Как продать квартиру в ипотеке без головной боли: 3 варианта заключения сделки

Содержание

Заявление о продаже квартиры в банке

Как продать квартиру в ипотеке без головной боли: 3 варианта заключения сделки

Как проходит сделка по ипотеке шаг за шагом

После того как обязательства погашены, обременение снимается. Так как в большинстве случаев у физического лица недостаточно собственных средств, то ипотечные ссуды отличаются значительной суммой кредитования (от 300 000 руб до нескольких миллионов), длительным сроком кредитования (до 30 лет). Более детально о том, что такое ипотека на жилье вы можете узнать из нашего прошлого поста.

Как продать ипотечную квартиру?

Потом клиент продавца (покупатель заемщика) перечисляет на счет кредитной организации сумму долга, и бывший заемщик получает закладную и справку об отсутствии задолженности перед банком.

После чего идет в регистрационную палату и регистрирует снятие обременения на жилье, переход права собственности и договор купли-продажи.

Остальные деньги продавец забирает из ячейки, в которую покупатель положил их заранее.

Как законно продать свою квартиру при ипотеке Сбербанка

Банк выдаст необходимое разрешение, а органы юстиции зарегистрируют сделку в общем порядке. Если подобных сумм нет, то придется искать другие пути. Существует несколько легальных способов, как продать квартиру, заложенную в Сбербанке.

Основная проблема в такой ситуации – договориться с покупателем, ибо он несет значительные риски, и получить разрешение банка.

Подтверждение факта передачи денег посредством составления и передачи расписок будущему собственнику жилья – отличный способ убедить его в своих честных намерениях, упрочив в нем уверенность в правильности и законности сделки.

Согласно законопроекту «О самостоятельной реализации залогового имущества должником», который находится на рассмотрении Госдумы, суд сможет предоставлять должнику возможность лично продавать квартиру без участия судебных приставов.

На практике существует несколько способов продажи имущества, которое находится в ипотеке: Для заемщика такой вариант продажи невыгодный в связи с массовыми злоупотреблениями и коррупционными деяниями со стороны должностных лиц кредитных организаций.

Как продать квартиру в ипотеке без головной боли: 3 варианта заключения сделки

Прежде всего, покупатель вынужден отдать часть суммы продавцу до оформления договора продажи.

Квартира не может быть переоформлена до снятия обременения, а для этого необходимо, чтобы сумма долга по договору ипотеки была полностью погашена заемщиком. Несущественные отличия в ходе совершения сделки зависят от того, приобретается квартира за собственные деньги или покупатель будет оформлять кредит.

Условия продажи ипотечной квартиры

Согласно ФЗ об «Ипотеке» от 21.07.1998 г.

такой кредит выдается под залог приобретаемой или иной недвижимости. Право собственности на квартиру будет у заемщика, но жилплощадь остается с обременением до тех пор, пока ипотека полностью не оплачивается. До полного возврата кредита хозяин не имеет право реализовать квартиру.

Это можно сделать только в крайнем случае – при невозможности погашать кредит.

Продажа ипотечной квартиры, когда покупатели сами с ипотекой ( — ипотечникам — )

руб., где долг по ипотеке — 800 тыс.руб. Квартира приглянулась покупателям, которые сами с ипотекой, и у них имеется 1 млн.руб.

собственных денег на первоначальный взнос и 2.5 млн.руб. им одобрил банк. Необязательно, что банк у покупателей будет такой же как у продавцов.

Покупатели передают собственникам 800 тыс.руб. в качестве задатка. Эти деньги собственники отдают своему банку, чтобы полностью погасить ипотеку.

Как продать квартиру находящуюся в ипотеке

Самостоятельное решение ипотечной проблемы является достаточно сложным, не совсем законным и редко реализуемым по следующим причинам: 1.

Не каждый имеет достаточный доход для получения положительного решения по дополнительному кредиту, учитывая существующую статью расхода в виде ипотеки; 3.

Документальное оформление соглашения о передаче права в данном случае будет ничтожно, так как продавец не имеет законных оснований для распоряжения собственностью.

Электронная регистрация ДКП квартиры через Сбербанк

И Сбербанк “держит марку” – с недавнего времени была запущена удобная программа электронной регистрации договоров купли-продажи.

Электронная регистрация договора позволяет сэкономить время. Заемщику по кредитному договору не придется посещать Росреестр или МФЦ для регистрации ипотечного договора – все эти процедуры за него произведет банк.

Данная возможность стала доступна ипотечным заемщикам с июля 2018 года.

Варианты продажи квартиры в ипотеке любого банка

Пошаговый алгоритм. Участники сделки по продаже ипотечной квартиры:

  1. банк, у которого квартира в залоге
  2. покупатель квартиры
  3. ипотечник, он же собственник
  • покупатель с наличными деньгами
  • торги, организованные банком
  • покупатель с ипотекой

Ипотечник правомочен продать квартиру в ипотеке только с согласия кредитной организации.

Источник: http://advokat-strelnikov.ru/zajavlenie-o-prodazhe-kvartiry-v-banke-77350/

Как продать квартиру в ипотеке?

Dariusz Jarzabek/Fotolia

Отвечает управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая:

особенность операций с залоговым имуществом – участие в них банка-кредитора как еще одной стороны сделки.

Существуют две схемы проведения таких операций. Первый вариант предполагает продажу квартиры со сменой залогодателя. Сначала заемщик получает у кредитора разрешение на проведение сделки. Далее стороны арендуют в банке-залогодержателе две депозитарные ячейки.

В первой будет размещена сумма остатка по кредиту, а во второй – оставшаяся часть оплаты квартиры. Партнеры подписывают договор купли-продажи и отправляют его на регистрацию.

После этого новый собственник становится залогодателем, а продавец получает доступ к первой ячейке, чтобы выплатить кредит. Банк выдает покупателю погашенную закладную, необходимую для получения выписки из ЕГРН об отсутствии обременения.

Тогда продавец сможет изъять из второй ячейки оставшиеся деньги. Такой путь требует затрат на аренду банковских ячеек, зато считается наименее рискованным для всех сторон.

3 способа продать квартиру в ипотеке

5 типов сделок, которые нужно заверять у нотариуса

Согласно второму сценарию, покупатель вносит аванс или задаток (что суровее, так как предполагает двойной возврат, если сделка не состоится) в размере остатка по кредиту. Чтобы уменьшить риски приобретателя, стороны заключают предварительный договор купли-продажи.

Получив деньги от покупателя, банк дает согласие на сделку и направляет заявление на снятие обременения с квартиры. Одновременно подписывается договор купли-продажи. После его регистрации продавец получает оставшуюся сумму.

Эта схема вызывает оправданные опасения со стороны покупателя, поскольку после снятия обременения собственник может отказаться от регистрации договора купли-продажи. Тогда придется требовать исполнения продавцом обязательств через суд, что может значительно затянуть сделку.

Тем не менее, такой механизм достаточно распространен, особенно, если размер остатка долга составляет относительно небольшую часть от стоимости квартиры.

Отвечает руководитель отдела продаж «Битиэль недвижимость» Алексей Кочетов:

Ипотечный кредит выдается под залог квартиры. Значит, до момента погашения кредита банк, которому Вы должны, ограничивает Вас в праве распоряжения имуществом по Вашему усмотрению – накладывает обременение на объект недвижимости. Любые сделки по квартире можно осуществлять только с согласия банка.

Итак, Вы твердо решили продать квартиру, за которую выплачиваете ипотеку. Алгоритм действий дальше будет разным: в зависимости от того, купят ли ее сразу или возьмут в ипотеку.

В первом случае Ваши действия будут выглядеть так:

1) Вы находите покупателя сами или с помощью риелтора/агентства недвижимости;

2) получаете разрешение от банка на продажу квартиры;

3) страхуете себя от мошенничества: договариваетесь с менеджером банка, чтобы две сделки – по снятию обременения и по регистрации квартиры – совершились одновременно;

4) производите расчет. Всю сумму за квартиру можно разделить на две части. Первую получает банк в счет погашения ипотечного долга. Вторую – продавец квартиры, то есть Вы. Однако распоряжаться деньгами можно будет только после регистрации договора купли-продажи.

Во втором случае разница будет в последнем пункте. Если покупатель не рассчитывается с банком, а переоформляет на себя ипотечный кредит, то обязательства по выплате переходят на него. Банки очень неохотно соглашаются на такую сделку, а, значит, это очень нечастый случай.

И, конечно, можно воспользоваться помощью агентства недвижимости. Если агентство занимается срочным выкупом, его специалисты выкупят квартиру у Вас из-под ипотеки и в дальнейшем сами займутся ее продажей.

Кто имеет право на ипотечную квартиру после развода?

Налоги при покупке и продаже жилья: 23 полезные статьи

Отвечает основатель проекта «Личный актив» Ксения Воронина:

Для начала нужно получить у банка разрешение на продажу квартиры из-под залога. Для этого необходимо подать туда заявление. Обязательно попросите проставить на копии входящий номер, чтобы отследить ответ.

По закону банк не обязан разрешать продажу, но на практике банки обычно не отказывают. Если цена продажи ниже суммы долга, то с Вас потребуют погашения кредита полностью. После получения разрешения Вам нужно будет подготовить договор купли-продажи (с указанием, что квартира находится под ипотекой) и согласовать с банком дату сделки.

Может быть две схемы расчетов.

  1. Покупатель вносит деньги в погашение кредита, и банк сразу выдает документы для снятия обременения (залога), которые Вы подаете в Регпалату вместе с договором купли-продажи. Эта схема предпочтительна для банков, но рискованна для покупателя.
  2. Покупатель вносит деньги в ячейку (или в две ячейки – одна для банка на сумму кредита, вторая на остаток суммы для продавца), банк выдает письмо-разрешение на продажу, и регпалата регистрирует переход права собственности с обременением. После чего банк гасит кредит и выдает покупателю документы для снятия залога, с которыми тот получает «чистое» свидетельство о собственности.

Отвечает коммерческий директор BSA Алексей Зубик:

Вот некоторые возможные варианты реализации квартиры в ипотеке:

  1. Досрочное погашение. При таком виде продажи кредитозаемщик находит клиента, который согласен купить жилье, которое не было оплачено до конца. Тогда покупатель выплачивает ему необходимую сумму для преждевременного погашения ипотеки.
  2. Самостоятельная реализация. Вы самостоятельно ищете покупателя. Следом банк составляет между продавцом и покупателем предварительный письменный договор о дальнейшем приобретении жилплощади, который заверяется нотариусом. Покупатель вносит в одну ячейку нужную сумму для погашения задолженности; если этой суммы не хватает, заемщик вносит оставшуюся сумму – в другую. После успешной операции со средствами с квартиры снимается обременение и оформляется договор купли-продажи. Только после этого банк и заемщик имеют право получить доступ к ячейкам с деньгами.
  3. Продажа при помощи банка. Если Вы решили пользоваться данной схемой, то в таком случае банк будет вести сделку от начала до конца, выдаст свою ячейку и займется всеми документами. От продавца будут нужны только подписи.
  4. Продажа долговых обязательств. Также подобный вид продажи квартиры в ипотеке называется системой перекредитования. Применяется в том случае, если покупатель хочет купить квартиру в ипотеке в кредит.

Текст подготовила Мария Гуреева

Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне на адрес: content@domofond.ru. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Можно ли дарить ипотечную квартиру ребенку?

Как получить субсидию на покупку жилья?

15 статей о недвижимости, браке и разводе

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/kak_prodat_kvartiru_v_ipoteke/6638

Продажа квартиры, обремененной ипотекой: три способа оформления

Продажа квартиры, обремененной ипотекой: три способа оформления

Продажа квартиры, обремененной ипотекой, — совсем не новая сделка. Подтолкнуть заемщика к такому шагу могут финансовые проблемы или новые возможности.

Главные причины реализации объекта с обременением:

  1. Финансовая несостоятельность должника. Возникает из-за потери основного источника дохода, нетрудоспособности и т.д.
  2. Желание приобрести объект большего метража или в другом регионе.
  3. Спекулятивный интерес. На ипотеке можно заработать. Это реально, если объект был приобретен на первых этапах строительства. К завершению его возведения цена на объект резко возрастает. Она может перекрыть все расходы, связанные с ипотекой, и принести внушительную прибыль спекулянту.

Кредиторы лояльно относятся к желанию должника реализовать залоговый объект. Хотя есть банки, заручиться согласием которых на сделку практически не реально. На такое желание должника у них припасены серьезные штрафные санкции, что заставляет некоторых заемщиков переосмыслить свои планы.

Важно! Реализация квартиры без согласия банка, предоставившего ипотеку, может быть оспорена по статьям 301,302 и 303 ГК РФ.

Заручившись согласием, необходимо уточнить условия и способы проведения продажи квартиры.

Есть два базовых варианта.

– Покупатель приобретает объект за собственный капитал — схемы сделки 1.1 и 1.2.

– Покупатель покупает жильё в ипотеку у того же банка (перекредитование) — схема сделки 2.

Сначала два варианта продажи обременненной ипотекой квартиры с досрочным погашением.

Схема 1.1. Досрочное погашение или самостоятельная продажа заемщиком (сделка без активного участия кредитора)

Эта сделка предполагает досрочное погашение кредита за счет средств, предоставленных покупателем недвижимости. После погашения ипотечного обязательства с жилья снимается обременение. Покупка квартиры без обременения, ипотека по которой погашена, ничем не отличается от приобретения других объектов на рынке недвижимости.

Найти покупателя на «вторичке» для этого варианта очень сложно. Потенциальным покупателям легче найти необременный вариант квартиры и не бояться мошенничества со стороны продавца.

Что касается рынка новостроек, то подобные сделки – частое явление. К моменту сдачи объекта свободных площадей не остается, поэтому есть желающие приобрести обремененное жилье. Сначала рассмотрим этот вариант подробнее.

Алгоритм досрочного погашения (для покупки жилья с обременением на первичном рынке)

  1. Получение согласия банка. Кредитующая сторона должна выдать официальный документ, разрешающий проводить сделку с залоговым объектом. В нем оговаривается сумма оставшегося кредита. Для этого заемщик должен обратиться в банк с письменной просьбой о реализации жилья.

    В заявлении следует указать подробные причины, из-за которых заемщик хочет продать квартиру. Получить документ на руки можно через 1-3 дня после подачи заявления.

  2. Получение задатка от покупателя. Он должен быть равен сумме задолженности по ипотеке. Передача средств подкрепляется распиской или соглашением о задатке.

    Документы должны быть нотариально заверены. Основными реквизитами в них являются: ФИО и паспортные данные каждой стороны, сумма задатка, цель внесения задатка, подробные условия заключения сделки купли–продажи квартиры, обязанности продавца и т.д.

  3. Погашение ипотеки.

    Заемщик вместе с покупателем (может и один) отправляется в банк, чтобы внести полную сумму долга по ипотеке. Справку об отсутствии задолженности можно получить в течение 1-3 дней после списания кредита. Одновременно с ней банк выдает на руки закладную на квартиру.

Важно! Справка об отсутствии задолженности и выдача закладной производится только по письменному запросу клиента. Поэтому одновременно с заявлением на досрочное погашение необходимо подать заявление на выдачу этих документов.

  1. Снятие обременения. Обычно осуществляется в срок до 7 дней. Процедура проводится в Управлении Росреестра.

    В ней участвуют представитель банка и бывший заемщик. Если сотрудник банка не сопровождает заемщика, то он должен выдать ему на руки доверенность на снятие залога. Помимо нее потребуются следующие документы:

    • Паспорт заемщика;
    • Заявление о снятии обременения. Оно заполняется заемщиком. Бланк можно скачать на официальном сайте Росреестра.
    • Закладная с отметкой банка о погашении обязательств + ее копия;
    • Письмо банка о погашении перед ним обязательств + копия. Этот документ заказывать не нужно, его должны предоставить представители банка.
    • Доверенность на снятие залога (если представители банка не сопровождают в Росреестр);
    • Правоустанавливающие документы: договор купли-продажи, свидетельство о праве собственности;
    • Квитанция об оплате госпошлины в размере 200 рублей. Необходима только в том случае, если собственник хочет получить новый документ свидетельства о праве собственности без записи об обременении. В других случаях на оборотной стороне проставляется штамп о снятии залога.
  2. Переоформление ДДУ. Осуществляется в государственном реестре. Срок регистрации – не более месяца с момента подачи документов.

Полный список требуемых для регистрации документов представлен здесь (скачайте памятку и распечатайте при необходимости).

С переоформлением ДДУ автоматически все права на строящийся объект переходят к новому владельцу.

Важно! Не рекомендуется покупать жилье, если у первой стороны сделки не ДДУ, а предварительный договор. Риски покупателя серьезно возрастают. Продавец реализует право заключить основной договор с застройщиком, но не обязанность передать ему объект недвижимости. Если такой документ будет аннулирован, то вернуть средства у бывшего продавца практически невозможно.

Алгоритм при покупке ипотечной квартиры на вторичном рынке

Сделка на вторичном рынке для покупателя менее рискованная. Отличительной особенность от модели на первичном рынке является регистрация договора купли-продажи, а не ДДУ.

  1. Получение согласия. Заемщик заручается согласием кредитора о смене собственника залоговой недвижимости.
  2. Заключение соглашения. Все участники сделки подписывают предварительный договор. В нем указывается сумма аванса, сроки ее внесения, схема реализации сделки. В этот документ можно внести поправки на штрафные санкции, если продавец после получения аванса откажется продать квартиру.
  3. Погашение задолженности. Покупатель вносит аванс по предварительному соглашению. Деньги могут быть переведены на счет банка или заложены в депозитную ячейку. Выбор способа оговаривается в 3-стороннем порядке и фиксируется в предварительном договоре.
  4. Снятие обременения. Кредитор и заемщик посещают Росреестр, чтобы предоставить документы для аннулирования залога.
  5. Подписание договора купли-продажи. В документе указывается объект реализации, его месторасположение, стоимость, сроки передачи и т.д.
  6. Регистрация договора. Осуществляется в Росреесте. Памятку с необходимыми документами для участников сделки можно скачать здесь.
  7. Получение средств. После регистрации сотрудника банка могут забрать средства из депозитной ячейки. Если сумма реализации выше, чем задолженность, то во вторую ячейку закладываются деньги для продавца. Доступом к ячейке является зарегистрированный договор купли-продажи.

Досрочно погасить кредит и продать жилье, которое уже не обременено ипотекой, — лучший вариант для продавца, но не для покупателя. Риски первой стороны практически отсутствуют. После внесения полной задолженности банк не имеет к нему никаких претензий, продавать жилье можно по любой схеме. Что касается покупателя, то риски его очень высоки. Он может внести аванс, а продавец, предварительно заплатив ипотеку из его средств, — внезапно отказаться от продажи. Судебные разборки растянутся на несколько месяцев, а иногда и лет. Вернуть внесенные деньги одной суммой без разбивки по месяцам практически не возможно.

Схема 1.2. Продажа обремененной ипотекой квартиры с активным участием банка-кредитора

Этот способ применяется, если заемщик хочет принять пассивную позицию в сделке. В основном возникает, когда нет дальнейшей возможности оплачивать кредит. Все заботы о поиске покупателя и реализации сделки ложатся на банк.

При таком способе проведения сделки расчет за проданную квартиру производится через банковские ячейки.

А теперь последовательная схема, как продать квартиру в ипотеке при участии банка:

  1. Уведомление банка о желании реализовать объект, чтобы досрочно погасить кредит.
  2. Поиск покупателя. Осуществляется кредитором.
  3. Заключение соглашения о купле-продаже квартиры. Его текст подготавливает банк. В нем оговариваются все нюансы сделки и сроки ее проведения. Документ подписывается всеми участниками и заверяется нотариально.
  4. Расчет между сторонами. Кредитор подготавливает банковские ячейки. В них покупатель в присутствии сотрудников банка и продавца закладывает средства за приобретаемое жилье. В одной ячейке будут деньги, предназначенные для погашения ипотеки. Их сотрудники могут забрать после регистрации договора купли-продажи в Регистрационной палате. В другую ячейку вносится разница между стоимостью квартиры и задолженностью по ипотеке. Это прибыль продавца.

Важно! Если банк принимает активное участие в сделке, то прибыли у продавца может и не быть. Основная задача кредитора – вернуть средства в минимальные сроки. Он будет устанавливать цену немного больше или равную остатку ипотечного кредита.

  1. Снятие обременения. Кредитор и заемщик отправляются в Росреестр, чтобы снять обременение. Список документов во всех случаях аналогичен.
  2. Регистрация договора купли-продажи в Регистрационной палате.
  3. Доступ к ячейке. Основанием для пропуска является заверенный договор купли-продажи.

Схема 2. Покупатель готов приобрести обремененное жилье через ипотеку

Эта сделка, по сути, характеризуется не продажей недвижимости, а сменой заемщика (собственника жилья). Квартира остается по-прежнему в обременении. Ипотечные обязательства по ней переходят к новому заемщику.

Важно! Потенциальный покупатель должен располагать суммой собственных средств, которой хватит на погашение долга продавца по ипотеке.

Алгоритм осуществления сделки:

  1. Получение согласия кредитующей стороны. Заемщик направляет в банк письменное заявление с просьбой продать квартиру и закрыть досрочно ипотечный кредит. После получения одобрения можно проводить сделку.
  2. Заключение соглашения о переводе долга на нового клиента. Оно регламентирует перевод долга и всех обязательств, связанных с объектом, на покупателя. Документ подписывается всеми сторонами сделки. В нем указывается, что покупатель приобретает жилье в ипотеку в конкретном кредитном учреждении, а также сумма задатка, сроки ее внесения и нюансы сделки.
  3. Внесение аванса. Это сумма собственных средств покупателя, которая идет на погашение ипотечного кредита продавца. Она вносится покупателем на счет банка. Реквизиты счета предоставляются ему при заключении предварительного соглашения.
  4. Снятие обременения с бывшего заемщика. Продавец вместе с представителем банка посещают Регистрационную палату. На свидетельстве о праве собственности продавца проставляется штамп об аннулировании обременения.
  5. Рассмотрение нового кандидата на кредит. Для этого покупатель ипотеки обязан подтвердить свою платежеспособность. Он должен подать заявку на ипотечный кредит в банк-посредник. Им может выступать кредитная организация, в которой брал ипотеку продавец. Перечень документов для получения ипотеки подробно описан здесь.
  6. Получение решения из банка. На рассмотрение заявки потребуется от 7 до 30 дней. Если заявка одобрена, то покупателя пригласят в банк, чтобы ознакомить с документами по ипотеке.
  7. Подписание кредитного договора. Документ содержит информацию о сроке кредитования, сумме ипотеки и размера платы за пользование заемными ресурсами (процентной ставки).

Важно! Не забывайте уточнить информацию о новой процентной ставке. Банки могут перекредитовать ипотеку под более высокий процент!

  1. Выдача кредита и расчеты по оставшейся части сделки. Если стоимость жилья больше, чем авансовый платеж для погашения кредита, то оставшаяся часть вносится продавцом в ячейку банка. Продавец имеет право доступа к ней после предъявления зарегистрированного договора купли-продажи.
  2. Подписание договора купли-продажи.
  3. Переоформление обременения. Этим занимается кредитор. Он направляет письмо в Росреестр. Покупатель подписывает закладную.
  4. Регистрация сделки. Происходит в Росреестре. На ней присутствуют продавец и покупатель. Срок регистрации по ипотечным сделкам не превышает 5 дней.

Обременение не снимается. Квартира остается в залоге у банка. После выполнения всех обязательств кредитор аннулирует обременение.

Схема является рискованной для покупателя. Сначала происходит внесение аванса и заключение дополнительного соглашения, а затем — рассмотрение кредитной заявки. Очень высока вероятность выплатить чужую ипотеку и получить отказ от банка в предоставлении заемных средств для выплаты оставшейся части стоимости. Эксперты советуют прибегать к этому варианту только тогда, когда есть 100% уверенность в выдаче ипотечного займа.

Во всех рассмотренных случаях получается, что покупатель отдает деньги до регистрации своего права собственности. Гарантом защиты его интересов может выступать банк или использование при расчетах депозитных ячеек.

Риски для продавца

При реализации объекта продавец ничего не теряет. Естественно, ему не возвращаются средства, израсходованные на оформление ипотеки: услуги оценщика, нотариуса, страховщика и т.д. Штрафные санкции за досрочное погашение в 99 случаях переносятся на покупателя.

Итак, при продаже обремененной ипотекой квартиры продавец не несет никаких рисков. Сделка отличается от стандартной только привлечением третьей стороны – кредитора к участию в ней.

2016-10-24

Источник: http://zakonprodom.com/kvartira/pokupka/prodazha-obremenennoy-ipotekoy.html

4 способа продажи квартиры в ипотеке

Продать квартиру можно любую, даже обремененную ипотечным кредитованием. Процедура реализации непростая, требует больше времени, чем сделка с недвижимостью в полной собственности, к тому же рискованная.

Знание юридических аспектов позволит грамотно сбыть жилье на законных основаниях.

Квартира, купленная в ипотеку, находится в обременении и любые операции с ней должны проводиться только с разрешения банка. Если кредитор отказывает заемщику в продаже, то сделки с недвижимостью невозможны.

Причин может быть несколько:

  • жилье потеряло ценность и его рыночная стоимость не сопоставима с размером остатка по кредиту (дом подлежит сносу, произошел пожар, затопление и т.д.);
  • жилье арестовано государством или банком (долги по кварплате или кредиту);
  • после оформления кредита прошло мало времени (менее 3 – 6 месяцев или не выплачено 50% займа);
  • была проведена перепланировка в квартире без получения разрешения.

В первом случае заемщику потребуется доплатить банку для полного закрытия кредита.

Исключения – оформленный договор страхования, по которому собственник может получить компенсацию при наступлении страхового случая для восстановления жилья.

Если недвижимость арестована банком, то кредитор самостоятельно проводит сделку купли-продажи квартиры. Заемщик может рассчитывать на компенсацию, если часть кредита была выплачена. Государственный арест требует устранения причины обременения, после чего имущество можно выставлять на реализацию.

Если с момента оформления кредита прошло менее 3 месяцев (полгода для некоторых банков или не внесено 50% от размера кредита), то досрочно погасить его не получится. Кредитор может потребовать заплатить штраф, либо дождаться окончания указанного периода.

Любая перепланировка в недвижимости должна проводиться только с разрешения госорганов. В ином случае на нарушителя накладывается административный штраф. После его уплаты и оформления перепланировки можно вновь обращаться к банку.

Четыре способа продажи квартиры в ипотеке

Существует три способа реализации жилья, обремененного ипотекой:

  • за наличный расчет;
  • перекредитованием;
  • в ипотеку;
  • с поддержкой банка.

Способ 1: за наличный расчет

Первое, что нужно – это оповестить о своем решении банк. Заемщик пишет заявление, что желает досрочно погасить кредит с указанием причины. Это может быть отсутствие возможности выплачивать кредит, переезд, покупка другой жилплощади, увольнение с работы.

Кредиторы неохотно соглашаются продавать обремененную недвижимость, поскольку им выгоднее получать проценты от ежемесячных выплат, поэтому причина должна быть веской.

Далее проводится оценка стоимости квартиры с получением соответствующего документа, после чего жилье выставляется на реализацию.

Важно! Потенциального покупателя перед проверкой квартиры при покупке необходимо заранее предупредить, что жилье находится в обременении.

Покупатель, готовый купить данное жилье, должен внести задаток, равный остатку по кредиту. Оформляется сделка у нотариуса. Для этого составляется договор, по которому продавец обязуется передать собственность после внесения задатка. Также указываются сроки и денежные суммы.

Перед подписанием договора покупатель должен внести недостающую сумму. Для этого в банке (желательно в том, где оформлен кредит) арендуются две ячейки. В одну помещается задаток, во вторую – остаток суммы. Забрать деньги до окончания сделки может только покупатель.

После оформления сделки доступ к первой ячейке получает банк, ко второй – продавец.

На завершающей стадии покупатель и продавец должны обратиться в банк и погасить задолженность, после чего снимается обременение, а на документе о приобретении прав собственности проставляется соответствующая отметка.

Для снятия обременения потребуется:

  • паспорт нового собственника;
  • свидетельство о праве собственности, оформленное на покупателя;
  • закладная на недвижимость;
  • документ из банка с указанием, что задолженность погашена полностью.

С перечисленными документами необходимо обратиться в Регистрационную палату по месту жительства и написать заявление на снятие обременения.

Способ 2: перекредитование

Если собственник желает продать недвижимость с целью увеличения жилплощади (купить квартиру в новостройке большую по размерам), то при наличии положительной кредитной истории и отсутствии просрочек по платежам, можно воспользоваться услугой перекредитования. Для этого заемщик отдает жилье банку в качестве остатка по кредиту и приобретает новое, переоформляя ипотеку. Процедура сложная, в большинстве банки не соглашаются на нее.

Способ 3: в ипотеку

При отсутствии у покупателя наличных средств, он может оформить ипотеку в том же банке, где кредитован продавец. Для этого потребуется только внести первоначальную сумму по условиям программы. Владелец недвижимости действует по схеме:

  • получение справки об отсутствии обременения (выписка из ЕГРП);
  • получение справки об отсутствии задолженности по квартплате (в ТСЖ);
  • получение справки об отсутствии лиц прописанных в квартире (выписка из домовой книги);
  • проведение оценки.

Если покупателю одобрен кредит в другом банке, то сделка оформляется путем рефинансирования. Но это возможно не всегда – кредиторы неохотно сотрудничают между собой.

Способ 4: с поддержкой банка

Собственник может обратиться к кредитору с просьбой реализовать квартиру с целью погашения долга. В этом случае поиском покупателя занимается сам банк. Также он предоставляет ячейки для внесения наличных средств, оформляет предварительное соглашение у нотариуса.

Полностью вся сделка реализации недвижимости проводится с поддержкой кредитора. Это экономит время продавца, избавляет от кропотливой работы.

Но банк не станет искать выгодные варианты. Для кредитора важнее получить собственные деньги, поэтому нередко жилье уходит за совсем мизерную стоимость. В этом случае продавец может отказаться от сделки, но в дальнейшем поиском покупателя ему придется заниматься самостоятельно.

Существует еще одни способ, но он используется крайне редко. Покупатель может переоформить ипотеку на себя, взяв обязательства по условиям кредита. Для этого ему необходимо быть добросовестным заемщиком, не иметь задолженностей и просрочек по кредитам, иметь устойчивость в финансовом плане.

Банки охотно идут на такие сделки, если покупатель ранее оформлял у них заем и своевременно его выплатил. Если же кредитная история плохая или пустая, то в переоформлении ипотеки будет отказано.

Договор продажи квартиры в ипотеке

Заключение договора купли-продажи на квартиру в обременении возможно только после внесения покупателем задатка, равного остатку по кредиту. Составляется он с учетом нескольких нюансов:

  • из жилья должны быть выписаны все лица, в том числе несовершеннолетние дети;
  • наличие долгов по квартплате препятствует заключению договора;
  • без согласия банка проводить операцию незаконно;
  • в договоре обязательно указывается полная стоимость недвижимости, сроки проведения сделки и размер задатка.

Договор составляется в трех экземплярах: продавцу, покупателю и органам государственной регистрации. Также банк может потребовать копию документа.

Процедура составления договора не отличается от стандартной схемы оформления сделки по продаже недвижимости без обременения.

Важные нюансы

Квартира с обременением имеет стоимость на 10% ниже стоимости аналогичной недвижимости без обременения

Оценку жилья можно не проводить, если покупатель согласен выплатить указанную сумму. Процедура обязательно в случае, если потенциальный собственник оформляет кредит, а не расплачивается наличными средствами

Если на досрочное погашение ипотеки наложен мораторий, то продавец первоначально должен его снять. Для этого пишется заявление и выплачивается штраф

Продать квартиру в ипотеке достаточно сложно, но добросовестным заемщикам банк практически всегда идет навстречу. Главное, не совершать сделки с недвижимостью до получения на это разрешения от кредитора.

Источник: https://myestate.club/kuplya-prodazha/prodazha-kvartiry-v-ipoteke.html

Как продать ипотечную квартиру: существующие способы

Добавлено в закладки: 0

Ипотечный кредит имеет большой недостаток для потребителей – осуществлять свободную реализацию жилья до полного погашения займа не получится. Средний срок возврата ипотеки составляет 10-25 лет. За период жизненная ситуация владельца может сильно изменится. По этой причине важно заранее выяснить, как продать ипотечную квартиру.

Получение согласия банка

Продажа ипотечного жилья начинается с получения согласия банка. Заемщик, решивший реализовать недвижимость, должен посетить отделение организации и выяснить условия, при которых банк соглашается на проведение манипуляции. Представитель компании может потребовать бъясняти причину продажи залогового жилья.

Квартиру нельзя продать в период действия запрета на досрочное закрытие кредита. Начинать переговоры с банком о продаже ипотечного жилья заемщик должен после снятия моратория.

Решив продать ипотечное жилье, человек столкнется со следующими нюансами:

  1. Банк начнет интересоваться личными делами клиента. Организации важно оценить риск потери средств из-за продажи недвижимости. Банк не слишком заинтересован в смене заемщика.
  2. На заключение сделки потребуется время. Перед удовлетворением просьбы о продаже ипотечного жилья, банк должен просчитать обоюдные риски. Это замедлит проведение процедуры.
  3. Банк может требовать от участников сделки заключения нотариального предварительного соглашения о купле-продаже квартиры.

Получение согласия организации – длительная процедура. Ускорить ее можно, заранее ознакомившись со способами проведения действия.

Вариант № 1. Самостоятельная продажа квартиры

Человек обладает правом самостоятельно продать заложенную квартиру. Действие можно выполнить, после получения разрешения банка. Выбрав способ реализации ипотечной квартиры, заемщик должен пройти следующие этапы:

  1. Подписание предварительного договора. Документ составляется, после получения разрешения банка. Кредитная организация сообщает сумму оставшейся задолженности. Предварительный договор нужно заверить у нотариуса.
  2. Расчет с банком. Покупатель оплачивает оставшуюся сумму долга по ипотеке путем перечисления денежных средств на расчетный счет кредитора. Погасив задолженность, клиент получает закладную и банковский документ, подтверждающий факт отсутствия кредитного долга.
  3. Снятие обременения. В срок, прописанный в предварительном соглашении, бывший заемщик должен прийти в службу регистрации и зафиксировать факт снятия обременения на квартиру. Дополнительно нужно зарегистрировать факт перехода прав собственности на ипотечное жилье и договор купли- продажи.
  4. Передача оставшихся средств. Если существует разница в суммах задолженности по ипотеке и стоимости квартиры, оставшиеся средства кладутся в депозитную ячейку банка. Капитал станет доступен для снятия при наличии зарегистрированного договора купли-продажи.

Банки могут затребовать нотариальную копию свидетельства о правах собственности жилья на покупателя.

Вариант № 2. Банк – основной распорядитель

Выбрав вариант, человек сможет рассчитывать на помощь банка. Кредитная организация осуществляет следующие действия:

  • сопровождает сделку купли-продажи;
  • дает ячейку для хранения денег;
  • связывается со службой регистрации.

Покупатель может вносить денежные средства в счет погашения ипотеки в банковскую ячейку организации. Оставшуюся разницу между ценой квартиры и стоимостью займа закладывают в иную депозитарную ячейку на условиях сделки купли-продажи жилья.

Банк подает в регистрационную службу сообщение о погашении кредита и предает закладную. Затем происходит регистрация сделки и переход прав в обычном порядке.

Денежную разницу между стоимостью покупки и продажи жилья заемщик получает из банковской ячейки по окончании процедуры.

Вариант № 3. Продажа кредита

Жилье можно продать вместе с кредитом. Для старой ипотеки банком одобряется новый заемщик. Кредит переоформляется на этого человека. Для совершения операции оформляется соглашение, фиксирующее перевод долга на покупателя. Он получает право собственности на квартиру и берет обязательства по погашению ипотеки. Жилье остается под банковским залогом.

Третий вариант подходит для перекредитования. Способ подразумевает продажу кредита. Популярность услуги связывают с разницей процентных ставок. Перекредитование уменьшает процент по ипотечному кредиту и снижает сумму задолженности.

Источник: https://biznes-prost.ru/procedura-prodazhi-ipotechnoj-kvartiry.html

Как продать квартиру в ипотеке: основные варианты

Как продать квартиру в ипотеке: основные варианты

За счет ипотечных кредитов многие россияне смогли приобрести квартиры или же получить в кредит крупную сумму наличных средств (передав в ипотеку имеющееся у них жилье). Договоры ипотеки, как правило, заключаются на 15, 20, а иногда и 30 лет.

Однако, в течение этого времени, у многих собственников возникает потребность в продаже жилья и встает закономерный вопрос, как продать квартиру в ипотеке. Причины бывают самые разные: желание купить более просторную квартиру, переехать в другой город или район, раздел имущества при бракоразводном процессе.

Однако пока квартира в ипотеке, продавать ее нельзя. Как поступить в этом случае, чтобы реализовать свои планы, не нарушив законодательство? Об этом – далее.

Как продать квартиру в ипотеке 

Процесс оформления квартиры в ипотеку: юридические тонкости

Мы уже детально рассказывали о том, как взять ипотеку на квартиру. В результате подписания кредитного и ипотечного договоров жилая недвижимость заемщика оказывается в залоге у банка.

Это отнюдь не лишает заемщика права собственности на жилье, тем не менее, на него накладывается обременение (ряд ограничений на операции с недвижимостью).

Иными словами, квартира оказывается под арестом: ее нельзя продавать, передавать в собственность родственникам на основании договора дарения, сдавать в аренду, менять целевое назначение (переводить в нежилой фонд), выполнять перепланировки и т.д.

Пытаться нарушать закон не стоит, тем более, что все сделки заключаются у нотариуса, который в обязательном порядке отправляет запрос в Реестр регистрации запрещений отчуждения недвижимого имущества и арестов, наложенных судебными и следственными органами.

Снимается запрет на отчуждение только после погашения кредита на основании письменного заявления банка, поданного нотариусу в установленной форме. Сам владелец квартиры не имеет права подавать такие запросы.

Следовательно, возникает вопрос: как продать квартиру в ипотеке, если кредит еще не погашен?

Доступный вариант

Наиболее простым вариантом, как продать квартиру в ипотеке, будет продажа квартиры с согласия банка.

Для этого вам необходимо прийти в то отделение кредитной организации, где вы оформляли ссуду, и сообщить менеджеру о намерении продать жилье. Вам подробно объяснят, как можно будет это сделать. Обычно процедура достаточно проста. Вы подыскиваете покупателя, который согласится приобрести вашу квартиру. Все расчеты осуществляются на основании договора эксперт-сейфинга.

Стороны арендуют в банке депозитарную ячейку, в которую помещается сумма предоплаты. В договоре эксперт-сейфинга четко прописываются условия, при соблюдении которых заемщик-продавец получает доступ к деньгам. Основными условиями являются:

  • Выведение квартиры из залога.
  • Заключение сделки купли-продажи.
  • Погашение ипотечного кредита за счет средств (или части средств), находящихся в сейфовой ячейке.

После того, как сумма внесена, банк направляет нотариусу заявление на выведение квартиры из залога (аналогичные заявления подаются и в реестры). Стороны заключают сделку купли-продажи, заемщик изымает деньги из ячейки и погашает ими кредит.

Однако найти покупателя на квартиру, на которую наложено обременение, довольно сложно. Процедура продажи квартиры в ипотеке отличается от стандартной купли-продажи, поэтому желающих приобретать заложенную недвижимость немного.

В некоторых случаях процедуру удается упростить. После заключения предварительного соглашения с покупателем, которое заверяется у нотариуса, продавец-заемщик получает аванс, за счет которого погашает кредит.

Банк подает заявления на снятие ареста, и только после этого можно заключать договор купли-продажи.

Тем не менее, риски для покупателя в этом случае увеличиваются (на момент заключения предварительного соглашения квартира находится в ипотеке).

Переуступка долга, или замена ипотекодателя

Следующий способ как продать квартиру в ипотеке, но и более сложный – замена ипотекодателя. Если вы нашли покупателя на квартиру, но он также хотел бы приобрести ее в кредит, можно попытаться решить 2 проблемы за 1 раз: не выводить квартиру из залога, а поменять ипотекодателя. Делается это исключительно с разрешения банка:

1. Покупатель подает заявление на кредит, которое банк рассматривает в соответствии со своими внутренними правилами.

2. В случае одобрения заявки возможны три варианта:

  • Покупатель хочет оформить кредит на сумму, равную сумме долга заемщика. В этом случае долг заемщика полностью погашается, остаток стоимости квартиры он получает от покупателя наличными.
  • Покупатель хочет оформить кредит на сумму меньшую, чем сумма остатка долга. Например, квартира стоит 2 млн. рублей, остаток по кредиту – 1,2 млн. Покупатель хочет оформить ссуду на 1 млн. рублей. В таком случае банк частично погашает долг заемщика за счет кредитных средств, выданных новому покупателю, и берет у покупателя еще 200 тысяч – для полного погашения. Наличными покупатель отдает продавцу 800 тысяч.
  • Покупатель хочет оформить кредит на сумму, большую, чем сумма остатка долга заемщика. К примеру, если стоимость квартиры 2 млн., остаток по кредиту – 1,2 млн., то покупатель хочет получить новый кредит на 1,5 млн. В таком случае долг заемщика (1,2 млн.) погашается, 500 тысяч покупатель отдает продавцу наличными и еще 300 тысяч продавец получает от банка.

3. Продавец подает заявление на замену ипотекодателя и заявление на досрочное погашение своего кредита.

4. Кредит заемщика-продавца закрывают, к договору ипотеки подписывают дополнительное соглашение о смене ипотекодателя или оформляют новый ипотечный договор (на усмотрение банка или нотариуса).

5. Заемщик-продавец получает остаток средств и справку о полном погашении кредита.

Замена залога

Третий вариант как продать квартиру в ипотеке – замена залога. Если вы хотите приобрести новую квартиру, банк может согласиться на замену залога: снять арест с вашей старой квартиры и принять в качестве обеспечения новую. Возможность замены залога предусмотрена ст. 345 Гражданского кодекса РФ.

Обычно банки разрешают заменять объект залога не раньше, чем после 2-3 лет успешного обслуживания кредита, иногда – еще позже. Если у заемщика были просрочки, в замене, вероятнее всего, откажут.

Стоимость новой квартиры, передаваемой в качестве обеспечения, должна быть как минимум на 20-30% больше, чем остаток по кредиту вместе с начисленными процентами.

Банк в обязательном порядке проверит юридическую чистоту квартиры, выбранной для обмена. Если претензий не будет, одновременно можно подготовить сразу 2 пакета документов: договоры обмена квартир и передачи нового жилья в обеспечение по кредиту.

Во всех случаях регистрация права собственности владельцев на квартиру происходит одновременно со снятием старого и наложением нового обременения на жилую недвижимость. Сам процесс продажи квартиры в ипотеке (замены ипотекодателя, объекта залога и т.д.) может занимать от 2-х до 3-х месяцев.

Кроме того, в некоторых банках действуют моратории на досрочное погашение кредитов: об этом стоит поинтересоваться до того, как взять квартиру в ипотеку. При наличии моратория продать квартиру вы не сможете.

Источник: http://rossbanki.ru/ipoteka/1443-kak-prodat-kvartiru-v-ipoteke.html

Поделиться:
Нет комментариев

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.

×
Рекомендуем посмотреть