Как погасить ипотеку и выгодно ли быстро закрывать кредит?

Содержание

Досрочное погашение ипотечного кредита: выгодно ли это

Как погасить ипотеку и выгодно ли быстро закрывать кредит?

Добавлено в закладки: 0

Быстрее выплатить кредит хотят многие. Однако, выгодно ли досрочное погашение ипотеки, мало кто задумывается. Нужно помнить, что всегда есть подводные камни ипотеки. Порой досрочное погашение – это один из таких камней.

Причины досрочного закрытия

Главное, что толкает людей на досрочное погашение кредита — огромная переплата. Выплачивая ипотеку пару десятков лет, на проценты затрачивают сумму, равную по стоимости еще одной квартире.

Большинство банков предлагают своим клиентам схему, предусматривающую внесение платежей по кредиту равными частями. Первое время клиент будет платить исключительно по процентам. Уменьшение же тела самого кредита будет происходить очень медленно. Соотношение средств по процентам и самому кредиту сравняется только ближе к середине длительности кредитного займа.

Альтернативой становится возможность дифференцированных платежей, предоставляемая Сбербанком. Погашать кредит можно без каких-либо ограничений, но без подводных камней не обойтись.

Потребуется справка об официальных доходах. Если с ее предоставлением проблем не возникнет, величина переплаты будет ниже. Многие заемщики принимают окончательное решение об оформлении кредита именно на основании возможности досрочного его погашения.

Что будет, если погасить ипотеку по кредиту досрочно

Досрочное погашение кредитов не выгодно банкам. Получение стабильного притока финансовых средств при этом нарушается. Если бы предоставлялась такая возможность, банки запретили бы погашать кредиты досрочно. Виною всему конкуренция. Поэтому услуга имеет место быть. Но, при ее использовании, могут возникнуть ряд проблем. Банки устанавливаю:

  • определённый размер досрочных минимальных взносов;
  • длительный мораторий;
  • усложнение процедуры оформления.

Компания постарается хотя бы частично компенсировать возможные потери. Для большего стимулирования, клиентам могут несколько снизить ставку по процентам.

Значительная масса кредитных организаций требует подачи заявки о досрочной выплате за несколько дней и недель, иногда с отдельным разрешением.

Если заемщик сначала пообещал банку, что совершит платеж, а затем этого не сделал, допускается возможность оштрафовать его.

Какая тактика лучше

Одного лишь количества денежных средств недостаточно. Необходим точный экономический расчет, который сможет сориентировать заемщика относительно того, выгодно ли выплачивать кредит по графику, либо частично погасить его досрочно.

Платеж, заранее внесенный по кредиту, полностью перестраивает график выплат.

В этом случае кредитные организации действуют по-разному: одними общий срок выплат сокращается, а другими размер ежемесячных платежей с учетом дополнительно внесенных средств пересматривается.

Хорошо, если банк предоставляет клиентам возможность выбрать желаемый вариант самостоятельно, но окончательное решение остаётся за кредитной организацией.

При помощи калькуляторов на сайтах банков долг с учётом дополнительных платежей пересчитан быть не может. Лучше использовать бухгалтерские программы или Microsoft Excel.

По мнению экспертов, более выгодным является уменьшение срока кредита, нежели урезание его размера. При ускоренном погашении кредита можно избавиться от выплат полностью, включая проценты.

Это более быстрая выплата долга и экономия средств.

Когда увеличивается длительность выплаты кредита, заметно снижается нагрузка на семейный бюджет. Это помогает расслабиться и избавиться от психологического дискомфорта. Не стоит применять досрочное погашение ипотечного кредита, если ставка по нему не слишком высока.

В итоге может возникнуть досадная ситуация: средства на досрочный платёж потрачены, а тут заемщику потребовался новый кредит (потребительский или образовательный). Ставки по этим видам кредита куда более высоки. Это и есть яркий пример того случая, когда стоит придерживаться стандартного графика выплат по кредиту и более рационального планирования расходов.

Психология решает все

Чаще всего люди делают свой выбор в пользу кредитов с минимальными мораториями. Их уверенность в том, что карьера и заработная плата будут только возрастать, непоколебима. Значит и кредит на долгий срок брать просто незачем. Альтернативой может послужить тот вариант, когда кредит оформляется на длительный срок, но ставки по нему должны быть минимальными, а выплаты  — небольшими.

На многих заёмщиков ситуация нестабильности, действует угнетающе, становясь серьёзным испытанием. Чтобы дело не окончилось серьезным стрессом, клиенты стремятся выплатить банку сумму раньше, чем это предполагалось. Возникают непредусмотренные траты, которые заканчиваются нехваткой денежных средств на жизнь.

В предыдущие годы было намного более выгодно брать ипотечный кредит, нежели сегодня. Недвижимость стоила на порядок меньше. Большая доля досрочно выплаченных кредитов приходится на те, что взяты в прошлые годы. Случаев, когда кредит в прошлом году брался на 15–20 лет, а сегодня по нему полностью расплатились, практически не встретить.

Ипотека или нормальная жизнь?

Многие заёмщики, взявшие кредит после 2006 года, не смогут осуществить досрочное погашение ипотечного кредита.

Ипотека — просто средство для покупки квартиры, стремясь досрочно погасить который, не нужно делать его смыслом своей жизни. Теперь банки предлагают для своих клиентов гибкие программы кредитования.

Исходя из личных обстоятельств, заёмщик может осуществлять оптимальный выбор между досрочным погашением ипотеки и низкой ставкой по кредитному тарифу.

Источник: https://biznes-prost.ru/vygodno-li-dosrochnoe-pogashenie.html

Досрочное погашение ипотеки: можно ли и как выплатить быстрее, как выгоднее

После оформления ипотечного кредита, практически каждый заемщик первым делом задумывается о том, как быстрее снять с себя долговые обязательства и выплатить кредит. Но далеко не каждый точно знает, можно ли погасить ипотеку досрочно, какие процедуры необходимо соблюсти при этом и получить максимальную выгоду от этого процесса.

Любая выплата, превышающая установленные графиком платежи по ипотеке, относится к досрочному погашению.

Целесообразность досрочного погашения ипотеки

Прежде чем нести деньги в банк в первую очередь необходимо внимательно ознакомиться с условиями кредитного договора, поясняющих, как можно внести досрочный платеж. И уже после тщательного изучения всех тонкостей и деталей, и точного понимания как можно выгоднее это сделать, принимать окончательное решение.

Аргументы в пользу ипотеки с досрочным погашением:

  1. Экономия на процентных начислениях – это, пожалуй, одно из самых существенных преимуществ внесения средств раньше установленного срока, так как переплата по кредиту может увеличить первоначальную стоимость недвижимости в несколько раз.
  2. Снятие обременения с купленной недвижимости. У многих возникает желание как можно быстрее рассчитаться с ипотекой, так как недвижимость переходит в собственность заемщика, и он может распоряжаться ею на свое усмотрение.
  3. Освобождение заемщика от долговых обязательств. Стремление быстрее погасить ипотеку часто обусловлено психологическим фактором, так как достаточно трудно справляться с гнетущим состоянием должника.

Аргументы против ипотеки с досрочным погашением:

  1. Влияние инфляции, так как сумма кредита фиксирована, то со временем она может обесцениться в несколько раз.
  2. Чтобы досрочно гасить ипотеку требуются внушительные единоразовые затраты.
  3. Отсутствие вычета в размере 13 % подоходного налога, и если рассчитать общую сумму, то выйдет приличная финансовая потеря.

к оглавлению ↑

Правила и порядок действий в процессе досрочного погашения ипотеки

После принятия столь непростого решения в первую очередь нужно досконально разобраться с вопросом как досрочно погасить ипотеку.

Порядок действий:

  • уведомить банк о намерении досрочного погашения не менее чем за 30 дней до внесения средств;
  • запросить у банка точную сумму кредита и начисленных процентов на ту дату, когда предполагается внести незапланированный платеж;
  • внести необходимые средства на свой лицевой счет;
  • получить документ, подтверждающий отсутствие обязательств перед банком, в случае если решено закрыть ипотеку полностью, или при частичном погашении, произвести перерасчет выплат;
  • в случае полного закрытия кредита, обратиться к страховщику, с целью перерасчета и частичного возврата страховой премии за выплаченный ипотечный кредит, и подать заявление в Росреестр для снятия обременения с недвижимости;

к оглавлению ↑

Способы досрочного погашения ипотеки: что выгоднее?

Существует два способа досрочного погашения кредитных обязательств:

    1. Полное погашение. Принимается решение полностью выплатить оставшуюся часть ипотечного кредита. В таком случае обязательным условием является оплата начисленных процентов за тот месяц, на который запланирован платеж. Оставшаяся сумма процентов будет пересчитана банком и сведена к нулю.

      При полном закрытии долга выгода напрямую зависит от выбранной схемы расчетов по ипотечному кредиту, а именно каким способом будет рассчитываться погашение кредита:

      • аннуитетные платежи. Заемщик вносит ежемесячный платеж, выплачивая долг равными суммами, которые остаются неизменными на протяжении всего периода кредитования. Первое время при такой системе расчетов большая часть вносимых денежных средств идет на погашение начисляемых процентов по кредиту, и лишь малая покрывает основной долг. И только после оплаты всех процентов идет существенное сокращение основного долга.Досрочное погашение ипотеки при аннуитетных платежах целесообразно только при условии закрытия долга в первые годы кредитования, в таком случае это принесет наибольшую выгоду, так как в более поздний период начисленные проценты уже практически выплачены и сокращение переплаты будет минимальным;
      • дифференцированные платежи. В этом случае платежи вносятся не равными частями, а постепенно снижаются к окончанию срока кредитования. Первое время размер ежемесячной оплаты представляет из себя достаточно внушительную сумму, но со временем она сокращается. При дифференцированной схеме расчетов вносимые средства покрывают основной долг и начисленные проценты в равных долях. В связи с чем, заемщик получит свою выгоду на любом этапе срока кредитования.
    2. Частичное погашение.

      Частичное досрочное погашение ипотеки применяется, если у залогодателя появилась ощутимая сумма свободных денежных средств, например, получение небольшого наследства или продажа ценных материальных ресурсов.

      Заемщик вносит средства, которые частично погашают ипотечный кредит, после чего банк должен рассчитать новую схему оплаты и размер ежемесячных платежей. В данном случае существует два варианта перерасчета:

      • уменьшение ежемесячного платежа. Но выгодно ли использовать такую схему перерасчетов. Уменьшение платежа подразумевает снижение суммы ежемесячных выплат, но начисленные проценты остаются практически неизменны;
      • уменьшение срока кредитования. Если необходимо действительно как можно быстрее расплатиться с ипотекой, то это наиболее выгодный вариант, так как переплата по ипотеке напрямую зависит от срока кредитования и после перерасчета процент по кредиту существенно снизится.

Чаще всего кредитный договор составлен так, что у заемщика не остается права выбора какой вариант перерасчета использовать. Поэтому придется довольствоваться тем, что предлагает банк.

Еще один способ, как быстро погасить ипотеку, это потребительский кредит. Он не отличается особой выгодой, но зато очень прост в реализации.

Еще одним преимуществом является то, что с приобретенной недвижимости снимается обременение и она прекращает быть залогом в банке. Это дает возможность распоряжаться имуществом на свое усмотрение, и получать дополнительный доход, например, сдавая его в аренду.

Стоит ли оформлять потребительский кредит с целью оплатить ипотеку, вопрос спорный, так как ставка по потребительскому кредиту значительно выше чем по ипотечному.

Еще один немаловажный момент, который необходимо знать – это как правильно закрывать ипотеку при досрочном погашении. В этом случае обязательно надо написать заявление о закрытии кредитного счета в банк и получить официальный документ от банка, которым будет подтверждено полное закрытие ипотечного займа.

к оглавлению ↑

Ограничения при досрочном погашении ипотеки

Для любого банка досрочное погашение ипотеки крайне невыгодно, так как они теряют возможный доход от выданных средств, за счет начисления процентов.

Если бы у кредитных организаций была возможность запрета досрочных выплат, то, безусловно, они бы этим воспользовались.

Но закон ограждает заемщиков от столь невыгодных условий и на сегодняшний день разрешается досрочное погашение в любой момент на протяжении всего периода кредитования.

Важно знать, что в ст. ст. 809, 810 ГК РФ были внесены изменения, согласно которым, банки не имеют права применять какие-либо ограничения или штрафные санкции. В том числе, проценты начисляются только на период фактического пользования кредитом.

Также существенные изменения коснулись и вопроса обеспечения жильем военнослужащих. Ранее жилье выдавалось в порядке очереди, на сегодняшний день предлагается только оформление военной ипотеки.

Требования банка, противоречащие закону:

          1. Применение ограничений по минимальной сумме досрочного погашения. В этом случае в кредитный договор вносится сумма, ниже которой внесение досрочного платежа невозможно.
          2. Штрафы и комиссии, касающиеся досрочного погашения ипотечного кредита. Размер штрафа указывается в договоре, а комиссии в тарифах, за оказание банком дополнительной услуги по перерасчету графика платежей.
          3. Дополнительные процедуры, носящие исключительно формальный характер. Как отмечалось ранее, для того, чтобы погасить ипотеку досрочно, достаточно уведомить об этом банк, подав письменное заявление не позднее чем за 30 дней до планируемой даты платежа.
          4. Запрет досрочного погашения ипотеки. В связи с поправками, внесенными в законодательные акты, банк не может ограничивать возможность заемщика в досрочном погашении ипотечного кредита. При возникновении разногласий, залогодатель имеет полное право стоять на своем, в противном случае можно смело обращаться в суд.

Раньше, еще до внесения изменений в действующее законодательство, кредитные организации активно пользовались всеми указанными ограничениями, но на сегодняшний день, условия ипотечного кредитования значительно улучшились и стали более выгодными в первую очередь для залогодателя.

Банки, которые берегут репутацию соблюдают все предписанные законом правила и стараются идти на встречу своим клиентам, помогая правильно рассчитать все возможные варианты закрытия своих долговых обязательств.

Загрузка…

Источник: http://anedvizhimost.ru/ipoteka/kak-dosrochno-pogasit-ipoteku.html

Как быстро погасить ипотеку?

Добросовестный заемщик ипотечного займа рано или поздно задумается о том, как быстро погасить ипотеку, а то и совсем досрочно погасить ипотечный кредит. Ведь долгосрочный кредит на жилье очень тяготит, и даже досрочное погашение ипотеки, порой, выгоднее, чем выплачивать жилищный кредит весь срок.

А многих желание быстро рассчитаться с ипотекой носит чисто психологический характер. Осознание того, что на протяжении долгого времени на заемщике висит обязательство выплачивать долг, очень трудно, а в условиях сегодняшней нестабильной экономики, мало кто, из оформивших ипотеку, уверен, что сможет внести следующий платеж.

Лучшие способы, как быстро погасить ипотеку

А возможно, заемщик понимает, что его финансовое положение ухудшается и поэтому хочет быстрее освободиться от обременений.

Другие — рассматривают переезд в другой город или даже страну в ближайшее время, и у них возникает потребность в скорейшем погашении ипотечного кредита, чтобы продать приобретенную недвижимость.

Кроме того, ипотека предполагает, помимо основных ежемесячных платежей, несение других ежегодных расходов на страхование ипотечного жилья.

В связи с этим, у заемщика возникает множество причин, по которым ему хочется быстрее рассчитаться с ипотекой и сократить итоговые расходы, чтобы облегчить жизнь и себе, и банку переплатить меньше.

В этом случае банковская система предлагает несколько способов быстрого погашения ипотечного займа.

Сегодня мы рассмотрим основные моменты каждого варианта, которые необходимо знать заемщику, желающему быстро рассчитаться с ипотекой и сэкономить свои денежные средства.

Досрочное погашение — быстрое решение

В договоре, который заемщик заключал с банком, должна быть информация об условиях полного или частичного досрочного погашения ипотеки.

Ознакомившись с этой информацией, необходимо выполнить все указанные требования и отправить заявку в банк о досрочном погашении кредита с указанием суммы и пометкой: полное или частичное.

Отказаться от этой сделки банк не имеет право, согласно законодательству, и если в течение 30 дней заемщик не получит ответ, то он может обратиться в суд.

Частичное досрочное погашение ипотеки предполагает ежемесячное внесение суммы, которая значительно превышает ежемесячный платеж.

В этом случае заемщик может также попросить о сокращении срока кредитования, о чем клиент должен уведомить страховую компанию, чтобы не переплачивать деньги за первоначальный срок ипотеки.

Банк пересчитает новый ежемесячный платеж в соответствии с нынешними условиями. В любом случае, заемщик существенно сэкономит, и размер переплаты кредитору значительно уменьшится.

Полное досрочное погашение ипотечного кредита мало чем отличается от частичного по процедуре — заемщик приходит в банк с паспортом и договором кредитования, подает заявлением о желании полностью погасить кредит.

Как правило, банк идет навстречу клиенту и быстро принимает положительное решение.

После внесения полной суммы ипотеки, заемщик обращается в страховую компанию, чтобы вернуть деньги за неиспользованную страховку и оформляет документы о снятии обременения с недвижимости.Погашение ипотеки быстро и выгодно

Рефинансирование ипотечного кредита

Способ рефинансирования или реструктуризации ипотеки перед заемщиком открывает намного больше возможностей. Оформляя ипотеку заново, он может существенно изменить условия кредита.

Условия рефинансирования ипотеки в новом банке могут снизить процентную ставку, что уменьшит выплаты, или же уменьшить срок кредитования, что поможет быстрее погасить ипотечный кредит.

Именно поэтому большое количество заемщиков рассматривают возможность рефинансирования ипотеки.

Однако, как утверждают эксперты, рефинансирование ипотеки выгодно в том случае если разница процентных ставок в новом банке составит не менее 3%.

Реструктуризация ипотечного займа также выгодна для валютных заемщиков, которые оформляли долларовый кредит на покупку жилья при сильном рубле, сегодня, при серьезном росте американской валюты, получают возможность рефинансирования ипотеки и, соответственно, боле быстрого и выгодного ее погашения.

При рефинансировании любого вида ипотеки заемщик может обратиться как в свой банк, так и в стороннюю кредитную организацию, перезакладывая ипотечное жилье.

В случае реструктуризации ипотечного кредита в другом банке, он перекупается у теперешнего банка на новых более выгодных для заемщика условиях.

Для этого, новый кредитор погашает задолженность перед другим банком, и сам становится держателем залога и получателем ежемесячных выплат по ипотеке.

Налоговый вычет, материнский капитал и потребительский кредит

Существует еще несколько способов быстро вернуть ипотечный долг банку:

  • Налоговый вычет. Каждый человек, приобретающий жилье при помощи ипотечного кредита, может рассчитывать на помощь государства. Вернуть часть денег за ипотеку поможет налоговый вычет, позже данную сумму можно использовать для погашения кредита. Каждый приобретающий недвижимость имеет право получить обратно 13% налогов из суммы, которая была потрачена на приобретение жилья, но не более 2 000 000 рублей. Налоговый вычет при ипотеке также распространяется и на проценты по кредиту.
  • Материнский капитал. Семьи, в которых родился или был усыновлен второй и последующие дети, также не останутся без поддержки государства. Так, материнский капитал может быть использован для погашения ипотеки досрочно или для внесения в качестве первоначального взноса.
  • Потребительский кредит. Если заемщику не терпится быстрее погасить ипотеку, то он может взять обычный потребительский кредит наличными и внести недостающую сумму за ипотечный кредит. Однако, этот способ не очень выгоден: процентная ставка на несколько уровней выше, ежемесячные платежи больше, а максимальная сумма кредита — ограничена, не более одного миллиона рублей.

Как видите, способов, быстро погасить ипотеку предостаточно, однако каждый заемщик должен решить, какой из способов подойдет ему больше.

(8 4,75 из 5)
Загрузка…

Источник: http://moezhile.ru/ipoteka/bystro.html

Можно ли погасить ипотеку досрочно и как правильно это сделать

Ипотека – реальный финансовый инструмент для относительно безболезненной покупки дорогостоящего имущества – жилья.

Сделка с привлечением заёмных средств имеет много своих нюансов и тонкостей.

Возможность погасить ипотечный кредит досрочно является несомненным плюсом: срок «освобождения» квартиры от обременения приближается, а переплата уменьшается.

Важно уметь повернуть ситуацию в свою пользу и выбрать самый выгодный вариант погашения в конкретном случае.

Выгода возможности досрочного погашения ипотеки

Прежде всего, при досрочном погашении кредита преследуется основная выгода – материальная.

Многие граждане, впервые берущие ипотечный кредит, бывают шокированы суммой переплаты. Грубо говоря, если взять ипотеку под 10% годовых на 30 лет, то за всё время погашения кредита заемщик выплатит сумму, равную стоимости таких трёх квартир.

Например, банк даёт лицу в качестве такого целевого кредита 2 млн руб. под 10% годовых. Если исключить возможность хотя бы одного досрочного платежа, то общая переплата по процентам составит 4 320 771 руб.

А если учесть тот факт, что одним из обязательных условий получения ипотеки является страхование жизни и здоровья всех созаёмщиков (добровольно, но без него ставка гораздо выше) и страхование объекта недвижимости в течение первых нескольких лет после оформления договора, а размер страховой премии зависит напрямую от остатка основного долга, и эту сумму прибавить к общим затратам, то мы получаем достаточно внушительный размер переплат, которые, по мнению многих граждан, являются «лишними».

Периодические небольшие досрочные платежи или несколько крупных благоприятно скажутся на общем графике платежей (для заёмщика, т.к. банк при этом теряет часть выгоды в виде невыплаченных процентов). Плюс упомянутая выше страховая премия может заметно уменьшиться, что поможет сохранить сотни и тысячи рублей в семейном бюджете.

https://www.youtube.com/watch?v=cYXjfSfgq7Q

Уменьшение психологического прессинга. Для многих людей даже со стабильно высоким доходом сама мысль о необходимости ежемесячно в обязательном порядке нести в банк часть семейного дохода. Чем скорее это обязательство прекратится, тем легче.

Возможные препятствия для досрочного погашения ипотеки

Если заёмщику выгодно любое досрочное погашение основного долга, то банку или иной кредитной организации оно обеспечивает потерю запланированного дохода в виде так и не выплаченных процентов. Поэтому кредитные договоры часто предусматривают различные варианты ограничений на внесение внеплановых сумм:

  • Комиссии за дополнительные услуги.

    Договор не предусматривает никаких штрафов за досрочное погашение, но есть некий пункт о взимании неких комиссий за услуги по тарифам банка.

    В описываемой ситуации такой услугой может быть пересчёт графика платежей после частичного досрочного погашения.

    Иногда банки перепродают закладные другим кредитным организациям. Они обязаны уведомить об этом владельцев квартир, что успешно осуществляется.

    Но не все заёмщики понимают смысл таких изменений: по факту теперь кредит теперь выплачивается другому банку.

    Многие граждане по привычке ходят вносить обязательные платежи в тот же банк, а он за перевод на счёт другой кредитной организации уже взимает некую комиссию.

    Или за обязательные платежи не взимает, а за досрочные суммы сверх установленных – достаточно часто;

  • Дополнительные формальности в виде строго регламентированных правил приёма заявления.

    Многие банки требуют перед внесением платежа для досрочного погашения написать заявление по установленной форме, принести его в конкретное время определённому специалисту. Причём такое заявление принимается лично от заёмщика и в оригинале. Т.е. в случае занятости заёмщик не сможет передать в банк заявление, например, через супруга, а, значит, и досрочный платёж откладывается.

    Можно попробовать хорошо себя зарекомендовать в банке, подружиться со специалистами и договориться, например, высылать такое заявление по электронное почте со всеми подписями и надлежащим образом оформленное, а потом в течение нескольких дней привозить оригинал, чтобы не подвести сотрудника банка, который пошёл навстречу;

  • Отсутствие выбора способов модификации платежа.

    Если заёмщик хотел бы оптимизировать свои расходы путём сокращения ежемесячного платежа за счёт досрочного погашения основного долга, то не всегда он сможет это сделать. Не все банки согласны на пересчёт обязательных платежей в сторону уменьшения.

С 1 января 2012г. отменены следующие ограничения:

  • Установление обязательного минимального размера досрочного платежа;
  • Штрафы за досрочное погашение;
  • Мораторий на досрочное погашение. Этим термином обозначают период, в течение которого нельзя вносить никаких досрочных платежей.

Если в договоре есть какое-то из этих запрещённых условий, то он в этой части неправомерен и нарушает положения ст. 809 и 810 Гражданского кодекса РФ.

По согласованию с банком можно гасить кредит полностью или частично по предварительному уведомлению не менее чем за 30 дней до даты оплаты всей суммы с начисленными процентами.

Системы расчетов и их особенности

Существует две системы расчета платежей: дифференцированная и аннуитетная.

Аннуитетный платёж имеет следующие особенности:

  • ежемесячно уплачивается одна и та же сумма, её размер не уменьшается с каждым месяцем;
  • доля процента в теле платежа в начале выплат выше, чем при дифференцированном;
  • общий размер ежемесячного платежа, рассчитанный по такой схеме, меньше примерно на 30%, чем при дифференцированной схеме;
  • начисление выплат происходит так, что первые несколько лет заёмщик выплачивает практически одни проценты, т.е. основной долг гасится вначале в очень незначительных размерах. Только к середине графика отношение выплат по процентам и по основному долгу сравнивается, а потом наступает перевес в сторону погашения «тела» кредита.

Дифференцированный платёж обладает следующими свойствами:

  • сумма ежемесячного платежа меняется ежемесячно (в сторону уменьшения);
  • доля погашения основного долга в теле платежа всегда одна и та же, а вот доля процентов сокращается раз от разу;
  • при выборе дифференцированной схемы платежа финансовая нагрузка на заёмщика в первые годы несколько выше, чем при аннуитетном расчёте;
  • соотношение доли начисленных процентов и основного долга в теле платежа уже с первых строк графика выгоднее, чем при аннуитетной схеме.

Если сравнить два графика выплат одной и тоже суммы кредита с одинаковыми условиями, рассчитанных по обеим описанным схемам, то на первый взгляд может показаться, что дифференцированные платежи явно выигрывают по выгоде.

Это так, если исключить возможность досрочного погашения полностью. Однако на практике такое практически не встречается, по статистике, ипотечные кредиты, оформленные на 20-25 лет, в среднем погашаются за 6-8 лет.

А это означает, что выгоду обеих схем в перспективе нескольких лет просчитать невозможно.

Но у аннуитетного платежа есть одно неоспоримое преимущество: не придётся путаться в размерах платежа – он всегда один и тот же.

Полное погашение ипотеки

Полное погашение ипотечного кредита возможно на любом сроке кредитования. Какая бы схема расчёта платежей не была выбрана, оно всегда выгодно. Чем раньше закрывается задолженность, тем больше экономия.

Если предположить, что все дополнительные выплаты по аннуитетной системе или дифференцированной производились бы абсолютно аналогично, то дифференцированный платёж выгоднее.

Плюс отпадает необходимость продления договора страхования.

Кстати, некоторые страховые компании даже возвращают часть уплаченной страховой премии пропорционально «неизрасходованной» части года, когда кредит уже закрыт, и страховать нечего.

Частичное погашение ипотеки

Частичное погашение целевого кредита на покупку жилья не может быть ограничено по сумме и срокам, происходит без каких-либо штрафов.

После пересчёта суммы основного долга и процентов заёмщик получает новый график платежей.

Рассчитать выгоду применения аннуитетной или дифференцированной схемы платежей возможно только в том случае, когда заёмщик точно знает, когда и в каком размере он будет погашать досрочно свой долг. В случае идентичности ситуаций дифференцированный платёж выгоднее. Но данный случай очень идеализирован с практической точки зрения.

Порядок платежей для досрочного погашения

Вопрос досрочных погашений регламентирован законодательством и кредитным договором.

Основные правила:

  • Уведомлять банк не менее чем за 30 дней до даты внесения досрочной суммы;
  • Штрафы за досрочное гашение противозаконны;
  • Установление моратория на досрочное погашение недопустимо;
  • Начисление процента происходит только за время фактического использования денежных средств.

На что стоит обратить внимание при досрочном погашении

Внеплановые платежи многое меняют в имеющейся финансовой схеме конкретного договора:

  • Происходит пересчёт либо размера ежемесячного платежа, либо общего срока погашения, поэтому нужно получить в банке новый график платежей, подписанный уполномоченным сотрудником;
  • Необходимо обратиться в страховую за пересчётом размера страховой премии в новом периоде либо за возвратом неиспользованной части уплаты в случае полного гашения.;
  • При полном закрытии кредита нужно запросить в банке официальную справку о полном исполнении обязательств. Бывает, что забытая копейка через длительное время внезапно портит кредитную историю;
  • Если рассматривается рефинасирование ипотеки в другом банке под более привлекательный процент, то нужно иметь в виду, что новый кредит и платится «с начала», т.е. опять же первые несколько лет будут уплачиваться практически только одни проценты (при любой схеме).

    Насколько будет выгоден такой переход? Это можно рассчитать с помощью любого ипотечного калькулятора, размещённого в сети Интернет.

о досрочном погашении

Из данного видео вы сможете узнать необходимые нюансы о досрочном погашении ипотеки. А именно: об условиях, перерасчете и внесении выплат.

Источник: http://prokvartiru.com/pokupka/ipoteka/dosrochno-pogasit-ipoteku

Поделиться:
Нет комментариев

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.

×
Рекомендуем посмотреть