Как можно продать квартиру в ипотеку и купить другую в ипотеку

Содержание

Можно ли продать квартиру, купленную в ипотеку? Как продать квартиру, обремененную ипотекой

Как можно продать квартиру в ипотеку и купить другую в ипотеку

К сожалению, никто из нас не застрахован от внезапной потери работы, неожиданной болезни или прибавления в семье. В жизни могут случаться как горестные, так и радостные события. И даже приобретенное в кредит такое желанное жилье скоро станет обременительным или ненужным.

Можно ли продать квартиру, купленную в ипотеку? Мы попробуем сегодня в этом разобраться.

Когда такая сделка необходима?

Сотрудникам банков-кредиторов нередко приходится слышать от своих заемщиков: «Хочу продать квартиру по ипотеке, но не знаю с чего начать». Продажа квартиры, которая находится залоге у банка, для наших соотечественников явление пока ещё редкое.

Однако в современной банковской практике уже встречались такие случаи. К примеру, заемщик приобрел по ипотеке квартиру, аккуратно выплачивал текущие платежи, но затем, ввиду каких-то обстоятельств, ему понадобилось жилье большего размера.

В связи с этим он ищет покупателя на свою жилплощадь при помощи риелтора или самостоятельно.

Вырученные средства идут на выплату кредита, а оставшаяся часть становится первым взносом при приобретении жилплощади большего размера, но уже по новому кредитному договору.Ситуация может быть другой.

Если по истечении определенного промежутка времени клиент банка, получивший ипотеку, не может продолжать выплачивать кредит, то на данную недвижимость тоже подыскивается покупатель. Тогда оформляется договор о переводе долга, но лишь с согласия банка.

Покупатель имеет право приобрести недвижимость, но на него возлагается обязанность погасить долг перед банком, другими словами, он становится его должником.

Случаются ситуации, когда покупатель жилья не располагает суммой, которая необходима для покупки большей жилплощади, и также собирается взять ипотечный кредит. Это процедура более сложная, поскольку банку потребуется одобрить его кандидатуру, оценить его финансовые возможности, чтобы гарантии выплаты займа были сохранены.

Если у заемщика появились непреодолимые обстоятельства, не позволяющие вносить выплаты в полном объеме, банк в первую очередь заинтересован пойти ему на встречу в вопросе реализации жилой недвижимости.

Если покупатель на жилье ещё не найден, учреждение предлагает своему клиенту надежного и проверенного партнера для того, чтобы осуществить сделку. Однако заемщик должен хорошо понимать, как продать квартиру, обремененную ипотекой.

Это нестандартная сделка, поэтому она может повлечь за собой снижение продажной стоимости жилья.

Банк заинтересован в том, чтобы кредит был погашен, и просроченные платежи отсутствовали. Если заемщик по ряду причин не может выплачивать средства по займу, но согласен погасить его за счет реализации квартиры, то финансовое учреждение, как правило, обращает взыскание на залог. Это происходит во внесудебном порядке.

Продать квартиру, находящуюся в ипотеке, возможно при условии, что расчеты с покупателем будут проводиться через банк и под контролем сотрудника кредитного отдела. Такой порядок отчуждения имущества, находящегося в залоге, подробно описан в законе об ипотеке.

Обременение квартиры залогом налагает некоторые ограничения по распоряжению этим законным правом.

Ищем покупателя

Если вы хотите продать квартиру, купленную по ипотеке, необходимо обязательно получить согласие банка. Как только вы заручились его одобрением, необходимо выбрать оптимальную схему продажи.

Рассмотрим возможные способы продажи

Существует два варианта проведения подобных сделок. Какой более всего подходит в вашем случае – будут решать банк, покупатель и продавец. Способы значительно отличаются друг от друга. Очень важно, когда и при каких условиях будет снят залог с недвижимости – до регистрации прав собственности или после нее.

В первой ситуации банк дает свое согласие на замену собственника, а затем снимает обременение. В результате на какое-то время залогодателем является новый собственник квартиры – покупатель. Он помещает денежные средства в две ячейки в депозитарии.

В одной хранится сумма, которая равна остатку долга банку, в другой – оставшаяся часть. Операции с ячейками проводятся под контролем сотрудника банка. После регистрации прав собственности тот же работник изымает из «своей» ячейки остаток задолженности и вручает покупателю документ о снятии обременения.

Денежные средства из второй ячейки получает продавец квартиры. На этом сделка завершается.

Можно ли продать квартиру, купленную в ипотеку, другим способом?

Да, существует еще один вариант подобной сделки. Во втором случае заемщик вносит на свой счет в банке остаток задолженности, а также начисленные проценты по действующему кредиту. Это делается для того, чтобы финансовое учреждение списало эту сумму и выдало заемщику письмо о том, что его обязательства перед ним выполнены, и обременение с жилья снято.

Для этого продавец может оформить договор о продаже квартиры (предварительный вариант), после заключения которого покупатель передаст заемщику сумму, необходимую для закрытия им ипотечного кредита.

В свою очередь, заемщик внесет денежные средства на свой счет в банке до подачи соответствующих документов на регистрацию прав собственности.

Сдать все необходимые бумаги на снятие обременения и зарегистрировать договор продажи можно в один день.

Сделка редкая, но возможная

На вопрос о том, можно ли продать квартиру, купленную в ипотеку, сотрудники банков обычно отвечают, что эта сделка сложнее обычной, но она возможна. Срок, после которого осуществление ее возможно, устанавливается банком.

Сегодня существует три способа, по которым можно продать квартиру, купленную по ипотеке. Первый вариант – самостоятельная продажа. Он подразумевает прозрачность сделки и обязательное согласие на нее банка-кредитора.

После того как согласие получено и окончательно определена сумма долга по кредиту, заключается соглашение с покупателем. Оно должно быть заверено нотариально. Затем покупатель выплачивает банку-кредитору сумму, которую должен продавец.

После этого он получает на руки расписку и документ об отсутствии задолженности.

В указанный срок продавец официально должен зарегистрировать снятие обременения в соответствующем органе и переход права собственности на проданную квартиру. Обязательно должен быть зарегистрирован и договор продажи. Разница в средствах между суммой долга банку и ценой квартиры хранится в банковской ячейке, имеющей определенные условия доступа.

Вариант второй – продать кредит. Он отличается предметом продажи. Им является ипотечный кредит. Для этого тоже понадобится получение согласия банка-кредитора. В этом случае он вправе одобрить (или не одобрить) кандидатуру нового заемщика. Только тогда происходит переоформление кредита.

Оформляется соглашение о переводе задолженности на покупателя, принимающего обязательство по погашению долга. В данном случае квартира по-прежнему остается в залоге у банка. Кроме того, выкупить кредит может и одно финансовое учреждение у другого (перекредитование). Но такие операции они, как правило, совершают неохотно, в связи с тем, что не заинтересованы в потере своих клиентов.

Вариант третий — неофициальный

Это способ сомнительный во всех отношениях. Для его осуществления необходимо найти покупателя, желающего погасить кредит досрочно. Найти такого человека достаточно сложно. К тому же в этом случае ипотечный кредит должен быть погашен досрочно и без штрафных санкций. Если вы не знаете, как продать дом в ипотеке, то нужно учитывать, что сделка будет проходить так же, как и с квартирой.

Другие вопросы, связанные с продажей ипотечной квартиры

Довольно часто с получением долгожданного жилья люди получают и множество проблем. В основном они связаны с изменением условий жизни, потерей работы, невозможностью выплачивать кредит. К примеру, многих интересует вопрос о том, можно ли продать квартиру по военной ипотеке. Такая сделка возможна, но при получении согласия на нее банка-кредитора и Министерства Обороны.

Сегодня вы узнали, можно ли продать квартиру, купленную в ипотеку. Надеемся, что полученные сведения помогут вам правильно провести такую сделку.

Источник: http://.ru/article/132640/mojno-li-prodat-kvartiru-kuplennuyu-v-ipoteku-kak-prodat-kvartiru-obremenennuyu-ipotekoy

Можно ли продать квартиру в ипотеке

Если у человека возникла необходимость избавиться от обременения ипотечным кредитом, он может реализовать залоговую недвижимость. Также такая потребность может появиться, когда понадобилось расширить жилплощадь. Далее будет рассмотрено, как продать квартиру в ипотеке с минимальными рисками и затратами.

  • СКАЧАТЬ образец договора купли-продажи квартиры

Вариант №1: сделка через наличный расчёт

Суть данного метода заключается в следующем: найти покупателя, который согласен купить квартиру, находящуюся в залоге у банка. К примеру, жилплощадь оценивается в 2500 т.р., а задолженность перед банком составляет 1100 т.р.

В таком случае покупатель передает продавцу сумму долга (1100 т.р.), тот в свою очередь рассчитывается с банком, снимая обременение, и после этого оформляет договор купли/продажи. Покупателю остаётся доплатить 1400 т.р. и он станет новоиспеченным владельцем квартиры.

Сразу стоит отметить, что найти покупателя в таком случае довольно сложно, так как будет иметь место фактор недоверия и нежелания проходить круги ада, в виде хождения по различным инстанциям (Регистрационная палата, МФЦ и т.д.). Тем не менее, такой способ продажи недвижимости, обремененной кредитом, является наиболее выгодным для продавца.

Порядок действий

Собственник квартиры должен официально оповестить свой банк о том, что собирается продать квартиру, находящуюся в залоге. В стандартном договоре ипотечного кредитования прописан пункт, согласно котором клиент не имеет права реализовывать недвижимость (пока долг полностью не погашен), не получив документального согласия банка.

Если своевременно не предупредить банк о своих намерениях, он просто отменит действия договора купли/продажи. В таком случае не избежать судебного разбирательства.

Банки с нежеланием одобряют подобные действия со стороны клиентов. Это обусловлено тем, что в случае продажи ипотечной квартиры (по сути, досрочного погашения займа) человек перестает приносить кредитной организации доходы в виде уплаты процентов.

По этой причине в большинстве случаев человеку придётся объяснять причину досрочного погашения. Таковыми могут быть:

  • ухудшение уровня жизни (увольнение, понижение в должности и т.д.), в связи с которым он не способен более вносить платежи по кредиту;
  • переезд в другой город;
  • проблемы со здоровьем (потребуется документальное подтверждение в виде больничных справок) и т.д.

Решив все вопросы с банком, необходимо найти покупателя, согласного купить квартиру на таких условия – внести часть средств (с помощью которых будет выплачен кредит) до оформления договора купли/продажи.

Следующий шаг — это передача от продавца к покупателю задатка (должна составлять размеру долга по кредиту). Данную процедуру необходимо документально оформить (честному слову сегодня никто уже не верит): пишется от руки расписка, в которой прописан факт передачи денег.

К ней составляется договор с указанием того, что продавец обязуется продать квартиру после факта снятия обременения по заранее утвержденной стоимости. Подписанные бумаги рекомендуется заверить у нотариуса (это необходимо скорее покупателю, дабы обезопасить себя).

В составленном договоре должны быть прописаны следующие моменты:

  1. Сумма сделки и порядок расчёта. Продажная стоимость разделяется на 2 части: залог (необходимый для погашения кредита) и оставшаяся сумма, которую получает продавец «на руки». Для передачи средств обычно используют депозитные ячейки. В договоре прописывается, что до составления договора купли/продажи, доступ к этим ячейкам есть только у покупателя. Когда заканчивается оформление всех бумаг, покупателю открывается доступ к ячейке с денежными средствами.
  2. Сроки продажи квартиры и снятия обременений со стороны банка.

После заполнения всех бумаг, участники сделки совместно направляются в банк. с целью погашения остатка долга (выплачивается с предоставленного задатка). После оплаты нужно взять в банку о том, что задолженность была погашена, а также закладную на квартиру.

После чего необходимо снять обременение с жилплощади. Для этого продавцу и представителю банка необходимо обратиться в МФЦ или Рег.палату и подать заявление о том, что квартира больше не находится в ипотеке. Соответствующий бланк для заполнения выдает регистратор.

Для обращения понадобятся следующие документы:

  • паспорт собственника;
  • свидетельство о том, что задолженность была полностью погашена;
  • договор купли/продажи;
  • закладная на жилплощадь.

По завершению регистрации в трехдневный срок продавцу необходимо забрать предоставленные копии документов, а также выписку о снятии обременения из ЕГРН.

После всех бюрократических манипуляций можно приступать к продаже жилья. Дальнейшие действия не отличаются от стандартной процедуры купли/продажи.

Вариант №2: потенциальный покупатель тоже обременен ипотекой

Ещё один способ – это найти покупателя, у которого тоже на плечах ипотека. Необходимо уточнить, какой суммой он располагает из личных активов, а какая сумма находится в обременении.

Необходимое условие заключается в том, чтобы наличных средств покупателя хватило на погашение ипотечного долга продавца, а кредитной суммы хватило для оплаты остальной части стоимости продаваемой квартиры.

Рассмотрим процедуру на конкретном примере:

  1. Объект недвижимости продаётся за сумму 3000 т.р. Сумма долга продавца — 900 т.р. Покупатель имеет на руках 1100 т.р., а общая одобренная сумма ипотечного кредитования — 2000 т.р.
  2. Если обе стороны соглашаются с условиями друг друга, покупатель передаёт (также как в первом случае по расписке) сумму в 900 т.р. Это будет задаток на квартиру.
  3. Используя полученный задаток, продавец погашает свой долг по ипотечному кредиту. После чего он вместе с сотрудником банка снимает обременение с недвижимости в МФЦ или рег.палате.
  4. Затем продавец вместе с покупателем предъявляет банку необходимый список документов для регистрации закладной и ипотеки.
  5. После оформления банком договора ипотеки покупателя, оба участника сделки составляют стандартный договор купли/продажи.

По итогам у покупателя на руках остались 200 т.р., которые он передает продавцу по средствам банковской ячейки. После успешной регистрации сделки, продавец получает остальные 1900 т.р. наличными от банка, либо через ту же ячейку.

Вариант №3: продажа с обременением банком

Данный способ практически идентичен представленному в самом начале. Разница лишь в том, что человек перекладывает обязанности по поиску покупателя на банк. Кредитные организации идут в таких случаях навстречу, ведь они заинтересованы в том, чтобы вернуть залоговые средства. Так, подобную схему активно практикуют Сбербанк, ВТБ и ряд других крупных банков.

Действуя по такому методу, продавец избавляет себя от части обязанностей (поиск покупателя, подготовка документов и т.д.). Однако в большинстве случаев теряет 5-10% от оценочной стоимости квартиры. Это связано с тем, что банк не стремится продать недвижимость дорого (так как это долго), а пытается сделать это как можно быстрее.

На видео о продаже ипотечной квартиры

Заключение

Каждый из перечисленных способов продажи ипотечного имущества имеет ряд особенностей. Наиболее выгодный (для продавца) вариант – это самостоятельный поиск и продажа за наличные.

В таком случае при наличии времени можно реализовать недвижимость по реальной стоимости. Однако в условиях жесткого ограничения по времени лучше воспользоваться помощью банка. Как правило, такие компании имеют партнеров для ускоренного выкупа ипотечного жилья.

Источник: http://ru-act.com/nedvizhimost/ipoteka/prodat-kvartiru-v-ipoteke.html

Как купить квартиру которая находится в ипотеке?

Приобретение жилья рассчитывают по нескольким критерием. Среди них — стоимость недвижимости. Используются доступные варианты для снижения итоговой суммы. Таким вариантом выступает покупка ипотечной квартиры, то есть приобретение недвижимости с обременением. Банк предлагает купить ее по цене ниже рыночной.

Сведения о недвижимости, которая находится в ипотеке и продается, предоставляются как самими заемщиками в виде объявлений, так и банками на специализированных ресурсах. Последние могут объединять все предложения для облегченного поиска по городам и регионам.

Как купить квартиру находящуюся в ипотеке у банка?

Покупка ипотечной квартиры сопряжена с определенными рисками:

  • владелец недвижимости не имеет права распоряжаться собственностью в полной мере — сделки по купле-продаже, аренде, дарению оформляются при обязательном посредничестве банка;
  • продают ипотечное жилье при отсутствии средств на погашение кредита — если средства появятся, заемщик может отказаться от продажи;
  • не рекомендуется покупать жилье путем погашения ипотеки — снимается обременение и заемщик становится полноправным владельцем недвижимости, которую не захочет уже продавать.

Для минимизации рисков и проведения результативной сделки следует обратить внимание на определенные нюансы оформления:

  • получение выписки из ЕГРП позволяет ознакомиться с полной информацией по объекту — наличие долгов и иных обременений помимо залогового обеспечения в ипотеке;
  • все транзакции осуществляются через залогодержателя, рекомендуется открытие банковской ячейки для передачи средств;
  • при наличном расчете оформляются расписки;
  • из домовой книги берется выписка о прописанных лицах.

Пока ипотечная квартира является залоговым обеспечением, банк-залогодержателей обеспечивает правомерность заключаемой сделки. Это облегчает процедуру покупки при условии, что все действия согласуются с представителями банка.

Преимущества покупки ипотечной квартиры

Покупка ипотечной квартиры обладает следующими преимуществами:

  • низкая по сравнению с рыночной стоимость за счет срочности предложения;
  • надежность проводимой сделки благодаря посредничеству банковского учреждения.

Вместе с положительными аспектами имеются и негативные:

  • наличие обременения ограничивает действия с недвижимостью и отпугивает потенциальных покупателей;
  • юридически сложная процедура оформления;
  • банк использует ситуацию и навязывает собственные условия и требования.

При наличии подходящего предложения и выгодных условий покупки ипотечной квартиры негативные аспекты разрешаются в стандартном порядке оформления.

Порядок оформления

Выделяют три способа, по которым покупают квартиру в ипотеке:

  • приобретение жилья у банка;
  • оформление ипотечной недвижимости в новую ипотеку;
  • покупка ипотечного жилья у собственника.

Покупка ипотечной недвижимости у банковского учреждения осуществляется по упрощенной схеме. Ситуация предполагает, что имущество взыскано с недобросовестного плательщика и продается в срочном порядке. Поэтапно порядок оформления заключается в следующих действиях:

  • аренда двух банковских ячеек — одна для погашения кредита, вторая — для перечисления средств текущему владельцу;
  • заключается договор о покупке, прописываются дополнительные условия о расчете и штрафные санкции на случай, если заемщик передумает;
  • достигнутая договоренность заверяется у нотариуса для дополнительной гарантии и правомерности;
  • переход права собственности регистрируется в Росреестре.

Купить ипотечную квартиру по ипотеке можно при сохранении залогодержателя. То есть новая ипотека оформляется в том же банке. Соблюдение условий и требований делает такой способ быстрым.

В итоге новый владелец компенсирует затраченные средства прежнему собственнику и берет на себя выплату оставшейся ипотеки.

В определенных условиях банк предоставляет сниженную процентную ставку и выгодные условия кредитования.

Покупка ипотечной квартиры у собственника проходит в ином порядке. Основным условием становится согласие банка на такую сделку. Его представители сопровождают каждый из этапов сделки. Они устраняют риски мошенничества и гарантируют правомерность оформления покупки.

Порядок действий при покупке через собственника аналогичен процедуре оформления через банк. Отличие заключается в условиях — их устанавливает заемщик, а не банк.

Можно ли продать квартиру в ипотеке и купить другую?

С учетом допустимой покупки ипотечной квартиры, допускается и ее продажа. Из-за обременения недвижимость может быть реализована только с разрешения банка. Для его получения обращаются к представителям учреждения, обосновывая причину. При добросовестных выплатах по кредиту банк пойдет навстречу и предложит следующие варианты действий:

  • погасить оставшуюся задолженность за счет средств своих или покупателя;
  • перевести обязательство по ипотеке на нового владельца.

Распространенный вариант — погашение кредита за счет покупателя. Банк потребует заключить предварительный договор купли-продажи. Документ станет гарантией, что после погашения и снятия обременения полноправный владелец не передумает.

Одновременное оформление продажи ипотечной квартиры и покупки другой юридически задача сложная, но осуществимая. При посредничестве банка недвижимость можно поменять на другую при некоторых условиях:

  • добросовестные выплаты по кредитным обязательствам;
  • выплата значительной части кредита;
  • новая недвижимость стоит меньше.

В последнем пункте допускаются варианты обменять или купить квартиру и с большей площадью или стоимостью. Разницу в цене заемщику придется погасить самостоятельно.

Если у Вас есть вопросы, проконсультируйтесь у юриста Задать свой вопрос можно в форму ниже, в окошко онлайн-консультанта справа внизу экрана или позвоните по номерам (круглосуточно и без выходных):

  • +7 (499) 404-01-39 — Москва и обл.;
  • +7 (812) 494-88-69 — Санкт-Петербург и обл.;
  • +7 (499) 404-01-39 — все регионы РФ.

Источник: https://ahrfn.com/ipoteka/kak-kupit-kvartiru-kotoraya-naxoditsya-v-ipoteke.html

Как продать ипотечную квартиру — способы быстро избавиться от ипотеки

Как продать ипотечную квартиру — способы быстро избавиться от ипотеки

Некоторые граждане, купившие долгожданную квартиру в кредит, через время не могут осуществлять ежемесячные платежи по разным причинам, либо понимают, что 20ти метровая однушка совсем не подходит для семьи из пяти человек, а может быть ситуация на рынке так кардинально поменялась, что ипотечная квартира выросла в цене в два раз и велик соблазн продать её и заработать, и в итоге заемщик решается продать жилье.

Многие ипотечные заемщики будут удивлены, но продать квартиру в ипотеке реально, не только не потеряв вложенных денег, но и заработав. Правило первое – квартиру, находящуюся под обременением, без согласия банка продать не получится.

Согласно ст. 29 и ст. 33 ФЗ «Об ипотеке» под редакцией от 7.05.2013 года № 102-ФЗ, у заемщика есть право использования заложенного имущества. В его обязанности также входит содержание имущества в надлежащем виде.

Продажа третьим лицам или утрата является незаконным действием, что защищает банк, выдавший ипотечный кредит, и согласно ст. 301-303 ГК РФ отчуждение возможно лишь в пользу банка, являющегося залогодержателем.

Однако, существуют ситуации, когда банк может пойти навстречу заемщику и выдать разрешение на продажу квартиры, находящейся в ипотеке.

Почему продают ипотечные квартиры?

Существует несколько причин, по которым у ипотечного заемщика может возникнуть желание или необходимость продать квартиру, купленную по ипотеке и находящуюся в залоге у банка:

  • Потеря дохода, требующегося для осуществления регулярных платежей.
  • Желание получить доход (заработать) на ипотечном жилье.
  • Необходимость в покупке жилья с большей площадью.

Давайте подробно рассмотрим эти причины и способы, с помощью которых можно «избавиться от ипотеки»:

Продажа ипотечного жилья по причине падения платежеспособности

В сегодняшних экономических реалиях никто из российских заемщиков не застрахован от потери работы и, следовательно, стабильного денежного дохода. Никто не знает, что будет через несколько лет, а финансовые прогнозы не всегда оправдывают ожидания.

А обязательные платежи по ипотечному кредиту необходимо уплачивать строго раз в месяц, четко в срок и в полном объеме, причем житейские неурядицы потребителя никого не волнуют. И когда наступают непредвиденные ситуации, у заемщика вполне предсказуемо и естественно возникает желание продать квартиру в ипотеке, чтобы сразу выплатить все долги перед банком.

Причем сделать это необходимо до принятия залогодержателем дополнительных мер на основании ФЗ «Об ипотеке» (залоге недвижимости).

Продажа ипотечной квартиры с целью заработать на возросшей цене

Многие граждане покупают квартиры в новостройках на начальном этапе строительства по сравнительно низким ценам. Когда строительство дома уже полностью завершено, то цена на недвижимость возрастает в разы, а в некоторых ситуациях «с головой» покрывает расходы на ипотечный кредит.

Если с самого начала заемщик, являющийся участником долевого строительства, ставит перед собой цель получить прибыль, то ему желательно продать недвижимость до того, как дом будет сдан в эксплуатацию. Это вызвано тем, что переоформить договор цессии не составит особого труда в отличие от получения необходимого пакета документов на готовое жилье, введенное в эксплуатацию.

Есть исключительные случаи, когда жилье в строящемся доме уже не требуется (гражданин, например, получил наследство или приобрел другое жилье), поэтому заемщик решает продать квартиру в ипотеке, причем с финансовой выгодой.

Продажа вторичного жилья, находящегося в ипотеке, подразумевает снижение рыночной стоимости, так как большинство граждан не горят желанием взваливать на свои плечи имущество, находящееся у банка в залоге.

Продать ипотечную квартиру для улучшения жилищных условий

Возьмем пример из жизни: заемщики (молодая семья) получают повышение и денежную прибавку, у них рождаются дети, и приобретенная в ипотеку квартира теперь становится для них маленькой. Заемщики из этой категории задумываются, как продать квартиру в ипотеке и купить жилье, устраивающее семью по квадратуре.

В ситуации, когда финансовый доход семьи позволяет приобрести другое жилье в кредит, банк не запрещает взять еще одну ипотеку только в том в случае, если семья будет регулярно осуществлять обязательные платежи по двум долгосрочным кредитам. Но данный вариант предусматривает первоначальный взнос.

Способы как продать ипотечную квартиру

Вы можете продать квартиру в ипотеке, используя несколько вариантов:

  1. Самостоятельный поиск покупателя и продажа залоговой квартиры — когда покупатель будет найден, банк заключает соглашение в письменном виде с покупателем о дальнейшей покупке ипотечной квартиры. Будущий владелец квартиры полностью рассчитывается по ипотечному кредиту, после чего продавцу-заемщику выдается справка об отсутствии задолженности. Затем заемщик может сам снять обременение с квартиры.
  2. Досрочное погашение ипотечного кредита — заемщик самостоятельно занимается поиском покупателя, который готов приобрести жилье с обременением. Покупатель передает продавцу сумму, требующуюся для досрочного погашения ипотечного кредита.
  3. Передача (продажа) обязательств по ипотечному договору — заемщик может найти покупателя, который тоже планировал приобрести квартиру в кредит. Банком предусмотрена схема перекредитования, механизм которой применяется в таких ситуациях.
  4. Продажа ипотечной квартиры с помощью залогодержателя (банка) — будущий владелец квартиры (покупатель) на две депозитные ячейки вносит две суммы – одну для досрочного погашения ипотечного кредита, а вторую для покупки недвижимости. Снятием обременения занимается банк.

Рассмотрим перечисленные варианты продажи ипотечной квартиры более подробно:

Самостоятельная продажа ипотечного жилья

Потенциальному покупателю лучше сразу «раскрыть карты» и проинформировать, что квартира находится у банка под обременением. Если вы будете утаивать этот факт и выдавать информацию частями, покупатель может заподозрить, что его вовлекают в аферу и откажется от покупки.

На деле все происходит гораздо проще. Покупатель смотрит квартиру, она ему нравится, и он согласен ее приобрести. Для этого он обращается в банк и изъявляет желание выкупить долговые обязательства продавца.

Далее будет составлен предварительный договор купли-продажи, который заверяется у нотариуса.

В банке арендуется две депозитные ячейки. В первую вносится сумма, требующаяся для погашения ипотечного кредита в полном объеме, а во вторую вносится оставшаяся сумма, который причитается продавцу после совершения сделки.

Договор купли-продажи будет оформлен после того, как с квартиры будет снято обременение.

Доступ к депозитным ячейкам, как банку, так и продавцу будет открыт лишь тогда, когда будет должным образом оформлена сделка, а договор зарегистрирован в Росреестре.

Досрочное погашение ипотечного кредита и последующая продажа квартиры

Не каждый покупатель согласится на подобную сделку, и найти такого человека достаточно сложно. Квартиры, находящиеся под обременением у банка, отпугивают, тем более на вторичном рынке есть прекрасные альтернативные варианты, чистые с юридической точки зрения.

Механизм досрочного погашения кредита чаще всего применяется при ипотеке жилья, которое находится на разных этапах строительства. Новостройки пользуются повышенным спросом у покупателей не только из-за новизны.

Привлекает граждан современная планировка, большие площади и ряд других удобств, поэтому на последних этапах строительства у надежного застройщика свободных квартир не найти.

С потенциальным покупателем заключается предварительный договор купли-продажи, который будет заверен нотариально. Перед этим он должен внести задаток, требующийся для погашения ипотечного кредита в полном объеме.

Когда ипотека будет закрыта, снимается обременение (как правило, процедура осуществляется за 5 дней), продавец и покупатель направляются в регистрационную палату для оформления договора купли-продажи или переоформления договора долевого участия в строительстве.

Продажа обязательств по ипотечному кредиту

Ряд граждан, которые сами изъявляют желание приобрести квартиру в кредит, интересуются залоговыми квартирами, продажей которых занимается банк. Одно из преимуществ такого жилья – сниженная стоимость по сравнению с рыночной. Механизм оформления квартиры в данном случае почти не отличается от стандартной сделки:

  1. чтобы покупатель был рассмотрен в качестве потенциального заемщика, ему необходимо предоставить соответствующий пакет документов, который установлен для всех желающих взять ипотечный кредит;
  2. если будущая сделка будет одобрена, осуществляется страхование и оценка квартиры – согласно положениям ФЗ «Об ипотеке» действующей редакции от 7.05. 2013 года №101-ФЗ.

В этом случае сотрудники банка самостоятельно занимаются перерегистрацией обременения в Росререстре в связи с тем, что ипотечная квартира сменила владельца. Заемщику требуется поставить подпись на дополнительном соглашении о переуступке кредитных обязательств.

Продажа квартиры с помощью банка

Заемщик по определенным причинам может переложить ответственность за продажу ипотечной квартиры на держателя залога – банк. Это возможно, если заемщик сменил место жительства, уехал в командировку на длительное время, или не имеет свободного времени.

В таких случаях присутствие самого заемщика-продавца не требуется, так как банк совместно с покупателем занимаются снятием обременения.

Если имеется остаток после проведения сделки, он будет находиться в банковской ячейке, и заемщик может в удобное для него время забрать причитающиеся деньги.

Продажа ипотечной квартиры в общей сложности занимает порядка 21 дня, из них пять дней занимает процедура снятия обременения, а в остальные 14 дней проводится сделка купли-продажи.

Источник: http://www.papabankir.ru/ipoteka/kak-prodat-ipotechnuyu-kvartiru/

Как продать квартиру купленную в ипотеку

Можно ли продать квартиру, купленную в ипотеку? Советы экспертов и практика сделок

Приходится констатировать, что наше общество, в общем, очень слабо разбирается в законодательстве. Да и действовать смело, зная свои права и обязательства, мало кто спешит.

А ведь такая позиция чревата утратой прекрасных возможностей улучшить (или исправить) свое социальное и имущественное состояние. В данном случае, мы поговорим о жилье, а конкретно о том, можно ли продавать квартиру.

Продать квартиру находящуюся в ипотеке: 3 способа как это сделать

Зачем нужно продавать собственное жилье, тем более, если с таким трудом купил его, оформив справки и прочие документы.

получив деньги по ипотеке в Сбербанке? Бывают случаи, когда заемщик не в силах дальше тянуть оплату по ипотечному займу и хотел бы жить в более скромном жилье. Либо хочется улучшить жилищные условия или поменять место проживания.

Просто многие кто задается такими вопросами, не задумались, что и квартиру, купленную в ипотеку можно продать, совершено легальными способами.

Как продать ипотечную квартиру?

Зачем продавать ипотечную квартиру?

Ипотечные кредиты берутся на длительные сроки — до 30 лет.

Ипотечный заемщик — не раб, не крепостной, чтобы всю жизнь прожить в одном месте.

В течение срока ипотеки у человека могут измениться обстоятельства: например, потребуется квартира большей или меньшей площади из-за изменения состава семьи либо изменится финансовое состояние заемщика — как в лучшую, так и в худшую сторону.

Можно ли продать квартиру в ипотеку и купить другую в ипотеку

И преимуществом, и недостатком одновременно приобретения недвижимости в ипотеку является то, что выплата за квартиру происходит в течение многих лет. У заемщиков нередко возникает вопрос, можно ли продать квартиру в ипотеку и купить другую в ипотеку?

В зависимости от причин, по которым необходим смена, вопрос купли-продажи недвижимости может быть решен по-разному. Риелторы отмечают, что наиболее популярными причинами смены одной, приобретенной в ипотеку, на другую, купленную по той же программе, являются: улучшение материального положения заемщика или увеличение семьи.

Иногда возникают обстоятельства, когда квартиру, купленную в ипотеку, приходится продавать.

Это может быть связано с потерей работы или трудоспособности. Иногда семья хочет переехать в другой район или разменять одну квартиру на две меньшей площади. Распространенный случай, когда заемщик в течение нескольких лет регулярно оплачивал платежи по ипотеке.

Спустя некоторое время он решил купить, большую по площади.

Продажа квартиры в ипотеке и покупка другой – можно ли

Поэтому ипотека становится все более популярным вариантом. Но время течет, жизнь меняется, появляются новые обстоятельства… И, возможно, квартира с обременением становится ненужной, чересчур обременительной или просто маленькой.

Можно ли продать квартиру, находящуюся в ипотеке, и как это сделать? Первое, что вы должны сделать, – известить о своем намерении банк.

По Федеральному закону № 102, взятая в ипотеку, находится в залоге у банка.

Можно ли продать квартиру в ипотеке в 2018 году

Покупка – удовольствие довольно дорогое, если, конечно, вы — не долларовый миллионер, для которого сбор необходимой суммы – вопрос нескольких дней, в крайнем случае — месяцев.

Простым смертным чаще приходится приобретать жильё на деньги, полученные посредством ипотечного кредита.

Квартира, в которой проживает заёмщик, выступает гарантом погашения задолженности – банк «замораживает» право собственности на данную недвижимость (нельзя передать её другому лицу) на срок действия займа (10-20 лет).

Можно ли продать квартиру в ипотеке Сбербанка

Как продать ипотечную квартиру от Сбербанка без лишней волокиты и расходов, подскажут в отделении банка.

Самостоятельная реализация жилья заемщиком будет расценена финансовым учреждением как нарушение условий договора, что чревато санкциями и штрафами, вплоть до требования досрочно погасить кредит.

Да и согласие на снятие обременения нужно получить от банка, а это возможно только в случае полного погашения задолженности и выполнения всех обязательств по займу.

Заемщик уведомляет финансовое учреждение о своем желании реализовать недвижимость.

Можно ли продать квартиру, если она в ипотеке?

Причин тому может быть множество, но в большинстве случаев – это слишком высокая процентная ставка, возможность заработать на сделке купли-продажи или затруднительное финансовое положение.

Дело в том, что при наличии ипотеки банки могут не открыть новый кредит. При этом, согласно ст. 29 и 33 ФЗ об ипотечном кредитовании, заемщик имеет право эксплуатировать и продавать квартиру, купленную в кредит, на свое усмотрение.

Источник: http://juridicheskii.ru/kak-prodat-kvartiru-kuplennuju-v-ipoteku-38415/

Как продать жилье, находящееся в ипотеке?

Сегодня в России очень много собственников жилья, приобретенного в ипотеку. Иногда у заемщика ипотеки возникает ситуация, когда он хочет продать ипотечную квартиру, чтобы купить другую, более просторную или при переезде в другой регион либо при выезде из страны вообще.

И тут возникает весьма интересный вопрос: Как продать квартиру в ипотеке, если кредит за нее еще не выплачен? Ведь по закону нельзя заключить договор купли-продажи недвижимости, если она все еще находится под ипотечным обременением, то есть находится в залоге у банка.

Как продать квартиру, за которую не выплачен ипотечный кредит?

Однако совершить подобную сделку можно и вполне реально, но сначала следует разобраться в ее особенностях. Прежде всего, необходимо знать, что продать квартиру и другое жилье с обременением ипотекой можно только, если банк-кредитор даст на это согласие.

Поэтому, планируя продать дом, квартиру или другую недвижимость, находящуюся в ипотеке, в первую очередь, нужно сообщить об этом намерении кредитующему банку.

Также нужно понимать, что процесс продажи такой недвижимости можно растянуть на достаточно продолжительное время.

Итак, для начала надо обратиться в кредитную организацию, чтобы выяснить можно ли продать жилье, и какие действия необходимо выполнить, чтобы банк разрешение на продажу недвижимости.

Первое, что нужно узнать, истек ли срок, в течение которого нельзя произвести досрочное погашение ипотеки. Если этот срок миновал, то можно приступать к решению дальнейших задач.

При отсутствии серьезных оснований на продажи ипотечного жилья, банк предложит заемщику несколько вариантов продажи жилья, находящегося у него под залогом.

«Доверительный» способ продать ипотечную недвижимость

Первый вариант носит кодовое название «Доверительный». В этом случае одновременно производятся регистрация договора и залог.

Этот способ предполагает, что покупатель вносит задаток, равный сумме задолженности по ипотечному кредиту. Денежные средства поступают на расчетный счет продавца, но распоряжается этими деньгами банк.

Кредитная организация использует данные денежные средства для досрочного погашения ипотечного займа.

После чего залог и все обременения с жилья снимаются, можно заключать договор купли-продажи. Затем остаток суммы за приобретение квартиры покупатель перечисляет в банковскую ячейку.

Получить данную сумму продавец может только после того, как договор купли-продажи будет заключен, а недвижимость полностью будет переоформлена на нового владельца.

Подобная схема продажи ипотечного жилья используется чаще всего, та как для кредитора она является наименее рискованной.

Как правило, ни у покупателя, ни у продавца при использовании данного варианта сделки не возникает особых проблем. Но эта схема основывается на взаимном доверии между продавцом и покупателем.

Не каждый соискатель новой квартиры готов платить деньги до заключения договора купли-продажи.

Однако чтобы подстраховаться, можно заключить предварительный договор, при заверении у нотариуса, или же покупатель может потребовать у продавца расписку о получении денег, которая имеет юридическую силу даже без заверения нотариусом.

«Тройная защита» при продаже ипотечной квартиры

Второй способ носит название «Тройная защита», так как он является безопасным для всех участников сделки, однако этот вариант потребует значительно больше времени. Для снижения рисков, деньги за жилье делятся на две части и помещаются в разные банковские ячейки.

На один счет кладется сумма, которая равна остатку задолженности по ипотеке, а на другой счет — остаток денежных средств за продажу квартиры. Иногда открывается и третья ячейка, в которую помещается письмо от кредитной организации о снятия залога с недвижимости.

Можно ли продать недвижимость, находящуюся в ипотеке?Участники сделки получают допуск к этим ячейкам только при предъявлении договора купли-продажи, который прошел государственную регистрацию. Кредитор разрешает продать жилье до снятия залога, а договор-купли-продажи можно заключать сразу после того, как деньги будут внесены в ячейки.

Таким образом, покупатель на некоторое время становится одновременно и владельцем квартиры и заемщиком ипотеки. После погашения задолженности, банк снимает все ограничения с жилья.

После завершения процесса оформления всей документации, продавец получает возможность снять разницу между задолженностью по ипотеке и стоимостью квартиры.

Этот способ отличается дополнительными затратами на аренду банковских ячеек и сроком проведения сделки, который составляет, как правило, 2−3 недели.

Однако данный вариант также пользуется большой популярностью, так как обеспечивает всем участникам сделки полную безопасность.

«Перезайм» ипотечного жилья при продаже

Существует еще один интересный вариант продажи жилья, находящегося под залогом кредитной организации, так называемый «Перезайм».

В этом случае заемщик, а по совместительству и продавец квартиры, приводит покупателя, готового переоформить ипотеку на себя, в банк.

Если новый заемщик удовлетворяет всем требованиям финансового учреждения, то составляется новый договор, согласно которому жилье все же остается в залоге у банка, но ипотечный кредит уже выплачивает другой клиент.

Если же ипотека уже выплачена или продавец готов личными денежными средствами досрочно погасить ипотечный кредит, то ему необходимо выяснить у банка, где находится закладная по ипотеке.

Возможно, что за время погашения жилищного займа была произведена перепродажа закладной, и забрать ее нужно будет и нового владельца. Для этого не обязательно посещать кредитора, узнать нужную информацию можно по телефону.

Кредитная организация также должна предоставить клиенту информацию об остатке по ипотечному займу на момент продажи недвижимости.

Итак, существует, по меньшей мере, 3 способа продать жилье с обременением ипотекой, однако все приведенные выше варианты не так уж просты.

У каждого способа имеются свои достоинства и недостатки, условия, трудности и особенности, ведь продажа ипотечной недвижимости — это тоже финансовая сделка, которая несет определенные риски.

Какой вариант выбрать — решать банку и покупателю, а продавец примет их решение.

(5 5,00 из 5)
Загрузка…

Источник: http://moezhile.ru/pokupka-prodazha/zhile-v-ipoteke.html

Поделиться:
Нет комментариев

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.

×
Рекомендуем посмотреть