Как оформить ипотеку: этапы и процедура сделки

Содержание

Процесс оформления ипотечной сделки. Наиболее подробное описание

Как оформить ипотеку: этапы и процедура сделки

Приобретение жилья через ипотеку представляет сбой сложный и долгий процесс. Он состоит из большого числа этапов, который нужно проходить в строгом порядке. При возникновении вопросов и проблем, можно вернуться на предыдущий этап  или начать все заново.

Исходя из этого, стоит запастись большим терпением и деньгами, ведь до получения квартиры придется платить различные взносы и комиссии.

Рассмотрим подробнее этапы ипотечной сделки от подачи заявки до заселения в собственную квартиру, а также особенности каждого этапа.

Выбор ипотечной программы и банка

При выборе программы следует учесть несколько факторов:

  • Размер ежемесячного платежа, который не должен превышать 40% от среднего дохода.
  • Сумма первого взноса (чем больше, тем лучше).
  • Стоимость приобретаемого объекта.
  • Тип объекта (дом, квартира) и место его нахождения.

Разные банки предлагают разные условия кредитования, поэтому можно подобрать практически индивидуальные условия для себя. Основными параметрами при выборе программы являются:

  • Ставка. В зависимости от типа жилья (новое или вторичное) может меняться от 12 до 16%
  • Сумма займа. Каждый банк имеет свою методику расчета максимальной суммы. Так, в одном могут одобрить 3 млн.р., а в другом только 1 млн.р.
  • Валюта. Хотя валютная ипотека сейчас не так сильно популярна, как лет 10 назад, когда основные валюты не так сильно меняли курс, но все же находятся заемщики предпочитающие оформить ипотеку в валюте, отличной от рубля. Это могут быть те, кто получает зарплату в валюте. Ставка по валютной ипотеке будет ниже, но рисков выплатить больше за счет изменения курсов валют предостаточно.
  • Обеспечение. Сюда можно отнести требования банка к наличию созаемщиков и поручителей. Некоторые кредиторы позволяют оформить ипотеку без них (например, если заемщик получает заплату в этом банке или вносит большой первый взнос).
  • Первый взнос. В большинстве случае ПВ не должен быть меньше 20-30%. Сейчас уже сложно встретить предложения, когда можно оформить ипотеку без первого взноса.
  • Условия страхования. Сюда входить страхование личное и объекта залога.
  • Возможность досрочного погашения. Она будет интересна тем, кто намерен погашать ипотеку досрочно, например, маткапиталом или госсубсидией.

Если самостоятельно разбираться со всем этим лень, то можно обратиться к ипотечному брокеру, который предложить выгодные и подходящие варианты. Но стоит помнить, что за такие услуги придется платить (2-4% от суммы кредита или фиксированную сумму 30-100 т.р.)

Подача заявки

После выбора программы, нужно  подать пакет необходимых документов на рассмотрение.

Это может затянуться от 3 дней до 4 недель в зависимости от того, какие документы подавались (время рассмотрения трудовой книжки и 2НДФЛ меньше, чем время рассмотрения справки по форме банка и трудового договора/контракта), а также от наличия поручителей, созаемщиков.

На подачу заявки нужно подходить всем участникам. Здесь заполняются анкеты, передаются документы на рассмотрение. После получения положительного решения от банка можно переходить на следующий этап.

Поиск недвижимости

Объект должен соответствовать требованиям банка, с которыми можно ознакомиться у менеджера. В среднем требования выглядят так:

Для вторичного рынка:

  • Квартира должна быть отдельной
  • Соответствовать сантехническим нормам, иметь системы канализации, водоснабжения, отопления.
  • Не должна быть признана ветхой, аварийной, находиться в списках на снос.
  • Располагаться в зоне покрытия ипотеки.
  • Быть пригодным для круглогодичного проживания.

Для новостроек:

  • Застройщик должен быть аккредитован, работать на рынке от 5 лет, соответствовать оценочным нормативам по ФЗ №214, не иметь задержек в строительстве и сдаче объектов, должны отсутствовать причины инициирования банкротства.
  • Объект должен быть построен хотя бы на 20% (на этапе котлована никто кредитовать не будет из-за высоких рисков недостройки).

Здесь можно воспользоваться услугами риелторов, которые ускорят время поиска подходящего объекта. Стоимость таких услуг достигает 2-4% от суммы сделки или фиксировано.

Оценка выбранного объекта

Она нужна, чтобы определить стоимость залога для банка. Например, если стоимость сделки  3 млн.р., а оценщик оценил залог только в 2 млн., то банк вряд ли согласует такой невыгодный и неликвидный залог. Для достоверной оценки придется обратиться к услугам независимых оценщиков.

Оплачивает эти услуги заемщик (в среднем 2-20 т.р.). Если банк выявит недостоверность оценки, то на оценщика могут подать жалобу в СРО, и назначить дополнительную оценку, за которую снова придется платить клиенту. Поэтому изначально лучше воспользоваться услугами партнеров-оценщиков банка.

Для оценки потребуется предварительный-договор купли-продажи.

Согласование выбранного объекта недвижимости

После того, как объект найдет, его нужно согласовывать с банком. Для этого назначается день, когда в ипотечный отдел приходят клиент (созаемщики, поручители), продавец и менеджер вместе.

До этого составляется предварительный договор купли-продажи или уступки прав требования (для новостроек). Если продавец юрлицо, то дополнительно подготавливаются документы: выписка из ЕГРЮЛ,  уставные документы, подтверждение права собственности на объект и проч.

(по требованию). Если продавец – физлицо, то копию паспорта, выписки из БТИ и проч.

После проверки всех документов (в течение 3-10 дней), банк оглашает решение по согласованию или отказе. В последнем случае придется искать квартиру заново. Если решение положительное, то можно переходить на следующий этап.

Заключение и подписание кредитного договора

Если первые этапы прошли быстро и «безболезненно», то на этапе подписания могут возникнуть вопросы. Прежде чем что-то подписывать, нужно внимательно изучить каждый пункт, чтобы не было неприятных последствий, как в анекдоте «Скажите, а почему в пункте 345 подпункте 10 написано выжечь на лбе заемщика герб банка?».

Особо пристальное внимание стоит уделить приложенному графику платежей, который должен быть приложен к договору в качестве официального приложения, на права и обязанности сторон, комиссии и потенциальные расходы, на наложение и снятие обременения, на возможность досрочного погашения (есть ли возможность выбрать тип погашения и есть ли штрафы или комиссии), комиссия за обслуживание и ведение текущего счета, правила погашения, страховка объекта залога и проч. Если банк вводит комиссии, то они должны быть учтены при расчете эффективной процентной ставки. Перед подписанием нужно уточнять о наличии всех дополнительных платежей, чтобы оценить реальную стоимость ипотеки. Важно обратиться внимание на пункт о возможности изменению процентной ставки в одностороннем порядке.

Если какие-то пункты категорически не устраивают клиента, то от подписания лучше отказаться, даже после успешного прохождения предыдущих этапов, чтобы выплата не оказалась пожизненной кабалой.

Самое главное: перед подписанием нужно адекватно оценить свои способности и возможности по выплате ипотеки. Конечно, мысль о скором переселении в собственную квартиру может полностью затмить разум, однако, поддаваться этому не стоит. Присутствовать на подписание должны все участники (заемщик, созаемщик, поручители).

Регистрация сделки

После подписания кредитного договора,  с ним и договором купли-продажи (передачи прав требования) нужно будет ехать в госрегистратуру. Перед этим оплачивается госпошлина в размере 2 т.р.

В госрегистратуре нужно пройти госрегистрацию договоров. Процесс может длиться  до 2х недель. После регистрации покупатель получает право собственности с обременением. Объект недвижимости переходит в залог банка.

Подписанный в регистратуре договоры передаются в банк, после этого осуществляется процесс передачи денег продавцу: наличными, на счет, через ячейку. Самый безопасный способ – это использование банковской ячейки.

В этом случае продавец знает, что деньги уже находятся в ней, а покупатель знает, что если что-то пойдет не так, то покупатель не получит денег из ячейки. Передавать деньги до регистрации не стоит, т.к. если вдруг в ней откажут (например, выяснится, что идет двойная сделка), то вернуть отданные средства будет проблематично.

Страхование залога

Покупатель обязуется самостоятельно страховать объект залога каждый год от повреждения, разрушения, а также страховать свою жизнь и трудоспособность.

Последнее страхуется в этом же банке, а вот недвижимость можно страховать и в другом месте, главное, чтобы банк одобрил и принял оформленный полис. В среднем затраты на это составляют 0,5-1,5% от суммы кредита ежегодно.

Для страховки потребуется кредитный договор и договор купли-продажи.

Процесс выплаты

После оформления права собственности с обременением со следующего месяца заемщик должен вносить ежемесячные платежи. В случае просрочек или невозможности исполнять обязательства, залог может быть продан банком для погашения долга.

Поскольку продажа проводится по более низким ценам, то заемщику это крайне невыгодно. Банк постарается продать ее так, чтобы погасить только свою долю. То, что клиент вносил наличными в качестве первого взноса, может и вовсе не вернуться.

Таким образом, процесс от поиска предложения до вселения в приобретенную квартиру может затянуться до нескольких месяцев, поэтому стоит набраться терпения. Чтобы сэкономить время и нервы, можно воспользоваться услугами риелторов.

Они могут сопровождать сделку на протяжении всего периода оформления, помочь в поиске подходящей недвижимости, оформить договора, оплатить от имени клиента госпошлину, застраховать недвижимость, подобрать оценщика, зарегистрировать договор в регистрационной палате, проверить квартиру на юридическую чистоту и проч. Перед выбором риелтора стоит уточнить все функции, которые он будет исполнять, поскольку услуги стоят недешево (2-4% от суммы). Если клиент хочет сэкономить на риелторе, то всю работу придется делать самостоятельно и разбираться во всех тонкостях этого дела.

Источник: https://mycredit-ipoteka.ru/kredit_molodim_semjam/protsess-oformleniya-ipotechnoy-sdelki-naibolee-podrobnoe-opisanie.html

Порядок оформления договора купли-продажи квартиры

Порядок оформления договора купли-продажи квартиры

Сегодня самым популярным способом приобретения недвижимости является оформление ипотечного кредита.

Для большинства граждан ипотека является единственной возможностью обзавестись родным уголком в кротчайшие сроки. По сравнению с обычным кредитом ипотека имеет массу преимуществ, позволяющих выбрать именно её.

Однако, она не лишена и недостатков, которые следует учитывать при заключении сделки купли-продажи квартиры в ипотеку.

В данной статье мы ответим на следующие поставленные вопросы: каковы риски продавца и покупателя при заключении сделки купли-продажи по ипотеке? как выглядит процедура оформления пошагово? как получить ипотеку? какие документы следует собрать для одобрения? Ответы на эти и другие вопросы ищите далее.

Преимущества и недостатки заключения сделки

Заключение сделки купли-продажи квартиры по ипотеке — крайне ответственное мероприятие, требующее особого подхода. Перед обращением в банк следует как можно тщательней изучить все плюсы и минусы данного вида кредитования и только после принимать взвешенное, обдуманное решение.

Так, к преимуществам ипотечного кредита можно отнести следующие:

  • возможность в максимально сжатые сроки обзавестись собственным жильём, не откладывая деньги и не дожидаясь, пока накопится необходимая денежная сумма;
  • срок, на который выдается ипотечный кредит, может достигать тридцати лет;
  • безопасность оформления сделки купли-продажи квартиры, поскольку перед выдачей ипотеки банк подвергнет тщательной проверке как сам недвижимый объект, который хочет приобрести клиент, так и личность и финансовые возможности заёмщика;
  • возможность получить часть выплаченных по ипотеки денежных средств обратно, посредством оформления налогового вычета;
  • выгодное вложение денежных средств. Учитывая постоянный рост стоимости недвижимости, через 10 лет выплаченная по ипотеке сумма окупится в несколько раз;
  • экономия за счет участия в различных государственных программах. Например, ипотека для молодых семей/военнослужащих. Кроме того, часть стоимости квартиры по ипотеке можно погасить за счет материнского капитала, полученного за первого (с 2017 года), второго и последующих детей.

Что касается недостатков данного вида кредитования, то они заключаются в следующем:

  • большой процент переплаты. Чем дольше срок, на который оформляется ипотека, тем больше переплата. Так, переплата по кредиту может составить пятикратную стоимость квартиры;
  • дополнительные траты помимо оплаты ипотеки, которые предусмотрены при её оформлении. Например, ежегодная оплата страховки недвижимости /жизни и здоровья заемщика;
  • ограниченные возможности пользования недвижимым объектом. Так, в период погашения ипотечного кредита заемщик не вправе продавать, завещать, дарить или обменивать квартиру, т.к. она находится в залоге банковской организации, выдавшей кредит;
  • большой перечень необходимой документации для одобрения ипотеки;
  • риск потери квартиры в случае возникновения серьезных финансовых трудностей и невозможности погашать ипотеку.

Порядок действий

Решив приобрести квартиру по ипотеке, следует придерживаться следующей пошаговой инструкции:

  • выбрать банк, в котором можно оформить ипотечный кредит на выгодных условиях;

Так, каждая банковская организация предлагает различные программы ипотечного кредитования, например: ипотека для молодых семей/военнослужащих и проч.

Следует выбрать сразу несколько банков, а после подать заявку на одобрение в каждый из них, заполнив типовую форму заявления, взятого в самом учреждении или скачанного на официальном сайте конкретного банка.

  • собрать необходимый перечень документации. Точный перечень следует уточнять в банковском учреждении, в которое подавалась заявка;
  • подача заполненной заявки и документации в выбранное банковское учреждение;
  • ожидание результатов рассмотрения заявки, срок которого может составить как несколько дней, так и несколько месяцев. Независимо от принятого решения банк уведомит о нем заявителя;
  • выбор квартиры, в случае, если банк одобрит оформление ипотеки. Как правило, банком отводится определенный срок для поиска объекта приобретения;
  • передача в банк документации на квартиру;

На этом этапе покупатель заключает с продавцом предварительный договор купли-продажи квартиры, тем самым как бы «бронируя» её и получая гарантии, что она будет закреплена за ним.

  • оформление страховки, которую потребует банк;
  • заключения договора купли-продажи в банке. При заключении должны присутствовать обе стороны сделки;
  • получение свидетельства о праве собственности на квартиру (регистрация права) в Росреестре.

Как получить одобрение?

При вынесении решения об ободрении ипотечного кредиты большинство банков выдвигают следующие требования к недвижимости, которую они собираются спонсировать:

  • многоквартирный дом, в котором находится квартира потенциального заемщика, не должен быть аварийным или находиться в статусе «под снос»;
  • отсутствие несогласованной перепланировки. В случае, если она присутствует, следует как можно скорее её узаконить, либо ликвидировать её (вернув всё в первоначальный вид);
  • отсутствие обременений (арест, долго, залог) и посягательств потенциальных собственников (несовершеннолетних наследников, супругов и проч.), иначе говоря юридическая чистота квартиры;
  • многоквартирный дом, в котором находится квартира потенциального заемщика, не должен находится на капитальном ремонте;
  • наличие письменного заключения независимого оценщика, которое определит точную стоимость квартиры и, как следствие, и самого кредита.

Как видно из перечисленного перечня требований банка, которые обязан удовлетворить заемщик для повышения шансов ободрения по ипотеке, они не такие уж и жесткие.

Перечень необходимой документации

Каждый банк предъявляет свои требования относительно перечня необходимой документации. Предлагаем ознакомиться со стандартным перечнем документации, которую необходимо предоставить в банк при оформлении ипотеки на покупку квартиры:

  • заполненная анкета на получение кредита;

Образец анкеты можно получить при обращении в сам банк или же скачать его на официальном сайте организации.

  • документ, удостоверяющий личность заемщика (паспорт РФ);
  • ксерокопия трудовой книжки;
  • справка 2-НДФЛ, в которой указана информация об уровне среднемесячного заработка за последние 6 и более месяцев;
  • свидетельство о браке/расторжении брака (при наличии);
  • документы на ребенка/детей (при наличии), например, свидетельство о рождении/паспорт РФ;
  • заключение независимого эксперта оценочной компании, подтверждающей конкретную стоимость квартиры;
  • другие дополнительные документы.

Источник: http://zakon.center/kvartira/kuplya-prodazha/poryadok-sdelki-po-ipoteke.html

Как происходит сделка по ипотеке? Этапы, документы, процедура оплаты

В процессе взятия ипотечного кредита все без исключения уже наслаждаются мыслью о том, что скоро их ждет квартира мечты. Но на самом деле процесс оформления документов отнимает довольно много времени и начинать наводить в доме уют можно будет далеко не сразу.

В целом существует 4 этапа покупки жилья:

  • Подбор недвижимости, ее проверка и оценка;
  • Подготовка всех участников и документов к заключению сделки;
  • Оформление залога в виде недвижимости;
  • Передача денег и оформление договора нотариально.

На начальном (подготовительном) этапе потенциальному заемщику нужно будет собрать большой пакет документов, в который обычно входит:

  1. Заявление по форме, которое в том числе можно подать в режиме онлайн;
  2. Копия паспорта заемщика, а также его поручителей или созаемщиков;
  3. Копия идентификационного кода;
  4. Справка из психоневрологического диспансера;
  5. Копия всей трудовой книжки с необходимыми печатями и записями;
  6. Справка о размере доходов по утверждённой форме (за последние несколько месяцев, полгода, год).

Выбор квартиры, экспертная оценка

Банку не все равно, какую именно недвижимость заемщик хочет приобрести. Поэтому получить ипотеку на квартиру в аварийном доме или малоэтажном не получится.

Лучше всего обратиться к аккредитованным застройщикам – таким, которые уже заключили договора на продажу недвижимости с определенным банком. Так можно получить стопроцентное одобрение на покупку, это и будет следующим этапом оформления сделки.

Сделка по ипотеке будет заключена только в том случае, если на месте будет выполнена официальная оценка страховой компанией. Здесь опять-таки лучше всего обратиться в те организации, договор с которыми заключен у самого банка.

Придется дополнительно предоставить им такие документы:

  • Технический паспорт покупаемого объекта;
  • Кадастровый паспорт;
  • Документы, которые подтверждают право собственности на квартиру;
  • выписка из ЕГРП и прочие справки по требованию.

Оформление страховки и визит к нотариусу

Обязательное страхование – это то условие, без которого банк не будет выдавать ипотеку. После этого может быть выполнена сделка купли продажи по ипотеке. Представителю страховой компании необходимо явиться в день заключения договора в банк и подписать соответствующие документы.

Если есть необходимость – заёмщику нужно будет предоставить некоторые документы дополнительно. В целом же о точной дате подписания договора уведомляются все его участники, продавцам квартиры лучше позвонить заранее, ведь без их участия договоренность заключить нельзя.

Теперь заемщику осталось посетить нотариуса, который поможет составить договор и отправит его в банковскую организацию. В процессе может понадобиться письменное согласие второй половинки заемщика, копии подтверждающих личность документов и обязательно копии всех основных документов на саму квартиру.

Процесс оплаты и тонкости использования ячейки

Теперь наступает через получения денежных средств, перед этой процедурой обязательно нужно подписать:

  1. Договор купли-продажи недвижимости;
  2. Договор аренды двух ячеек в сейфе;
  3. Расписку о том, что продавец получил деньги;
  4. Кредитный договор.

На этом этапе сделки купли продажи квартиры в ипотеку очень важно проверить все документы, в которых указаны личные данные покупателя и продавца. Теперь все участники переходят в депозитарий банка, где под присмотром камер и специалиста происходит передача денег.

Длительность процедуры зависит в первую очередь от суммы, ведь каждый покупатель и продавец сам хочет получить возможность пересчитать деньги.

Каждый участник получает одинаковые ключи и права доступа к ячейке. Пока недвижимость не переходит к собственнику, то продавец не имеет возможности забрать деньги из сейфа.

Регистрация ипотеки

Теперь вы знаете, как происходит сделка по ипотеке. Остался лишь заключительный этап – регистрация ипотечного договора в Росреестре. Покупатель отправляется в регистрационную палату, после оплаты необходимой пошлины и сбора нужных для этого бумаг.

Здесь сведения о праве собственности официально регистрируются. По традиции все расходы, связанные с выполнением этой процедуры ложатся на плечи самого заемщика, так что тут сэкономить не получится.

Источник: http://moneybrain.ru/ipoteka/sdelka-po-ipoteke/

Как проходит ипотечная сделка?

— Шаг за шагом — Сделка

Меню 15715 +26

Получение ипотечного кредита, безусловно, является сложным процессом, который требует достаточного количества времени и сил.

Зачастую многие из нас настолько увлечены сбором документов для банка, поиском квартиры и переговорами с продавцом, что за короткий срок до выхода на сделку вдруг осознают, что совершенно не представляют себе порядок ипотечной сделки, что их там ждет и как все происходит. На самом деле разобраться в процедуре, которую вам предстоит пройти довольно легко.

Давайте рассмотрим основные этапы ипотечной сделки более подробно.

Подписание документов

Наиболее распространенным вариантом проведения купли-продажи недвижимости в случае, когда покупатель использует заемные деньги, полученные в банке, является использование для расчетов сейфовой ячейки. Этот вариант хорошо зарекомендовал себя на практике и используется уже долгое время, поскольку защищает от мошеннических действий обоих участников купли-продажи.

Первое, с чего начинается практически любая ипотечная сделка – проверка документов.

Важность этого этапа нельзя недооценивать, поскольку ошибка в каком-нибудь из них может привести к тому, что сделка не будет зарегистрирована, вам придется уговаривать продавца встретиться с вами еще раз, а в худшем случае – он найдет другого покупателя или изменит цену. Перед тем как перейти непосредственно к закладке денег в ячейку необходимо будет подписать:

  • Договор купли-продажи с использованием кредитных средств;
  • Договор аренды индивидуально банковского сейфа;
  • Расписку о передаче денег продавцу;
  • Кредитный договор и закладную.

Особое внимание следует уделить первым двум документам и обязательно проверить, что в них правильно указанны все данные о вас и о продавце. Дело в том, что довольно часто банки используют типовые формы договоров и не всегда убирают от туда его «предыдущих участников».

К сожалению, на практике все еще встречаются случаи, когда после завершения сделки покупатель обнаруживает ошибки в подобных документах. Кроме этого не лишним будет обратить внимание на сумму кредита и процентную ставку.

Если вы все же хотите сэкономить свое время и не тратить его на подобные мелочи – попросите в банке копии документов, которые вы будет подписывать заранее и ознакомьтесь с ними за несколько дней до сделки. Также есть смысл заранее обговорить с продавцом такое условие как срок освобождение им квартиры.

Довольно часто это условие договора является предметом бурных споров, а иногда приводит к разрыву сделки. После того, как все бумаги будут подписаны, необходимо будет оплатить комиссию за аренду ячейки и за подготовку банком всех сопутствующих сделке документов.

На этом первая часть работы с бумагами окончена и вам предстоит один из самых волнительных процессов – получение денег в кассе банка и их закладка в ячейку.

Закладка денег в ячейку

Теперь вы вместе со вторым участником ипотечной сделки проходите в депозитарий банка, где как раз и находятся сейфовые ячейки. Продолжительность закладки во многом зависит от покупателя и от той суммы, которую вы оплачивается за счет собственных средств. Естественным желанием любого продавца является проверить лично те деньги, которые он впоследствии получит.

Сделать он это может самостоятельно, или воспользовавшись подобной услугой в банке. Наибольшее внимание будет уделено именно той сумме, которую вы принесли с собой и чем она больше, тем больше времени будет затрачено на ее проверку.

В этой связи полезно с собой взять несколько большую сумму, чтобы на месте производить замену тех банкнот, которые не понравились продавцу. Что касается подсчета суммы, то здесь ситуация намного проще, поскольку банк предоставляет специальное оборудование, которое позволяет посчитать все деньги довольно быстро. Вес этот процесс происходит в специальном помещении.

Где вас никто не будет беспокоить. Как только продавец завершит проверку и пересчет денег можно приступить непосредственно к закладке.

Теперь каждый из участников обладает одинаковыми ключами от ячейки. Но разными правами доступа в нее.

Это и является главной особенностью ипотечной сделки: покупатель получит доступ только при передаче сотруднику банка зарегистрированного договора купли-продажи, оригинала свидетельства о праве собственности, в котором будет ваше имя и описи с оказанием принятых документов, полученной в регистрационной палате.

То есть до тех пор, пока недвижимость не станет вашей собственность, забрать из ячейки деньги продавец не сможет. Срок аренды ячейки в большинстве своем составляет месяц, если в течение этого срока продавец не приходил в ячейку, то скорее всего он изменил свое решения и не стал продавать свою недвижимость.

Нотариальное оформление сделки

После успешной закладки вы можете попрощаться со вторым участником – в его присутствии больше нет необходимости. А вот вам еще предстоит потратить свое время на нотариальное удостоверение ранее подписанных бумаг.

Здесь возможны два варианта развития событий: либо вы покидаете банк и вместе с его представителем отправляетесь к нотариусу, либо заверение всех документов производится нотариусом в банке.

Последний вариант практикуют крупные банки, которые могут себе позволить содержать такого специалиста.

Регистрация

Это завершающий этап. Теперь весь перечень документов для регистрации ипотеки необходимо передать в регистрационную палату, предварительно заплатив соответствующую пошлину.

По сложившейся практике все расходы по купле-продаже ложатся на покупателя, соответственно оплата данной пошлины ляжет на ваши плечи. Сам процесс подачи документов довольно утомительный и заключается в многочасовом ожидании своей очереди.

Если вы не относитесь к тем лицам, которые избегают услуг риэлторов в целях экономии денег, то данной процедурой будет заниматься ваш специалист совместно с риэлтором продавца.

Таким образом, сделка по ипотеке представляет собой один из этапов покупки жилья и при правильной организации протекает быстро и без проблем. Для того чтобы о ней были только приятные воспоминания стоит выполнить только две рекомендации: заблаговременно обсудить все спорные моменты со вторым участником и внимательно читать все документы перед их подписанием.

Вам понравился контент?

+26

Источник: http://www.ipoteka-legko.ru/kak-vzyat-ipoteku-shag-za-shagom/kak-prohodit-ipotechnaya-sdelka/

Ипотечная кабала или как проходит сделка в банке. — как проходит сделка по ипотеке в сбербанке

Ипотечная кабала или как проходит сделка в банке. - как проходит сделка по ипотеке в сбербанке

Этот пост пишется в дополнение к основному, в котором рассмотрена вся процедура покупки квартиры в ипотеку, он находится тут тык.

Тут я расскажу как проходила наша сделка в Сбербанке по случаю покупки квартиры в ипотеку. Возможно, кому-то эта информация поможет и даже успокоит, ведь неизвестность и предположения могут просто свести с ума. А когда вы будете знать примерный порядок действий и распишите в своей голове некий план, станет существенно легче.

Итак, начнем.

 
Сделка была назначена в день Х на 11:00. Заранее попросив мужа остаться дома с сыном, наивно полагая и заверив его, что мы вернемся через 3 часа, поехала с отцом банк.

Естественно, с менеджером согласовали, что приедем раньше заявленного времени, чтобы мы спокойно, без продавцов, могли почитать кредитный договор, заключить его и подготовить документы к сделке. Но, время было явно не на нашей стороне.

Менеджер был занят каким-то важным клиентом, который приехал без предварительной записи 🙁 В общем, приехали мы к 10:00, я оплатила квитанцию на госпошлину за регистрацию права собственности.

Пробегая мимо нас, менеджер сказал чтобы мы открыли универсальный счет (для кредитных средств) и внесли на него сумму первоначального взноса+10 рублей (10 рублей — это минимальная сумма, которая всегда должна быть на этом счету).

 На этот счет будут перечислены ваши кредитные средства, которые вы впоследствии снимите вместе с первоначальным взносом и пойдете с продавцом закладывать их в ячейку, но об этом чуть позже. Тут же стоить отметить, что несколькими днями ранее мы с продавцом заключали договор аванса и вносили 20 тысяч (которые по нашей договоренности вычитаются из первоначального взноса). Соответственно, и на универсальный счет мы вносили сумму уменьшенную на 20 тысяч.

Около 10:45 зашли в кабинет, к сожалению, документы по нашей сделке еще не были готовы. Начали все готовить. На флэшке я принесла основной ДКП (а на флэшке потому, что в него надо вписывать № кредитного договора, который будет известен только в день сделки).

В общем узнали номер ипотечного договора, вписали его в ДКП и распечатали его в 3-ех экземплярах.

Пока менеджер готовил и заполнял ипотечный договор, я в очередной раз проверяла правильность внесенных данных в ДКП (нашла ошибку!!! хотя до этого проверяли его 4 человека как минимум по разу), перепечатали страничку с опечаткой и я начала сшивать договора.

Считаю эту процедурой неотъемлемой в таком вопросе, поэтому и подготовила заранее плотную веревку, дырокол и листочки с надписью «прошито и пронумеровано 3 листа» и места для подписей продавца и покупателя (подписи должны ставиться так, чтобы часть была на листочке, а остальная часть заезжала на задний лист). Если для вас эта процедура не удобна или не принципиальна, то рекомендую хотя бы завизировать своими подписями (продавца и покупателя) каждый лист договора. Это в первую очередь ваша безопасность. Ну и, соответственно, мы поставили главные подписи в конце договора, где реквизиты.

К этому времени приехал продавец со своей группой поддержки. Пока я читала ипотечный договор и приложения к нему, продавец писал для банка расписку, что в качестве авансового платежа он ранее получил от нас 20 тысяч рублей. Я попросила ксерокопию этой расписки.

Так как продавцу, грубо говоря, было нечем заняться, мы попросили написать еще одну расписку, на получение общей суммы за квартиру и отсутствием претензий к нашей стороне. Эту расписку мы завизировали на обороте и оставили продавцу, ее он отдаст нам после подписания передаточного акта. А виза на обороте подтвердит, что это именно та расписка.

Риэлтор со стороны продавца попросил написать им обязательство 🙂 О том, что после подписания передаточного акта, взамен на получение расписки от продавца, мы обязуемся передать ключи от ячейки.

На данном этапе был уже проверен и подписан с нашей стороны ипотечный договор и все его приложения (график платежей, информация об условиях предоставления, использования и возврата кредита, дополнительное соглашение к договору о вкладе (сам договор был подписан при открытии универсального счета)). Менеджер пригласил своего руководителя для подписи документов со стороны банка. Тут прошу заметить, что руководитель отделения подписывает документы согласно доверенности, заверенную копию этой доверенности необходимо потребовать, если вам ее не дали сразу!

Пока руководитель подписывал документы нам принесли 3 договора на аренду сейфа. Мы с продавцами углубились в изучение этих документов, а менеджер тем временем начал готовить страховые договора.

В итоге мы с продавцом подписали договора и я пошла оплачивать ячейку, вместе с договорами на аренду (представитель банка подпишет их только после оплаты).

Так же после оплаты мы получили акт приема-предачи сейфа, карточки на право пользования сейфом, волшебную коробочку и ключи от сейфа.

Вернувшись к менеджеру я прочла договора страхования. В Сбербанке на сделке обязательны 2 страховки:

1. Финансовая защита (страхование здоровья). Это страхование производится компанией «Кордиф» и составляет 0,8% от суммы кредита. Максимально страхуется 3 млн, а это 24 тысячи страхового взноса.

Изначально страхуется на год, со 2-го года можно не страховать. Оплачивать эту страховку надо безналом.

Поэтому пришлось на универсальный счет дополнительно кидать 24 тысячи и тут же списывать их на оплату страхового взноса.

Как выяснилось, от этого вида страхования в Сбербанке можно отказаться на сделке!

2. Страхование залога (квартиры). Производится компанией по выбору заемщика, но у каждого отделения есть «свои» компании, в которых страхуют «по умолчанию», мнне предложили ВСК, я не возражала. Тут страхуется вся сумма остатка долга. На момент сделки — вся сумма кредита, размер взноса 0,15%.

Изначально договор заключается на год, но ежегодно его надо обязательно продлевать. Таким образом, с каждым годом сумма взноса будет уменьшаться, т.к. и тело кредита будет уменьшаться.

Для оплаты этой страховки менеджер распечатал нам платежку и я пошла ее оплачивать наличными в окно к операционисту.

Ну вот вроде бы и все, теперь все документы готовы и подписаны. Можно переходить к самому главному. Идем в окно, где открывали счет и говорим о своих намерениях снять сумму на полную оплату квартиры (в моем случае без 20 тысяч рублей).

После проведения операции вместе с продавцом направляемся в кассу, там при нас всю сумму пересчитывают на машинке (которая еще и подлинность проверяет).

По просьбе риэлтора продавцов, кассир написала на бумажке общую сумму (на этой бумажке еще поставили подписи продавец ии покупатель) и упаковала все деньги в специальный вакуумный пакет, который потом передала нам, мы поместили его в волшебную коробочку и понесли в хранилище закладывать в сейф. Эта была заключительная стадия проведенной сделки.

Все изможденные и желающие побыстрее добраться до дома, мы поспешили уехать. Время было уже 14:15.

Источник: https://www.BabyBlog.ru/community/post/houses/1718043

Этапы ипотечной сделки. Заявка на ипотеку. Сопровождение ипотечных сделок :

Покупка недвижимости через ипотеку считается сложной и долгой процедурой. Она включает несколько важных этапов, которые необходимо обязательно пройти. Нужно действовать решительно, ведь только тогда получится оформить жилье. Следует подробно рассмотреть все этапы ипотечной сделки, чтобы при обращении в банк быть уверенным в своих действиях.

Выбор программы

Сначала важно выбрать подходящую программу. Она должна соответствовать всем условиям. Без этого следующие этапы ипотечной сделки будут бессмысленны. При выборе нужно учитывать следующие факторы:

  • Сумма ежемесячного платежа, который не должен быть выше 40 % от средней зарплаты.
  • Размер первоначального взноса: желательно выбирать большую сумму.
  • Цена недвижимости.
  • Тип объекта и его месторасположение.

Все банки выдвигают различные условия, поэтому есть возможность выбора индивидуальных условий для себя. Также надо учитывать следующие нюансы:

  • Ставка. Может быть в диапазоне 12 – 16 %.
  • Сумма кредита. В банках свои методы расчета максимума. Обычно предоставляется около 3 млн рублей, но может быть и 1 млн рублей.
  • Валюта. Валютная ипотека сейчас не так востребована, как несколько лет назад. Раньше не было сильных изменений в курсах. Такой кредит выбирают те, кто получает доход в валюте. Ставка по нему меньше, но и есть рисок оплатить больше из-за изменений курсов валют.
  • Обеспечение. К нему относят требования, которые предъявляются к созаемщику и поручителю. Иногда обеспечение не требуется, если, например, клиент получает зарплату в этом банке или оплачивает первоначальный взнос.
  • Первый платеж. Обычно его размер составляет от 20-30 %. Но есть предложения и без первоначального взноса.
  • Условия страхования. К ним относят страхование личное и залога.
  • Досрочная оплата. По многим программам предусматривается возможность досрочного погашения. Она может использоваться при наличии материнского капитала или госсубсидии.

Если самостоятельно сложно выбрать подходящую программу, то можно воспользоваться услугами ипотечного брокера, который подберет выгодные варианты. Но следует учитывать, что такая работа стоит достаточно дорого – около 30-100 тыс. рублей.

Заявка

Когда программа выбрана, необходима заявка на ипотеку. Вместе с ней предоставляется перечень документов. Рассмотрение может длиться от 3 дней до месяца. Все зависит от того, какие бумаги поданы, а также от поручителей и созаемщиков.

Заявка на ипотеку подается всеми заемщиками. Нужно заполнить анкету, предоставить документы на рассмотрение. Если решение положительное, то можно переходить к следующему этапу.

Поиск недвижимости

Вся схема ипотечной сделки выполняется для законного оформления недвижимости. Объект должен соответствовать требованиям банка. Обычно о них рассказывает менеджер. Требования в банке могут быть разные. Необходимо выбрать наиболее подходящие для себя. Если рынок вторичный, то требования могут быть следующими:

  • Отделанная квартира.
  • Соответствие санитарным правилам.
  • Помещение не должно быть ветхим, аварийным.
  • Объект должен находиться в области покрытия ипотеки.
  • Пригодность для постоянного проживания.

Если это новостройка, то требования будут следующими:

  • Выбирать жилье следует у аккредитованного застройщика, который работает на рынке от 5 лет, а также не имеет задержек в строительстве и сдаче помещений.
  • Объект должен быть готов минимум на 20 %.

Чтобы пройти следующие этапы ипотечной сделки, можно воспользоваться помощью риелторов. Специалисты ускоряют поиск необходимого жилья. Цена таких услуг равна около 2-4 % от стоимости сделки. Стоимость может быть фиксированной.

Оценка объекта

Следующие этапы ипотечной сделки не наступят, если не будет выполнена оценка недвижимости. Она требуется для определения стоимости залога, который будет предоставляться банку. К примеру, если цена сделки равна 3 млн рублей, а специалист оценил ее в 2 млн, то банки не могут принять неликвидный залог.

Чтобы оценка была достоверная, нужно воспользоваться помощью оценщиков. Оплачивается эта работа заемщиком (около 2-20 тыс. рублей).

Если банком не выявлена недостоверность оценки, то на специалиста могут подать претензию в СРО, а также назначить дополнительное мероприятие, за которое будет платить клиент.

Поэтому желательно сразу нанять партнеров-оценщиков банка. Чтобы выполнить оценку, нужен предварительный договор купли-продажи.

Согласование объекта

Когда объект выбран, его необходимо согласовать с банком. Для этого выбирается день, когда приходят клиент, продавец и менеджер. Необходимо оформление предварительного договора купли-продажи или уступки прав требования, если это новостройка.

Если продавцом считается юридическое лицо, то нужно подготовить выписку из ЕГРЮЛ, уставные бумаги, права собственности. А когда продавцом является физическое лицо, то потребуется копия паспорта, выписка из БТИ.

Когда документы проверены, что занимает 3-10 дней, банк выносит решение – положительное или отрицательное. Во втором случае нужно заняться поиском новой недвижимости.

Если ответ положительный, то надо проходить следующий этап.

Кредитный договор

Как проходит ипотечная сделка? Она предполагает подписание кредитного договора. На этом этапе у клиентов часто появляются вопросы. Перед подписанием документа надо ознакомиться с каждым пунктом, чтобы избежать не совсем приятных последствий.

Нужно обратить внимание на график платежей, который обычно прикрепляется к договору. Необходимо ознакомиться с правами и обязанностями сторон, комиссиями и расходами. В договоре указаны принципы наложения и снятия обременения, правила досрочной оплаты, комиссия за обслуживание. Клиентам важно ознакомиться с правилами оплаты, со страховкой залога.

Если банком вводятся комиссии, то они учитываются с расчетом эффективной ставки. Перед оформлением надо спрашивать о дополнительных платежах, чтобы узнать настоящую цену ипотеки. Необходимо обратить внимание на информацию, где сказано о возможности изменения ставки в одностороннем порядке.

Если какие-то сведения не устраивают клиента, то он может отказаться от оформления кредита, даже если все предыдущие этапы успешно пройдены. Решение остается за человеком. Перед подписанием договора важно оценить свои силы по выплате ипотеки. Подписывают документ заемщик, созаемщик, поручители.

Регистрация

Когда документы подписаны, необходима регистрация ипотечной сделки. Для этого нужно посетить госрегистратуру. Предварительно следует оплатить госпошлину – 2 тыс. рублей.

Необходимо выполнить госрегистрацию договоров. Процедура происходит в течение 2 недель. После этого у покупателя появляется право собственности с обременением. Недвижимость становится залогом банка.

Документы из регистратуры поступают в банк, и потом происходит передача денег продавцу. Для этого может быть выбран любой из способов: наличными, на счет, на ячейку.

Последний способ считается самым безопасным.

Если положить деньги в ячейку, то продавец будет уверен в их наличии, да и для покупателя это безопасно. Выполнять передачу денег до регистрации не нужно. Если последует отказ в сделке, то вернуть средства будет сложно.

Страхование

Покупателю следует самостоятельно страховать недвижимость. Это требуется для защиты от разрушений, повреждений. Страхование оформляется на жизнь и на трудоспособность. Последние услуги предоставляются в банке.

А страховать объект придется в другом месте, главное, чтобы банком был принят полис. Заплатить за такие услуги придется около 0,5-1,5 % от кредита за каждый год.

Страхование оформляется при наличии кредитного договора и документа купли-продажи.

Выплата

Когда оформлено право собственности с обременением, со следующего месяца клиент вносит платежи. Если будут просрочки или невозможность выполнять обязательства, залог продается банком для оплаты долга. Так как продажа осуществляется по низкой стоимости, клиентам это невыгодно. Банк будет продавать недвижимость так, чтобы была погашена его доля.

Те средства, которые вносил клиент наличными, могут так и остаться в банке. Процедура поиска предложения до вселения в жилье затягивается до нескольких месяцев, поэтому нужно терпеливо ждать.

Некоторые пользуются услугами риелторов, которые выполняют сопровождение ипотечных сделок. Они контролируют всю сделку, помогают оформлять договоры, оплачивают госпошлину, страхуют объект, выбирают оценщика. Следует сразу узнавать, какую работу будет выполнять риелтор. Его услуги обходятся достаточно дорого. Если же хочется сэкономить, то все можно делать самостоятельно.

Нотариус по ипотечным сделкам тоже может быть отличным помощником. Он защищает интересы граждан. При ипотеке услуги нотариуса выбираются по соглашению сторон – банка, продавца недвижимости и покупателя.

Заверение документа купли-продажи стоит 1 % от сделки. Тарифы на эту работу утверждены законом. В некоторых случаях банк требует присутствия нотариуса при сделке. За такую работу может быть установлена фиксированная плата в 3 – 10 тыс. рублей.

Прохождение сделки с нотариусом будет законно и безопасно.

Источник: https://BusinessMan.ru/etapyi-ipotechnoy-sdelki-zayaa-na-ipoteku-soprovojdenie-ipotechnyih-sdelok.html

Поделиться:
Нет комментариев

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.

×
Рекомендуем посмотреть