Можно ли оформить дарственную на квартиру в ипотеке

Содержание

Можно ли оформить дарственную на ипотечную квартиру?

Можно ли оформить дарственную на квартиру в ипотеке

Ни для кого не секрет, что в настоящее время наиболее реальный способ стать счастливым обладателем собственной недвижимости — это вступить в кредитные отношения с банком.

При стечении определенных обстоятельств возникает необходимость по особому распорядиться ипотечным жильем — обменять, сдать, подарить и др.

Далее будет рассмотрена ситуация, когда квартира в ипотеке — можно ли оформить дарственную на нее и что для этого нужно?

Суть ипотечного кредитования и права каждой из сторон

Каждая банковская структура имеет свои особенности относительно выдачи кредитов на жилье. Но, по сути, все они сходятся в одном: банк является полноправным владельцем квартиры, приобретенной в кредит, до тех пор, пока не будет полностью погашена сумма задолженности. При этом жилье служит залоговым обеспечением безопасности сделки.

Перечень прав, которыми наделяется заемщик в отношении собственности, каждый банк определяет самостоятельно. Чаще всего разрешение кредитора не требуется, чтобы прописаться в квартире самому и зарегистрировать там же членов своей семьи.

Также нередко сделки на передачу в безвозмездное пользование квартирой совершаются без ведома банка, и это не противоречит законодательству. А вот все то, что относится к сделкам по отчуждению имущества — купля-продажа, дарение, возмездная аренда — находится под неусыпным контролем у реального владельца недвижимости, то есть банка.

Ипотека и договор дарения

Составить дарственную на ипотечное жилье не составляет труда. Но сделать так, чтобы она приобрела юридическую силу — весьма проблематично. Это возможно только с разрешения банка.

Самый простой вариант — выплатить оставшуюся часть долга.

Именно с момента погашения ипотеки заемщик становится полноправным владельцем собственности, а значит, может распоряжаться ею по своему усмотрению — дарить, продавать, менять и т. д.

Но при всей простоте этого варианта есть одно, но очень большое «но» — людей, которые в состоянии погасить ипотечный долг за 10 или 20 лет вперед очень немного. А потому для абсолютного большинства случаев характерна необходимость дарения ипотечной недвижимости с обременением, то есть когда вся сумма долга за нее еще не уплачена.

Сложность данной ситуации заключается в том, что для кредитора смена собственника — это дополнительные и совсем ненужные риски.

Но если вы все-таки хотите попытать удачу, то еще на стадии оформления ипотечного договора, настаивайте, чтобы среди ваших прав значилась возможность дарения квартиры в пользу третьих лиц с согласия кредитора.

В этом случае есть вероятность, что банк пойдет вам на уступки и хотя бы рассмотрит возможность смены собственника.

Как получить согласие банка на составление дарственной на ипотечное жилье?

Перед тем как договор дарения квартиры в ипотеке будет признан банком действительным, он тщательно проверит платежеспособность возможного нового собственника жилья. Расчет материальных возможностей будет производиться по тому же принципу, что и при выдаче новых займов на жилье.

Сотрудники банка проанализируют, какая часть доходов будет оставаться у гражданина после ежемесячной уплаты ипотечных взносов. Кроме того, во внимание будет принято и то, сколько иждивенцев находится у него на содержании, насколько стабилен заработок и другие нюансы.

Помимо финансового благополучия сотрудники банка при принятии решения о смене собственника должны четко усмотреть желание третьего лица принять на себя бремя по выплате оставшейся суммы ипотечного долга.

Можно ли подарить ипотечную квартиру в обход банка?

Не секрет, что нечистые на руку граждане могут попытаться совершить сделку без согласия банковского учреждения. Даже если им каким-то образом удастся тайно оформить дарственную на квартиру в ипотеке и произвести ее отчуждение, банк обязательно примет ответные меры. Возможные варианты:

  1. Признание сделки недействительной через суд. При этом в подобных ситуациях закон всегда оказывается на стороне банка.
  2. Требование об исполнении ипотечных обязательств. Для его реализации банк даже может продать квартиру вне зависимости от того, кто на данный момент является ее владельцем.

Подытоживая все вышесказанное на тему, можно ли оформить дарственную на ипотечную квартиру, подчеркнем, что это довольно сложно, но в принципе при стечении определенных обстоятельств возможно. Главное, чтобы:

  • такая возможность была оговорена в ипотечном договоре;
  • новый заемщик был платежеспособен и согласен на все условия банка;
  • сам банк захотел рассмотреть этот вопрос.

Если, несмотря на все сложности, сделка по безвозмездной передаче жилья все-таки состоялась, самое время подумать о других сопутствующих вопросах, например, налогообложении. При заключении договора дарения не с близкими родственниками в 2018 году придется заплатить налог в размере 13% от стоимости жилья.

Из-за налога в 13% совсем не выгодно дарить ипотечную квартиру не родственникам, в этом случае гораздо выгоднее будет передать квартиру по договору купли-продажи, об особенностях такой сделки смотрите видео ниже.

: Покупка и продажа ипотечной квартиры

Источник: http://expert-nasledstva.com/kvartira-v-ipoteke-mozhno-li-oformit-darstvennuyu/

Можно ли подарить квартиру, если она в ипотеке?

Выплата ипотечного кредита обычно происходит не один и не два года. За этот период у заемщика может возникнуть необходимость подарить квартиру. Без разрешения банка это сделать невозможно. В каких ситуациях банк может пойти на уступки и одобрить подписание договора дарения и можно ли вообще подарить квартиру в ипотеке, об этом поговорим в сегодняшней статье.

Дарение квартиры

​Все процедуры, связанные с дарением недвижимого имущества, регламентируются Гражданским кодексом Российской Федерации 32 статьей. Под этим понятием подразумевается переход личного имущества от одного собственника к другому на безвозмездной и безвозвратной основе.

Лицо, которое осуществляет передачу имущества, называется дарителем. Сделка должна осуществляться по его личной воле и без принуждения. Лицо, которое принимает в дар имущество, – это одариваемый.

Договор дарения – это письменное подтверждение факта перехода прав собственности на имущество на этих условиях.

В отличие от купли-продажи, при дарении доли квартиры, согласие других собственников на это не требуется. Если в сделке участвует несовершеннолетний, договор от его имени подписывает законный представитель.

Только с согласия банка

Согласно закону «Об ипотеке» собственник может осуществить дарение недвижимости, которая находится в залоге в банке, но только с официального разрешения кредитора.

Эта норма носит рекомендательный характер и реализуется на усмотрение сторон.

Таким образом, если заемщик планирует кому-либо подарить квартиру, то, прежде всего, необходимо обратиться в банк с соответствующим письменным заявлением.

Банки соглашаются на такую операцию очень неохотно. Так как смена собственника несет для кредитора дополнительные риски. Запрет дарения может быть внесен отдельным пунктом в договор ипотеки. Если этого нет, вопрос банк будет решать в индивидуальном порядке.

Чтобы банк пошел на уступки и разрешил оформить дарственную, необходимо доказать целесообразность проведения операции. Это может быть, к примеру, резкое ухудшение здоровья дарителя, или его преклонный возраст.

Банк не даст разрешение на дарственную, если переход права собственности увеличит риски банка. То есть, подарить недвижимость человеку преклонного возраста вряд ли удастся. Также банк не разрешит оформить дарственную в пользу несовершеннолетнего лица.

Это связано с тем, что в случае невыполнения обязательств заемщиком, банку будет крайне сложно осуществить принудительную продажу залога.

Кредитор может согласовать оформление дарственной на недвижимость, только если это не уменьшает возможность реализации всех прав кредитора по взысканию задолженности путем принудительной продажи залога.

Наши юристы знают ответ на ваш вопрос

Если вы хотите узнать, как решить именно вашу проблему, то спросите об этом нашего дежурного юриста онлайн. Это быстро, удобно и бесплатно!

или по телефону:

  • Москва и область: +7-499-350-97-04
  • Санкт-Петербург и область: +7-812-309-87-91
  • Федеральный: 8 (800) 333-45-16 доб. 149

Для получения разрешения потенциальному дарителю вместе с заявлением необходимо предоставить в банк такие документы:

  • Документы, удостоверяющие личность одариваемого.
  • Документы, которые подтверждают право собственности на недвижимость.
  • Проект договора дарения.

Оформление договора дарения ипотечной квартиры

Если разрешение банка получено, то можно оформлять дарение ипотечной квартиры. Для договора необходимы такие документы:

  • Гражданский паспорт собственника недвижимости.
  • Гражданский паспорт одариваемого.
  • Правоустанавливающий документ на недвижимость.
  • Технический или кадастровый паспорт на квартиру.
  • Выписка из реестра прав собственности.
  • Согласие второго супруга, заверенное нотариусом, если квартира приобреталась в браке.
  • Выписка из домовой книги.
  • Разрешение опекунского совета, если сделка затрагивает права несовершеннолетних лиц.
  • Разрешение банка.

Если собственниками квартир являются несколько человек, все они в обязательном порядке подписывают договор. Нотариальное заверение договора не является обязательным. Дарение можно оформить в простой письменной форме.

Но если сделка нестандартная, то прибегнуть к услугам нотариуса будет не лишним. Это поможет более подробно и грамотно составить договор, с целью избежать возникновения взаимных претензий сторон друг к другу. После чего дарение необходимо зарегистрировать в Росреестре в течение года.

Если это не было сделано, договор считается недействительным.

Также стоит помнить, что в ситуации, когда первоначальный собственник и одариваемый не являются близкими родственниками, необходимо будет оплатить налог в размере 13% от стоимости недвижимости. Кроме этого за регистрацию стороны обязаны оплатить 1000 рублей в виде государственной пошлины. Поэтому такие операции не всегда финансово выгодны.

Договор дарения недвижимости, которая находится в ипотеке, должен содержать следующую информацию:

  • Реквизиты сторон: дарителя, одариваемого и ипотекодержателя.
  • Ссылку на документы, на основании которых даритель владеет недвижимостью.
  • Технические характеристики объекта.
  • Должно быть указано, что квартира передается безвозмездно.
  • Перечень прав и обязанностей всех сторон.
  • Порядок передачи права собственности, где должно быть указано, что одариваемому известно, что квартира находится в ипотеке, и он принимает на себя как права, так и обязанности ипотекодателя.
  • Подписи сторон.

Если вам требуется образец или помощь в составлении юридически грамотного договора дарения ипотечной квартиры, то напишите об этом нашему дежурному юристу онлайн.

В результате оформления дарения одариваемое лицо получает свидетельство о собственности на недвижимость с обременением в виде ипотеки.

После перехода права собственности необходимо внести изменения в договор страхования недвижимости, где необходимо указать нового владельца.

Проведение сделки без согласия ипотекодержателя

Оформить дарственную в обход банка не получится. Чтобы дарение считалось состоявшимся, необходимо произвести регистрацию перехода права собственности в Росреестре.

В реестре находится вся информация о недвижимости, в том числе все обременения. Если квартира в ипотеке, для проведения регистрации необходимы документы от банка.

Без них регистратор откажет в регистрации перехода права собственности.

Если собственник будет пытаться совершить мошенническую операцию, то согласно законодательству, банк имеет право применить к нему следующие санкции:

  • Подать иск в суд с целью признания сделки недействительной.
  • Требовать досрочного погашения задолженности и штрафных санкций, которые были наложены вследствие нарушения договора.
  • Принудительно реализовать залог.

Если заемщик подаст иск в суд с целью признания неправомочными действия банка, то его шансы получить решение в свою пользу равны практически нулю. Так как он совершил действие, которое противоречит договорам между ним и кредитором.

Доскональное изучение вопроса не всегда гарантирует положительный исход дела. У нас на сайте вы можете бесплатно получить максимально подробную консультацию по вашему вопросу от наших юристов через онлайн форму или по телефонам в Москве (+7-499-350-97-04) и Санкт-Петербурге (+7-812-309-87-91).

Нюансы при дарении ипотечной квартиры

Принимая в дар квартиру с обременением, одариваемый автоматически соглашается на все особенности владения недвижимостью в ипотеке.

особенность получения квартиры в дар с обременением, это наличие права провести взыскание залога кредитором в случае неисполнения заемщиком своих обязательств. Банк может принудительно выселить собственника из жилья и реализовать квартиру через аукцион.

Если на момент оформления дарения или регистрации дарения у заемщика имеется просроченная задолженность или не оплаченные штрафные санкции, даритель обязан уведомить об этом одариваемого.

Кроме того новый владелец недвижимости не сможет распоряжаться квартирой в полной мере до полного погашения задолженности.

Если согласие банка не получено

В ситуации, когда кредитор не дает согласие на оформление дарственной, единственный способ подарить квартиру – это снять обременение. Для этого необходимо полностью рассчитаться с кредитором.

Если нет возможности сделать это за счет собственных средств, и остаток по кредиту небольшой, то можно оформить в этом же банке потребительский беззалоговый кредит. Банк перечислит денежные средства с одного ссудного счета на другой и предоставит заемщику документы, необходимые для снятия обременения в Росреетре.

Но в этой ситуации заемщику необходимо быть готовым к увеличению ежемесячного платежа, так как проценты по безналоговому кредиту выше, а срок предоставления меньше.

Если собственник квартиры, еще до покупки недвижимости и оформления кредитного и ипотечного договоров, планирует через определенное время подарить квартиру третьему лицу, то об этом стоит позаботиться заранее. Необходимо предоставить веские доводы своего намерения, чтобы банк включил соответствующий пункт в договор ипотеки. Иначе разрешения банка можно так и не получить, а без него сделка будет недействительной.

Если вы не разобрались, как подарить квартиру в ипотеке, или вам требуется помощь в оформлении необходимых документов, то наш дежурный юрист онлайн готов оперативно ответить на все ваши вопросы совершенно бесплатно.

Источник: http://law03.ru/finance/article/darenie-ipotechnoj-kvartiry

Дарение квартиры по ипотеке

Дарение квартиры

Все действия, связанные со сделкой дарения, регламентируются гл. 32 ГК РФ. Под термином «дарение» подразумевается переход права собственности на личное имущество от одного человека к другому. Сделка является безвозмездной и безвозвратной.

Человек, отдающий имущество – это даритель, а лицо, принимающее собственность – одариваемый. Предметом сделки могут являться квартиры, комнаты, дома и даже доли имущества. Если речь идет о последнем варианте, то потребуется письменное согласие всех совладельцев.

Договор дарения является письменным подтверждением осуществления данной сделки. После регистрации акта, дарение получает юридическую значимость.

В документе обязательно должны быть указаны данные сторон, предмет сделки и его полное описание, различные условия, при которых проводится сделка.

В том случае, если соглашение не будет зарегистрировано в течение года с момента заключения, оно потеряет свою юридическую силу.

Сталкиваясь с проблемами по вопросам вступления, оформления наследства, дарения, завещания мы рекомендуем обратиться Вам к квалифицированным практикующим юристам по вопросам дарения и завещания:

  • Для Москвы и МО:
  • Для Санкт-Петербурга и ЛО:
  • Вся Россия

Заявки и звонки принимаются круглосуточно и без выходных дней.

Спасибо, что посещаете наш ресурс «Эксперт по наследству».

В некоторых случаях дарственная может быть аннулирована или признана ничтожной. Это возможно тогда, когда в договоре имеется пункт, согласно которому вступить во владение собственностью одариваемое лицо сможет только после смерти дарителя.

Данный момент противоречит основным условиям оформления дарения, заключающегося в том, что на момент регистрации сделки даритель должен присутствовать лично.
Аннулировать сделку можно только в том случае, когда одариваемое лицо скончалось раньше дарителя.

После прекращения действия соглашения, квартира возвращается дарителю.

Возможно ли дарение квартиры, взятой в ипотеку?

Согласно ст. 37 Федерального закона «Об ипотеке», владелец квартиры вправе передать свое имущество в качестве дара, но только с согласия кредитора. Чаще всего, банки заведомо прописывают в ипотечном договоре пункт, по которому жилье не может быть передано по дарственной, поскольку такая сделка считается высокорискованной.

Такой подход объясняется тем, что при передаче имущества в дар, кредитор потеряет часть своих прав на эту недвижимость.

В том случае, если собственник жилплощади оформил акт дарения без согласия банка, последний вправе назначить санкции в виде признания документа недействительным, либо досрочной выплаты всей суммы долга по кредиту.

Если, покупая квартиру, заемщик заведомо знает, что будет передавать ее в дар, то следует позаботиться о включении в кредитный договор такого пункта.

Если банк не имеет возражений против проведения данной сделки, то он выдает заемщику соответствующий документ, снабженный необходимыми подписями и печатями.

Порядок и условия дарения квартиры, взятой в ипотеку

Оформить сделку дарения можно только в том случае, когда имеется такой пункт в кредитном договоре, и банк дает согласие на проведение процедуры. Разумеется, это возможно при условии своевременного внесения ежемесячных платежей по кредиту.

Существует определенный порядок оформления сделки, который включает в себя следующие этапы:

  1. Заемщик обращается в банк для получения письменного разрешения на совершение сделки.
  2. Если согласие получено, то собственник готовит все необходимые документы и оформляет договор дарения.
  3. Документ подписывается в Росреестре и в течение месяца проверяется сотрудниками ведомства.
  4. В результате, одариваемое лицо получает свидетельство о собственности на имущество с обременением в виде ипотеки.

Договор дарения не требует нотариального заверения и может быть составлен в произвольной форме, однако, лучше всего воспользоваться стандартным образцом, чтобы исключить возможные неточности из-за чего сделка будет признана ничтожной. Посмотреть и скачать можно здесь: [образец договора дарения квартиры].

Для проведения сделки потребуются документы:

  • правоустанавливающие документы на жилье;
  • выписка из домовой книги о зарегистрированных лицах;
  • техническая документация на квартиру;
  • разрешение банковского учреждения на осуществление дарения;
  • согласие супруга (ги) дарителя;
  • разрешение службы опеки, если сделка затрагивает интересы несовершеннолетних или недееспособных граждан.

Все документы представляются в виде копии и подтверждаются соответствующим оригиналом.

Налоги при дарении квартиры, взятой в ипотеку

Дарение квартиры в ипотеке также причисляется к числу налогооблагаемых процедур. Согласно ст. 220 НК РФ, если соглашение заключается между посторонними людьми, то размер налога исчисляется из расчета 13% от стоимости недвижимости. Когда сделка проводится между гражданами, находящимися в родственных отношениях, то налогооблагаемой не является.

Если одариваемое лицо пожелает продать полученное имущество ранее, чем через три года после получения квартиры, то оно обязано будет оплатить подоходный налог с той стоимости жилища, которая превышает 1 млн. рублей.

Что касается госпошлины, то согласно законодательству, за регистрацию стороны уплачивают 2 000 рублей.

Пример по дарению квартиры, взятой в ипотеку

Юлия Васильевна оформила квартиру в ипотеку и после этого длительное время ее выплачивала. Через некоторое время, она вновь вышла замуж и решила передать жилье своему совершеннолетнему сыну, а самой переехать к новому мужу.

Обратившись в банк, она получила отказ на оформление такой сделки, поскольку кредитор считал данный шаг слишком рискованным и боялся потерять залог.

Женщина проигнорировала данный ответ и самовольно оформила дарственную. Через некоторое время она получила уведомление о досрочной выплате всей суммы ипотеки.

Юлия Васильевна обратилась в суд с требованием отменить санкции, однако судебная инстанция не пошла ей на встречу, поскольку все действия кредитора соответствовали договоренности. В результате, женщина была вынуждена брать кредит в другом банке и оплачивать имеющуюся задолженность.

Заключение

В заключение можно сделать ряд выводов:

  1. Дарение является сделкой гражданско-правового характера, которая заключается между дарителем и одариваемым лицом. Соглашение безвозмездное и безвозвратное.
  2. Совершенная сделка закрепляется оформлением соответствующего договора, где должны быть прописаны все существенные условия соглашения.
  3. Квартира, купленная в ипотеку, также может быть передана в дар, если такое предусмотрено кредитным договором.
  4. Для оформления сделки потребуется письменное согласие банка.
  5. Если заемщик осуществит дарение без этого документа, то банк имеет право выдвинуть санкции в виде досрочного погашения займа.
  6. Оформление и регистрация дарственной проводятся в стандартном порядке, включая все обязательные этапы.
  7. Для составления акта потребуются правоустанавливающие и технические бумаги на квартиру.
  8. Сделка дарения ипотечной квартиры также является налогооблагаемой, за исключением того случая, когда она осуществляется между родственниками. Размер налога составляет 13% от стоимости квартиры, превышающей 1 млн. рублей. Госпошлина составляет 2 000 рублей.

Наиболее популярный вопрос и ответ на него по дарению квартиры, взятой в ипотеку

Вопрос: Здравствуйте, я являюсь собственником жилплощади, которую приобрела в ипотеку. Недавно я получила выгодное предложение от работодателя. Теперь мне нужно переехать в другой город.

По ипотеке я уже оплатила часть займа, однако в сложившейся ситуации, какое-то время не смогу это делать. Мы устно договорились с сестрой, что я оформляю квартиру ей по договору дарения, а она в свою очередь оплачивает оставшуюся часть займа.

Те же деньги, которые я уже оплатила, она мне отдаст, когда я решу приобретать квартиру на новом месте.

Могу ли я это сделать? Куда мне следует обратиться, и какова будет стоимость?

Ответ: Здравствуйте. По ФЗ «Об ипотеке», передать в дар квартиру вы сможете лишь в том случае, если в вашем кредитном договоре отсутствует пункт, который запрещает данную процедуру. Банк должен дать письменное разрешение на проведение сделки.

Первое, что необходимо сделать – это обратиться в банковское учреждение и уточнить данный момент. Дальнейшая процедура оформления будет проходить в стандартном виде. Для регистрации сделки следует обратиться в Росреестр.

Стоимость дарения в вашем случае будет составлять 2 000 рублей.

Список законов

ФЗ «Об ипотеке»
Статья 220 НК РФ

Образцы заявлений и бланков

Вам понадобятся следующие образцы документов:

Источник: http://www.bequest-expert.ru/darenie/darenie-kvartiry-po-ipoteke/

Можно ли оформить дарственную на ипотечную квартиру

В силу долгосрочности ипотечного договора зачастую возникают ситуации, когда у заёмщика возникает необходимость передать права на квартиру другому лицу. Провести такую сделку возможно, но оформление дарственной на ипотечную квартиру имеет некоторые особенности и нюансы, по сравнению с составлением обычного договора.

Требования закона к процедуре

Заёмщику ещё во время подписания кредитного договора стоит выяснить некоторые нюансы своих прав по отношению к приобретаемой недвижимости. В частности стоит выяснить, можно ли оформить дарственную на квартиру в ипотеке.

Общие правила регулирования сделок дарения содержатся в статье 32 ГК РФ. Согласно данному закону дарением считается переход имущественных прав по отношению к объекту от одного лица другому на безвозмездной и безвозвратной основе. Действия совершаются по воле владельца имущества и с согласия принимателя дара.

Согласно статье 29 закона «Об ипотеке» залоговая недвижимость подлежит отчуждению исключительно с согласия залогодателя. В статье содержится регламент оформления следки по отчуждению. Сделать это можно следующими способами:

  • Выставлением на продажу.
  • Дарением.
  • Обменом.

Все сделки проводятся после получения письменного разрешения банка и при его непосредственном участии, поскольку данные действия заёмщика затрагивают не только его интересы, но имеют юридические последствия для кредитора.

Важным моментом в оформлении сделки в соответствии с законом являются особенности кредитного договора. Совершить дарение заёмщик может только в том случае, если подобное распоряжение имуществом предусмотрено пунктом договора. В некоторых случаях банк может пойти навстречу заявителю и дополнить договор соответствующим пунктом.

Заёмщик вправе добиваться включения пункта о возможности отчуждения недвижимости уже на этапе составления договора. Однако многие банки изначально прописывают запрет на подобные сделки. Если такой пункт включён в договор, оформить дарственную будет невозможно.

Порядок действий при оформлении дарственной

Дарственная на ипотечную квартиру, как юридический документ, не отличается какими-либо особенностями. Сложность состоит в признании юридической силы данной бумаги, поскольку непосредственным участником сделки являются не только даритель и одариваемый, но и банк-кредитор. Для банка это дополнительный риск, поэтому согласие на сделку получить не просто.

Получаем согласие банка

Первым шагом на пути оформления дарственной является изучение ипотечного договора и согласование вопроса с банком. Чтобы банк дал согласие на совершение сделки, заёмщик должен аргументированно доказать целесообразность сделки. Аргументами может служить ухудшение здоровья или материального положения заёмщика.

Банк не даст разрешение на дарение ипотечной квартиры:

  • Пожилому.
  • Несовершеннолетнему.
  • Гражданину с низким уровнем дохода.

Для получения разрешения заёмщику нужно обратиться в банк и написать соответствующее заявление. К заявлению прилагаются:

  • Свидетельство на залоговый объект.
  • Документы одариваемого (паспорт, справка о доходах, и другие по требованию банка).
  • Проект дарственной.

Сотрудники банка проверяют личность одариваемого и выносят решение. Кредитора будут интересовать платежеспособность нового владельца квартиры, поэтому он тщательно будет оценивать уровень его доходов, количество иждивенцев в его семье, наличие иных кредитных обязательств. Для получения положительного решения банка одариваемый должен быть идеальным с точки зрения получения кредита.

На решение банка могут повлиять и мотивы оформления сделки. Если даритель оказался в трудной жизненной ситуации, у него снизились доходы или он внезапно заболел тяжким недугом, то банку будет выгодна смена собственника квартиры.

В случае положительного результата заёмщику выдаётся официальное письменное разрешение на совершение сделки.

Оформление дарственной

Получив разрешение банка, даритель обращается к нотариусу для составления договора дарения. Для сделки понадобятся документы:

  1. Паспорта участников сделки.
  2. Документы на недвижимость (Свидетельство, техпаспорт, кадастровый паспорт).
  3. Выписка из ЕГРП.
  4. Согласие супруга (при наличии).
  5. Копия кредитного договора.
  6. Разрешение банка.
  7. Выписка из домовой книги.
  8. Квитанция на госпошлину (1000 рублей).

Дарение квартиры близким родственникам с 2016 года не облагается налогом. Если владелец ипотечной квартиры решил подарить её постороннему, он должен оплатить налог в размере 13% от стоимости недвижимости.

Регистрация сделки

После оформления дарственной стороны сделки обращаются в Росреестр или МФЦ для регистрации передачи прав на объект. Заявление подаётся вместе с перечисленными ранее документами. Новый владелец квартиры через 20 дней получает Свидетельство о собственности.

После получения Свидетельства новый собственник квартиры предоставляет документ в банк для переоформления ипотечного кредитного договора. С момента регистрации сделки обязательства по кредиту берёт на себя новый владелец недвижимости.

Получателю дара стоит учесть, что он получает не только права на объект недвижимости, но и принимает на себя обязанности перед банком-кредитором.

Фактически полноправным владельцем новый собственник станет только после полной выплаты заёмных средств банку.

Если у дарителя на момент подписания дарственной имеется просроченная задолженность по выплатам, он должен предупредить о ней одариваемого.

Договор дарения ипотечной квартиры составляется по общим правилам и включает в себя обязательные пункты:

  • Сведения о сторонах сделки.
  • Реквизиты правоустанавливающего документа на объект.
  • Параметры объекта.
  • Указание на безвозмездность и безусловность сделки.
  • Права и обязанности фигурантов сделки
  • Порядок перехода прав собственности. Данный пункт имеет особое значение. В нём необходимо прописать переход обязательств по выплате кредита банку. Если нотариус составит стандартный договор дарения без указания данного пункта, банк проект дарственной не примет.
  • Подписи сторон.

Можно ли подарить без разрешения

Не слишком грамотные юридически граждане могут проигнорировать требование разрешения банка и подарить квартиру без него. Оформление такой сделки влечёт за собой неприятные последствия. Банк, как держатель квартиры в залоге, по закону может предпринять следующие меры:

Признать дарственную недействительной. Дарственная на квартиру в ипотеке аннулируется через суд, который всегда будет стоять на стороне банка.

Расторгнуть ипотечный договор. Банк вправе потребовать выплатить сумму кредита единовременно путём продажи квартиры. При несогласии нового владельца, банк может продать недвижимость без его участия.

Поэтому тайное оформление сделки не принесёт положительных результатов, и без квартиры может остаться и даритель, и одариваемый. Кроме того, завершить сделку и оформить переход прав собственности законным путём в Росреестре не удастся, поскольку квартира находится в залоге у банка, и сотрудник обязан будет прекратить регистрацию сделки на этапе проверки документов.

Дарственная на квартиру без регистрации сделки в органах Росреестра не имеет законной силы. Даже заверенный юристом документ не предусматривает смену владельца квартиры без получения им Свидетельства (ст.168 ГК).

Шансов добиться разрешения оформления дарственной на ипотечную квартиру у заёмщика немного. Но приложив максимум усилий, или заранее предусмотрев подобный ход развития событий, добиться положительного результата всё-таки можно.

Источник: http://ru-act.com/nasledstvo/nasledodatelyu/darenie/mozhno-li-oformit-darstvennuyu-na-ipotechnuyu-kvartiru.html

Можно ли дарить ипотечную квартиру ребенку?

Gorilla/Fotolia

Отвечает ведущий юрисконсульт департамента вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:

Дети от первого брака в любом случае будут иметь отношение к приобретаемому имуществу. Они имеют равные права с Вашей нынешней женой и другими детьми.

Недвижимость, которая находится в залоге, несовершеннолетнему подарить нельзя, так как дети являются нетрудоспособными иждивенцами наследодателя, следовательно, они имеют обязательную долю в наследстве (не менее половины от того, что причиталось бы по закону), поэтому данная доля в любом случае будет существенна.

С какого возраста ребенку можно дарить недвижимость?

Брак, развод и ваша недвижимость

Отвечает директор компании «Мой семейный юрист» Алина Дмитриева:

Приобретая недвижимость в ипотеку, Вы должны понимать, что данная недвижимость будет находиться в залоге у банка. Соответственно, подарить или совершить иные действия с квартирой Вы сможете только с согласия банка, если иное не будет предусмотрено договором об ипотеке. При этом Вы вправе завещать свою долю детям. Также можно подарить свою долю после того, как ипотека будет погашена.

Отвечает директор департамента юридического сопровождения сделок Tekta Group Юлия Симановская:

Квартира, приобретенная с использованием ипотечных средств, находится в залоге у банка, поэтому для того, чтобы осуществить какую-либо сделку, необходимо получить согласие залогодержателя.

Поскольку у нового собственника возникают обязанности по уплате ипотечных платежей, банк будет тщательно проверять его платежеспособность. Учитывая, что несовершеннолетний ребенок не может иметь своих доходов, тем более достаточных для погашения ипотеки, банк вправе отказать в согласовании подобной сделки, даже если получено согласие и подтверждена платежеспособность его родителей.

Если же банк согласовал дарение заложенной квартиры ребенку, то необходимо заключить договор дарения и вместе с согласием банка сдать его на регистрацию в Росреестр для перехода права собственности на квартиру. При этом залог в пользу банка на квартиру будет также зарегистрирован.

5 главных фактов о договорах дарения квартиры

Дарение недвижимости в 5 вопросах и ответах

Отвечает юрисконсульт офиса «Киевское» департамента вторичного рынка «ИНКОМ-Недвижимость» Наталья Пархоменко:

Как вариант заключить с несовершеннолетним ребенком договор дарения ½ доли квартиры, которая находится в залоге у банка.

Для этого обязательно потребуется согласие банка, однако многие банки не разрешают сделки, в результате которых собственником заложенного имущества становится ребенок. Этот вопрос нужно предварительно решить со специалистом Вашей кредитной организации.

Также еще один выход сначала Вы полностью выплачиваете свой ипотечный кредит, а затем заключаете договор дарения с несовершеннолетним.

Отвечает управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая:

До момента погашения ипотечного кредита квартира находится в залоге у банка, а значит, на нее устанавливается обременение или ограничение по купле-продаже, а также дарению. Поэтому Вы не имеете права подарить недвижимость своим детям без согласия банка. Однако есть и другие варианты, гарантирующие то, что наследники и от первого брака получат долю недвижимости, принадлежащую отцу.

Способ № 1. Написать завещание, в котором будет указано, что дети от первого брака получат после кончины отца выделенную долю в квартире.

Способ № 2. Оформить дарение после погашения ипотечного кредита.

Способ № 3. Ничего не предпринимать. При отсутствии завещания происходит наследование по закону. Дети от первого брака как раз являются таким наследниками, а значит, имеют права на долю отца, пусть квартира и была приобретена в новом браке.

Тем не менее есть риск, что новая жена в таком случае попытается уменьшить долю, которая перейдет к детям, поскольку супруга также являются наследником первой очереди. Поэтому гораздо надежнее все же оформить дарение или написать завещание.

Тогда дети гарантированно получат ½ долю квартиры, купленной в ипотеку.

Что лучше – дарственная или завещание на квартиру?

20 статей о том, как купить квартиру в ипотеку

Отвечает адвокат Инна Белякова:

Никакого законодательного запрета на дарение квартиры или доли квартиры родителем своему несовершеннолетнему ребенку не установлено. В то же время для совершения предполагаемой сделки, в соответствии с законодательством, потребуются дополнительные разрешения.

С момента приобретения покупателями недвижимого имущества с помощью ипотечного кредита банка приобретенная недвижимость находится в ипотеке (залоге) у предоставившего кредит банка до момента полной выплаты кредита.

Это означает, что, во-первых, в случае, если должник (покупатель) перестанет платить по кредиту, то есть своевременно вносить в кассу банка оговоренные кредитным договором платежи, банк вправе в судебном порядке взыскать с должника всю сумму кредита с предусмотренными договором процентами и обратить взыскание на заложенное имущество (на приобретенную покупателем с помощью ипотечного кредита квартиру). То есть продать эту квартиру с торгов, а из вырученной суммы погасить задолженность, для чего предварительно в судебном опять же порядке выселить из квартиры всех проживающих в ней лиц и снять их с регистрационного учета (попросту говоря, выписать). Как можно понять, если одним из собственников квартиры является несовершеннолетний ребенок, то с продажей этой квартиры и обращением на нее взыскания по обязательствам должника у банка могут возникнуть очень большие проблемы.

Во-вторых, для любого правового действия с недвижимостью, находящейся в залоге (продажи, дарения, передачи в залог другому лицу и даже для регистрации в квартире по месту жительства любых лиц), требуется письменное разрешение залогодержателя, то есть в данном случае банка.

Внимательно перечитав предыдущий абзац, можно легко понять, что банки практически никогда не дают разрешения ни на приобретение квартиры с помощью ипотечного кредита в собственность несовершеннолетних, ни на последующую передачу (продажу, дарение) должниками детям уже приобретенной доли.

И даже дождавшись совершеннолетия ребенка, все равно трудно будет рассчитывать на согласие банка, поскольку банки вообще крайне неохотно дают согласие на смену собственника находящегося у них в залоге имущества.

Поэтому представляется крайне маловероятным, что до полной выплаты ипотечного кредита удастся получить разрешение кредитора (банка) на дарение доли ребенку и подарить ребенку долю в праве собственности на квартиру.

Кроме того, если квартира приобретается в общую совместную собственность (а при приобретении имущества супругами это неизбежно), то при предоставлении ипотечного кредита супруги являются еще и созаемщиками. То есть для внесения любого изменения в кредитный договор (а смена собственника заложенного банку имущества требует внесения изменения в кредитный договор) необходимо, кроме согласия залогодержателя (банка), также и согласие второго должника, то есть супруги.

Поэтому для того, чтобы подарить своему ребенку долю в квартире, приобретенной на средства ипотечного кредита, проще всего будет дождаться полной выплаты ипотечного кредита.

В этом случае от собственника не понадобится ничье дополнительное согласие на совершение сделки.

Для совершения дарения понадобятся правоустанавливающие документы (например, договор купли-продажи квартиры), на основании которых даритель является собственником квартиры или доли в праве собственности на квартиру, а также документ, подтверждающие полную выплату ипотечного кредита банку. Обычно это справка банка о погашении кредита и закладная с отметкой банка о погашении кредита. Все эти документы необходимы для предоставления в регистрирующий орган (Управление Росреестра по субъекту Федерации). Это, собственно, все.

Если же собственник доли в праве собственности на квартиру, приобретенную на средства ипотечного кредита и находящуюся в залоге у банка, задастся целью подарить долю в праве собственности своему несовершеннолетнему ребенку еще до полной выплаты ипотечного кредита, то, кроме правоустанавливающих документов, ему понадобится также официальное письмо банка с разрешением на такую сделку. Чтобы получить такое разрешение (если это в принципе окажется возможным, что вряд ли) потребуется внести изменения в кредитный договор, подписанные не только банком, но и всеми созаемщиками.

Текст подготовила Мария Гуреева

Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне на адрес: content@domofond.ru. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Ребенок – собственник квартиры: плюсы и минусы

Как учесть интересы супруга и детей в завещании?

Можно ли продать долю несовершеннолетнего ребенка?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/mozhno_li_darit_ipotechnuyu_kvartiru_rebenku/6335

Поделиться:
Нет комментариев

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.

×
Рекомендуем посмотреть