоевременное исполнение денежных обязательств. От заемщика требуется подписание заявления с указанием выгодоприобретателя.

В новостройке

Сделка переуступки права собственности на жилье в новостройке позволяет сменить собственника, участвующего в долевом строительстве.

Банки с большой осторожностью выдают кредитные средства на приобретение не существующей в реальности квартиры. Она практически существует на бумаге, пока жилой дом не сдан в эксплуатацию.

Более охотно банки выдают ипотечный кредит на квартиру во вторичке, нежели на предусматриваемое в новостройке жилье.

Она имеет правоустанавливающий акт, удостоверяющий регистрацию права собственности.

В большинстве случаев, они выдают кредитные средства, если застройщик аккредитован в банке. Он имеет действующее соглашение о партнерских отношениях.

Потенциальному заемщику следует уточнить, с каким банком сотрудничает застройщик до приобретения у него квартиры.

Порядок оформления сопутствующих сделке переуступки документов обусловлен размером внесенной платы.

Если она внесена полностью, то разрешение на проведение сделки переуступки не требуется. Что, безусловно, облегчает вопрос о ее совершении.

Риски и выгода нового собственника

Сделка переуступки права на квартиру, приобретенную по ипотечному кредитованию, может принести определенную выгоду для ее нового владельца.

Он приобретает жилую площадь по сходной цене, которая отвечает его потребностям и возможностям.

Помимо того, такого рода сделка имеет определенные преимущества в его пользу, связанные с экономией денежных средств и времени на оформление документов.

В их число входит:

 Проведение сделки без осуществления процедуры оценивания жилой площади
 Приобретение квартиры в ипотеку без получения согласия банка и внесения первоначального взноса за нее
 Наличие полного пакета документов на покупаемую квартиру и оформление кредитных средств по ипотеке без уплаты комиссии

Но в отдельных случаях риск приобретения права на квартиру, которая находится в залоге, повысится за счет повышения банком процентной ставки.

Он имеет право повысить их вследствие действия экономического кризиса, например, падения курса рубля.

Если квартира продается банком, то покупатель может почувствовать некий психологический дискомфорт.

Сделка переуступки права на квартиру в новостройке может повлечь за собой определенный риск для покупателя, связанный с действиями застройщика.

Нужно заметить, что гарантий успешного завершения строительства и сдачи жилого дома в эксплуатацию в установленный срок продавец не может дать. Покупатель может остаться без жилой площади с обязательствами перед банком.

Ему следует учесть, что единственной гарантией в такой ситуации является завершающая стадия строительства. Она снижает риск покупателя, связанный с приобретением жилой площади.

Проблемы, возникающие в ходе совершения сделки переуступки квартиры, купленной в ипотеку:

  1. Повышение банком процентной ставки.
  2. Уменьшение срока кредитования.
  3. Введение различного рода комиссий, не предусмотренных в исходном договоре.

Указанные факторы способны значительно увеличить размер ежемесячной платы, которая согласно условиям ипотеки по договору переуступки должна вноситься в банк.

Зачастую его содержание отличается от содержания исходного договора по ипотечному кредитованию.

К тому же, не исключается вероятность мошеннических действий со стороны продавца. Он по истечению некоторого времени может подать в судный орган исковое заявление о признании сделки переуступки недействительной.

Такое же требование может быть выставлено банком, которого не устраивают ее условия.

Процедура оформления

Сделка предполагает совершения нижеперечисленных действий:

  Нахождение заемщиком, имеющим квартиру, приобретенную на ипотечные средства покупателя, который готов купить право на нее и затем обращение заинтересованных в проведении сделки переуступки сторон в банк, от решения которого зависит, будет она совершена либо нет
 Осуществление банком проверки платежеспособности лица которое выступает в качестве покупателя прав, после чего принимает соответствующее решение
  Подписание нового договора по ипотечному кредитованию банком и покупателем права на квартиру с последующим аннулированием исходного договора, если он отвечает требованиям банка
  Осуществление регистрации права требования на покупателя который станет новым владельцем жилой площади
 Произведение расчета между продавцом права на квартиру и его покупателем погашение новым заемщиком кредитных средств, взятых по ипотечному кредитованию

Существующее налогообложение

Приобретаемая квартира подлежит налогообложению сообразно указаниям Налогового кодекса.

В ходе совершения сделки купли-продажи недвижимости на граждане облагаются налогом НДФЛ в размере 13% от полученной прибыли.

Норма распространяется на объекты недвижимости, которые находились во владении менее 3 лет.

Граждане могут снизить налоговую ставку за счет налогового вычета, который предусмотрен законодателем. Его размер составляет 1 000 000 рублей.

При этом налогом облагается разница между первоначальными вложениями в квартиру и полученной в качестве платы за нее денежной суммы.

Если она была продана по первоначальной цене, то продавец освобождается от уплаты налога.

Оплату надлежит произвести до 15 июля последующего года вслед за совершением продажи квартиры.

И в заключение необходимо отметить, что покупатель должен предварительно обсудить с продавцом условия совершения сделки переуступки.

В обязательном порядке нужно получить разрешение банка, которое имеет немаловажное значение, как для продавца, так и покупателя.

Гражданам не следует брать кредит, если в условиях договора ипотечного кредитования предусмотрена сделка переуступки.

Источник: http://domdomoff.ru/pereustupka-ipoteki.html

Поделиться:
Нет комментариев

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.

×
Рекомендуем посмотреть