Особенности банковской ипотеки с дифференцированными платежами в 2018 году

Содержание

Виды платежей по ипотеке

Особенности банковской ипотеки с дифференцированными платежами в 2018 году

Платежи по ипотеке — это способ погашения ипотечного кредита, своего рода, инструмент ипотечного кредитования. Сегодня используются различные виды платежей по ипотеке, позволяющие максимально учитывать возможности заемщика. Данный инструмент позволяет рассчитать выплаты по займу.

График, согласно которому осуществляются платежи процентов и долга по ипотечному кредиту показывает остатки суммы задолженности в каждый период времени.

Способы и виды платежей по ипотечному кредитуВ графике ежемесячных выплат также отражается, какая часть суммы погашает основную сумму долга, а какая идет на выплату процентов.

Платежи по ипотеке определяют форму организации денеж¬ного потока по долгосрочному жилищному займу, и призваны учесть ин¬тересы банка и заемщика. От способа погашения ипотечного зависит доходность банка, которая, в свою очередь, регулирует размер процентной ставки.

В зависимости от способа выплат, ипотечные кредиты подразделяются на постоянные (аннуитетные) ипотечный ссуды и ипотеку с переменными (дифференцированными) выплатами.

Дифференцированные ипотечные кредиты, в свою очередь, делится на: ипотеку с фиксированными выплатами, с «шаровыми» платежами, с нарастающими платежами и другие инструменты ипотечного кредитования.

Разберем подробнее основные из них.

Как рассчитать постоянные ипотечные платежи?

Постоянная ипотека — это стандартный ипотечный кредит, предусматривающий периодические равновеликие выплаты. Такие платежи называются аннуитетными. Заемщик ежемесячно выплачивает равную сумму, часть которой идет на погашение кредита, а другая часть — на уплату процентов. Данный способ погашения жилищного займа дает заемщику стабильность в размере его расходов на ипотеку.

В случае постоянного ипотечного платежа рассчитать ежемесячную сумму выплаты труда не составит, поскольку банк задает постоянные величины, составляющие данный кредит:

  • Максимальную суму ссуды, в зависимости от размера первоначального взноса заемщика
  • Максимальный срок ипотечного кредитования
  • Размер процентной ставки.

Исходя из этих данных, можно легко рассчитать размер периодических, как правило, ежемесячных выплат по ипотеке, используя простую формулу:Формула расчета постоянного платежа по ипотекеНапример, нам известны такие переменные:

  • Сумма займа — 4 000 000 рублей
  • Срок кредита — 25 лет (300 месяцев)
  • Процентная ставка — 12% (1% каждый месяц).

Исходя из известных переменных, мы видим, что для погашения основного долга, необходимо ежемесячно вносить платежи в размере более 40 000 рублей, иначе будет выплачивать только процент по ипотеке. Расчет по формуле показывает, что для погашения долга в 4 млн рублей, ежемесячно нужно выплачивать банку 42, 129 рублей.

По этой же формуле можно рассчитать основную сумму кредита, его срок или процентную ставку.

Ипотека с переменными (дифференцированными) платежами

Основной особенностью данной группы инструментов ипотечного кредитования — является периодическая изменяемость одной или нескольких составляющих займа, которые влияют на размер ежемесячных выплат.

Среди ипотечных займов с дифференцированными платежами наиболее распространенными являются:

  • Ипотека с ростом платежей
  • Займы с «шаровым» платежом
  • Кредиты с фиксированной выплатой основного долга
  • Ипотека с переменной процентной ставкой
  • Индексируемые ипотечные кредиты
  • Займы с регулируемой отсрочкой платежа.

Рассмотрим более детально каждый из этих способов внесения ежемесячных переменных выплат.

Ипотека с ростом платежей

Жилищные ссуды с нарастающим способом платежа предусматривает переменные выплаты, когда, к примеру, в течение первых нескольких лет выплаты по ипотеке являются более низкими, но в течение последующих лет они постоянно повышаются так, чтобы полностью погасить основной долг в течение оговоренного срока.

Таким образом, в первые годы ипотека с ростом выплат дает отрицательную выплату — размер платежа ниже выплат стандартной ипотеки + процентной ставки. При этом остаток основной суммы долга постепенно увеличивается.

Для полной выплаты по кредиту, платежи последних лет должны превышать размер выплат по стандартной ипотеке.

Инструменты ипотечного кредитования подобного рода позволяют учитывать изменяющиеся условия кредитования, снижают риск роста процентной ставки, обеспечивают эффективность долгосрочных ипотечных кредитов.

Займы с «шаровым» платежом

В последнее время широкое распространение, особенно на Западе, получили займы с так называемыми «шаровыми» выплатами, при котором предусмотрен крупный итоговый платеж, погашающий основной долг.

Данный порядок погашения ипотеки подходит для заемщика с небольшими ежемесячными выплатами, однако должник увеличивает сумму выплачиваемых процентов за весь период кредитования и обязан выплатить крупную сумму в конце срока кредита.

Займы с «шаровым» платежом могут структурироваться следующими способами:

  • Выплата только основного долга, а проценты выплачиваются в конце итоговым «шаровым» платежом
  • Выплата только процентов по кредиту, а основная сумма долга выплачивается в конце
  • Частичная выплата основного займа и процентов с итоговым «шаровым» платежом.

Данный вид платежа отличается повышенным риском невозврата денежных средств, поэтому банк запросит более высокий процент и выдвинет более суровые требования к недвижимости. Этот способ погашения займа удобен для тех заемщиков, у которых на текущий момент нет денег, но через некоторое время она должна появиться.

Кредиты с фиксированной выплатой основного долга

Жилищный займы с фиксированной выплатой суммы основного долга предполагает, что заемщик ежемесячно осуществляет равные платежи в счет погашения основного долга, а проценты начисляются на оставшуюся часть долга и вносятся в составе общего платежа (прямолинейный возврат капитала). Так, размер ежемесячного платежа изменяется в сторону уменьшения.

Прямолинейный платеж означает, что погашение кредита будет происходить ежемесячно равновеликими частями. Размер ежемесячного платежа можно легко рассчитать по формуле:

  • РМТ= PV/mn + i/m[PV- PV (k — l)/mn],

где РМТ— сумма ежемесячной выплаты, руб.; PV— сумма долга, руб.; i — процентная ставка, %; к — настоящий месяц; (к — l) — предшествующий месяц; m — количество накоплений в год; п — срок кредита, лет.

Недостатком кредита с фиксированной выплатой основного дол¬га является существенная нагрузка на заемщика в первые несколько месяцев, а также увеличение требуемого порога платежеспособности заемщика.

Ипотека с переменной процентной ставкой

В условиях с нестабильной экономики наиболее приемлема ипотека с переменной процентной ставкой, в основе которой лежит изменение процентной ставки по кредиту в зависимости от ситуации на финансовом рынке.

Расчеты изначально проводятся по той же формуле, что и постоянные платежи. Размер выплаты, полученный таким образом, действует до изменения процентной ставки.

Затем с помощью той же формулы производятся новые расчеты до следующего изменения ставки.

Используя жилищные займы с переменной процентной ставкой, можно столкнуться с такими проблемами, как:

  • Возможна несопоставимость платежей по ипотеке и доходов заемщика
  • Частый пересмотр процентной ставки делает ссуду менее привлекательной
  • Относительная сложность способа.

Однако к подобным кредитам часто применяется механизм регулирования процентной ставки, то есть на максимальный уровень процентов устанавливается ограничение, что повышает его привлекательность для заемщиков.

Индексируемые ипотечные кредиты

В странах с высоким уровнем инфляции часто используются ипотечные кредиты с индексацией платежей. При этом индексация может распространяться, как на сумму долга, так и на проценты.

В этом случае индексирующим показателем могут служить: стоимость государственных ценных бумаг, ставка LIBOR, ставки по межбанковским кредитам, средний процент по депозитам коммерческих банков, курс иностранных валют и т. д.

Выбор индекса обусловлен показателем, за счет которого предоставляются ссуда.

Ипотека с индексацией платежей позволяет производить погашение займа одинаковыми платежами при изменении величин номинальных платежей. Непогашенная сумма кредита корректируется на основе выбранного индекса. В результате повышается процентная ставка, которая будет отражать реальную стоимость займа на момент выдачи. Расчет платежей основывается на стоимости непогашенной суммы задолженности.

Увеличение недополученных сумм платежей на первоначальном этапе погашения ипотечной ссуды с индексацией обеспечивает кредитору большую доходность по жилищным займам по сравнению с другими видами кредитования. А снижение размера платежей на первоначальном этапе погашения повышает доступность кредита.

Займы с регулируемой отсрочкой платежа

Данный вид платежа представляет собой разновидность ипотеки с индексацией, и предполагает использование двух процентных ставок: одна ставка (более высокая) обеспечивает прибыльность банку, а вторая (более низкая) — доступность для заемщика.

Размер процентной ставки постоянно рассчитывается на основе процента на межбанковском рынке кредитования, и более высокая «контрактная» ставка действует, как правило, на более поздних сроках выплат, а на ранних сроках применяется более низкая «платежная» ставка.

В то же время использование займов с регулируемой отсрочкой платежа, то есть с индексацией основной суммы долга, всегда сопряжено с простом кредитной задолженности, что увеличивает риск ликвидности. Риск ликвидности может стать причиной банкротства финансового учреждения.

Таким образом, способ выплаты ипотеки кредита, то есть виды платежей по ипотечному кредиту, играют очень важную роль в определении того, насколько эффективна та или иная ипотечная операция для кредитной организации, и насколько она доступна для заемщика.

(1 5,00 из 5)
Загрузка…

Источник: https://moezhile.ru/ipoteka/vidy-platezhej.html

Аннуитетные или Дифференцированные платежи

Аннуитетные или Дифференцированные платежи

Предоставляющие кредиты финансовые учреждения могут предложить заемщику несколько способов погашения будущей задолженности. Клиент волен самостоятельно выбрать оптимальный метод возвращения кредита, ориентируясь на личные нужды и финансовые возможности.

Настоятельно рекомендуется проконсультироваться у работников кредитной организации по поводу составления графика платежей. Обычно банки, кредитные союзы и крупные ломбарды используют аннуитетные или дифференцированные виды платежей. В результате заемщикам остается лишь согласовать оптимальный способ погашения задолженности.

Аннуитетный платеж

Аннуитетные платежи – это распространённая методика возвращения долга, предполагающая регулярное осуществление взносов по действующему договору. Общая сумма («тело») кредита совместно с процентными начислениями разделяется на несколько равных частей.

Плательщик, подписывая кредитный договор, обязуется вносить платежи через равные промежутки времени (ежемесячно, поквартально, один раз в полгода или на протяжении года). В течение всего промежутка времени, выделенного на погашение задолженности, ставка по кредитам остается фиксированной.

При этом допускается изменение самой структуры платежа. Например, на протяжении первых месяцев заемщик выплачивает большую часть процентов, тогда как тело кредита приходится возвращать в дальнейшем. Ближе к концу действия договора заемщик вносит платежи для постепенной выплаты тела займа.

 Преимущества аннуитетного платежа:

  1. Продуманный график платежей. Клиент всегда знает сумму и конкретную дату для осуществления взноса.
  2. Возможность досрочного погашения долговых обязательств, позволяющая экономить.
  3. Использование неизменной суммы регулярных взносов.

Аннуитетный способ погашения задолженности подходит для заемщика, который не может позволить себе выплату крупных первоначальных платежей. Этот метод осуществления платежей высоко ценится в банковской сфере, поскольку крупные финансовые учреждения не могут уделить время на формирование индивидуального графика выплат с учетом потребностей каждого из заемщиков.

Для коммерческого банка ежемесячные выплаты гарантируют регулярное поступление прибыли и постепенное сокращение задолженности. Даже в случае досрочного погашения кредитор сэкономит, путем снижения процентных платежей и комиссии за транзакции.

Дифференцированный платеж

Дифференцированные платежи – это альтернативный метод погашения долга, суть которого заключается в постепенном снижении суммы выплаты. В самом начале заемщик обязуется вносить максимальные платежи, но в дальнейшем их сумма значительно снижается.

Тело кредита погашается равномерно. Платежи разделены на весь срок действия договора, но проценты начисляются исключительно на остаток кредитной суммы.

Преимущества дифференцированного платежа:

  1. Уменьшение процентных начислений в случае возникновения переплаты.
  2. Клиенту предоставляется возможность регулировать размер выплат.
  3. Постепенно сумма регулярного платежа уменьшается, снижая финансовую нагрузку на заемщика.
  4. Происходит снижение общего уровня переплаты по кредиту.

Досрочное погашение не приносит особую выгоду заемщику, который согласился на дифференцированный вариант осуществления выплат. Поскольку проценты клиентом обычно выплачиваются заранее, на этапе досрочного погашения переплата будет идентичная той сумме, которая возвращается каждым заемщиком в процессе обычного кредитования.

Дифференцированный или аннуитетный платеж?

Принципиальная разница между аннуитетными и дифференцированными платежами по действующему кредиту заключается в выбранной схеме расчета размера регулярных выплат. Поскольку аннуитет представляет собой поэтапную выплату кредита, финансовые учреждения отдают предпочтение именно этой форме погашения долгового обязательства.

Дифференцированная форма выплат намного сложнее, поэтому заемщики могут столкнуться со значительными трудностями на этапе расчета текущего размера регулярных выплат.

Выбирая оптимальный вариант платежей, рекомендуется обратиться к профессионалам, которые осуществят предварительный расчет выплат по будущему займу.

Чтобы снизить нагрузку на сотрудников некоторые финансовые учреждения разрабатывают специальные кредитные калькуляторы. Заемщику достаточно указать сумму кредита, количество платежей и размер процентной ставки.

Вычислительная формула заложена в самом алгоритме работы подобной программы. Рассчитать дифференцированный платеж сложнее, поскольку размер регулярных платежей идет на убыль. В случае с аннуитетным платежом, наоборот, выплаты возрастают.

Анализируя полученные в результате расчетов данные, можно сделать следующие выводы:

  1.  Дифференцированные платежи выгоднее аннуитетных в долгосрочной перспективе.
  2. Аннуитетные платежи подойдут для заемщиков, планирующих досрочное погашение займа.
  3. В среднем на крупных кредитах с дифференцированными платежами, размер которых превышает согласованную сторонами сумму, можно сэкономить до 10%.
  4. Благодаря простоте начислений аннуитетные платежи снижают риск возникновения технической просрочки.

Плюсы и минусы имеет каждый из видов платежей, поэтому оптимальный способ погашения долга следует выбирать с учётом индивидуальных параметров сделки. Заемщику придется внимательно изучить конкретные условия договора.

Сравнив полученные данные, клиенту останется только обсудить с представителем финансового учреждения условия возврата полученных взаймы денежных средств.

Кредитор во избежание технических просрочек обязан предоставить детализированный график будущих платежей.

Обычно речь идет о распечатанной таблице, в которой указана дата и сумма выплаты. К тому же организации активно используют уведомления, которые рассылают на телефоны и электронные почты клиентов.

Источник: https://s3bank.ru/credits/annuitetnye-ili-differencirovannye-platezhi/

Что лучше — аннуитетный или дифференцированный платеж?

Кредиты играют важную роль в жизни населения со средним достатком.

Тем, кто не может позволить себе единовременную оплату из собственных средств при покупке недвижимости или другого дорогостоящего имущества, кредиты очень сподручны.

Вот только будущий процесс выплат по таким заёмным средствам для многих изначально остаётся загадкой, и что такое аннуитетный и дифференцированный платёж — знают немногие.

Чтобы сориентироваться в ежемесячных взносах по кредиту и не остаться перед фактом неподъёмных сумм, рассмотрим, какие бывают виды платежей.

Виды платежей по кредитам

Уже после подписания кредитного договора заёмщик вдруг обнаруживает, что первые взносы по кредиту существенно превышают тот возможный лимит, который он может безболезненно выделить на погашение кредитных сумм из своих доходов.

В дальнейшем, чтобы сводить концы с концами и не допустить просрочек по оплате, кредитополучателям приходится «затянуть поясок потуже» или занимать у знакомых и друзей недостающие суммы.

В чём же разница между аннуитетным и дифференцированным платежами и какой платёж выгоднее?

Дифференцированные платежи

Ещё в недавние времена в российской (советской) практике кредитования применялся только один вид платежей — дифференцированный. Дифференцированный платёж заключается в том, что на первые месяцы выплат приходятся максимальные суммы, в которые входит часть основного долга и проценты по кредиту.

При дифференцированных платежах сумма основного долга, так называемое тело долга, делится равными частями на весь срок платежа, а вот проценты ежемесячно начисляются на остаток долга. Соответственно, в первый месяц суммы платежей наиболее велики, потому что проценты по кредиту существенны.

А к концу срока выплаты будут минимальны. Дифференцированные платежи удобны для тех, у кого доход не носит характер неизменной величины, и через некоторое время может появиться возможность досрочно погасить долг. В этом случае переплата по кредиту будет меньше, чем при аннуитетном расчёте.

Далеко не каждый кредитополучатель может позволить себе выплачивать в первые месяцы суммы, складывающиеся при дифференцированном расчёте платежей. Ему придётся отказаться от подобного кредита, либо взять сумму меньшую, чем необходимо, чтобы беспроблемно расплачиваться по долговым обязательствам. Такому заёмщику больше подойдёт аннуитетный вид платежа.

Аннуитетные платежи

Отличие аннуитетного платежа от дифференцированного в том, что сумма ежемесячного взноса всегда неизменна, но вот структура этой суммы меняется из месяца в месяц.

Основную часть в первые месяцы составляют проценты по кредиту, а сумма тела долга — минимальна. Таким образом банк страхует риски недополучения прибыли в случае досрочного погашения кредита заёмщиком.

Подобный график погашения платежей с ежемесячной суммой — константа очень выгоден людям, имеющим фиксированный доход:

  • нет необходимости каждый месяц сверяться с графиком платежей, чтобы заранее зарезервировать нужную сумму для оплаты кредита;
  • равные доли платежа позволяют исключить возможность остаться без средств к существованию после уплаты ежемесячного взноса.

Формулы расчёта кредитных платежей

Для того, что бы определить для себя, что лучше: аннуитетный или дифференцированный платёж, можно заранее просчитать по формулам ежемесячные суммы:

  • общего платёжа;
  • начисляемых процентов;
  • суммы основного долга;
  • остатка кредита на начало и конец месяца.

Формула расчёта дифференцированного платежа:

  1. НП — начисленные проценты в периоде;
  2. ОК — остаток кредита в месяце;
  3. ПС — процентная ставка по кредиту.

Такая формула часто применяется банками и кредитными учреждениями для расчёта дифференцированных платежей. Общую сумму переплаты по этому виду кредита можно увидеть в таблице:

Формула расчёта аннуитетного платежа:

  1. АП — общий аннуитетный платёж в периоде;
  2. СК — первоначальная сумма кредита;
  3. ПС — процентная ставка по кредиту;
  4. КП — количество месяцев (периодов).

Данная формула считается основной для расчёта аннуитетных платежей и применяется основным количеством банков и кредитных организаций, используясь в большинстве кредитных калькуляторов. Полученные результаты по ежемесячному погашению кредита и сумме переплаты за пользование займом, можно увидеть в таблице:

Из приведённых расчётов видно, что окончательная сумма переплаты по дифференцированному виду платежа несколько ниже, чем при аннуитетном расчёте. Если сумма кредита существенна, то разница будет более чем очевидна. Таким образом, прежде чем заключить договор по кредитованию, необходимо взвесить все плюсы и минусы обоих видов платежей: дифференцированного и аннуитетного.

: Что выбрать — аннуитетный или дифференцированный платеж?

Итого

Предварительный расчёт поможет определить, что выгоднее заёмщику: переплатить в итоге определённую сумму или удовлетвориться фиксированным ежемесячным платежом. В наступившем 2018 году правильный расчёт и определение потенциала своего финансового состояния будет более чем актуально.

Источник: http://ipoteka-expert.com/annuitetnyj-i-differencirovannyj-platezh-chto-eto/

Спецрейтинг: ипотека с дифференцированными платежами, ускоренное погашение. Кто дает ипотечный кредит с дифференцированным платежом?

Дифференцированные платежи позволяют сэкономить на переплате по любому кредиту, и в особенности, когда речь о длинных займах, таких как ипотека. Но вот далеко не каждый банк предлагает заемщику выбрать эту схему погашения. Сравни.ру нашел самые дешевые предложения из всех существующих.

Поиск выгодных продуктов с дифференцированными платежами осуществлялся с помощью ипотечного калькулятора Сравни.

ру, в который вносились следующие параметры: стоимость жилья – 3 млн рублей, первоначальный взнос – 500 тыс.

рублей, срок кредита – 10 лет, расположение банка – Москва и Московская область. Кредиты для отдельных категорий граждан в отборе не участвовали.

Топ-10 самых дешевых ипотечных кредитов с дифференцированными платежами

Самый дешевый ипотечный продукт с дифференцированным платежом «Ипотечный» предлагает сегодня Промсбербанк. Минимальная ставка по кредиту предусмотрена на уровне 9% годовых, итоговая переплата составит 1 млн 137 тыс. рублей.

На втором месте нашего рейтинга расположился кредит «На приобретение жилого дома с участком» от Сургутнефтегазбанка, со ставкой 11,25% и стоимостью заемных средств в 1 млн 417 тыс. рублей.

Замыкает тройку лидеров Нордеа Банк и кредит «Классический (фиксированная на 3 года + плавающая ставка)», цена вопроса у них составит 1 млн 489 тыс. рублей.

Из более чем трехсот продуктов нам удалось найти чуть больше десяти предложений, предусматривающих для заемщиков выбор между аннуитетными и дифференцированными платежами. Таким образом, сегодня примерно на каждые 20-25 ипотечных кредитов приходится всего лишь 1 с дифференцированной схемой погашения.

Поэтому немудрено, что между продуктами, вошедшими в рейтинг, есть существенная разница в цене, которая колеблется от 9 до 16%

Как пояснили Сравни.ру в Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), при дифференцированной схеме погашения ипотеки в течение первых нескольких лет, платежи, гораздо выше, чем при аннуитетной схеме.

«А ведь именно после покупки жилья у заемщика появляются дополнительные расходы, связанные с ремонтом или переездом. Кроме того, дифференцированный тип платежей снижает круг заемщиков, которым доступна ипотека.

Размер дифференцированного платежа может оказаться настолько большим, что среднестатистический заемщик не сможет получить кредит из-за недостаточной величины дохода (ежемесячный платеж не должен превышать 45-50% дохода), такой подход уменьшает и максимально возможный размер кредита», – отмечают в АИЖК.

«Аннуитетная же схема – позволяет равномерно распределить нагрузку на заемщика в течение всего срока кредитования и заранее спланировать свой бюджет» – добавляют в агентстве.

Рассмотрим это на примере. Допустим, мы оформили два ипотечных кредита у лидера нашего рейтинга на условиях, согласно которым осуществлялся выбор продуктов, с одной лишь разницей: в первом случае заемщик решил погашать ипотеку аннуитетными платежами, второй – дифференцированными.

Банковский клиент под номером один должен будет ежемесячно вносить в счет погашения кредита на протяжении всех 10 лет 31 тыс. 507 рублей, а клиент под номером два: в 1-ый месяц заплатит 38 тыс. 489 рублей, во 2-ой – 39 тыс.

561 рубль, в 3-й – 38 тыс. 799 рублей, в 4-ый 38 тыс. 647 рублей: …..; в 104-ый – 23 тыс. 496 рублей, а в последний месяц – 20 тыс. 666 рублей.

Разница в переплате между первым и вторым способами погашения составит в районе 160 тыс. рублей, которые сэкономит второй заемщик.

Именно разницей в сумме платежа на первых порах и объясняется столь ограниченный круг предложений, предусматривающих дифференцированные платежи.

Тем же, кто может себе позволить вносить большие суммы в первый период времени и хочет на этом сэкономить, расстраиваться от малого числа таких продуктов нет причин.

Как поясняют в банке Санкт-Петербург, отсутствие мораториев и комиссий на полное или частичное досрочное погашение кредитов позволяет клиентам самостоятельно регулировать сумму ежемесячного платежа и поддерживать для себя комфортный уровень жизни.

Валентина Фомина

Источник: https://www.Sravni.ru/text/2012/1/31/specrejting-ipoteka-s-differencirovannymi-platezhami/

Виды платежей по ипотечным кредитам аннуитетные и дифференцированные — Виртуальная школа пенсионера

Подробности Категория: Все о кредитах: взять кредит, погасить кредит…

«Единственным препятствием осуществлению наших планов на завтра могут быть наши сегодняшние сомнения»
Франклин Делано Рузвельт

До начала кризиса ипотечное кредитование (ипотека) было в определенной степени привлекательным решением жилищного вопроса (в отсутствии других более доступных для населения механизмов решения жилищной проблемы):

  • платежи по аренде недвижимости достигли таких высот, что разница с выплатами по ипотечному кредиту стала минимальной.

Кроме того, ипотечный кредит позволял зафиксировать рвущуюся к небу цену на недвижимость, которая в зародыше гасила возможность для основной массы населения накопить на покупку жилья, просто откладывая деньги.

Но кризис показал, что даже рост цен на недвижимость не вечен. Заемщики ипотечных кредитов столкнулись с обесцениванием ипотечного залога.

Те, кто брал ипотечный кредит без первоначального взноса в предкризисном году, теперь должны были банку больше, чем стоит их недвижимость.

Ситуация усугублялась «вилкой» валютных и рублевых ставок по ипотечным кредитам, которая провоцировала заемщика брать ипотечный кредит в якобы более выгодной валюте.

Попробуем разобраться, что делать заемщикам ипотечных кредитов в кризисной ситуации.

В основном российские банки применяют платежи по ипотеке двух видов:

  • аннуитетные платежи по ипотеке и
  • дифференцированные платежи по ипотеке.

При аннуитетных платежах по ипотеке заемщик каждый месяц платит одну и ту же сумму, которая включает в себя начисленный процент и сумму основного долга по ипотеке.

В первые годы погашаются проценты по ипотечному кредиту, а сам долг (тело ипотечного кредита) уменьшается незначительно. При этом (несмотря на существующее заблуждение) проценты для данного вида платежа начисляются и на остаток задолженности по ипотечному кредиту.

При дифференцированных платежах по ипотеке тело ипотечного кредита выплачивается равными долями, а проценты начисляются на сумму остатка задолженности по ипотеке.

Каждый месяц сумма основного долга по ипотеке уменьшается на одинаковое число, равное размеру ипотечного кредита, деленному на общее количество месяцев, на которые взят ипотечный кредит.

Вместе с суммой долга по ипотеке падает и размер процентных выплат по ипотеке , начисляемых на ее остаток. Одновременно с процентами снижается размер ежемесячного платежа по ипотеке .

Рассмотрим разницу в платежах на следующем примере ипотечного кредита.

Пример. Покупается квартира стоимостью 3 млн. руб., из которых первоначальный взнос (средства заемщика) — 1 млн. руб.; сумма ипотечного кредита — 2 млн. руб. Ипотечный кредит берется на 20 лет под 12 % годовых.

Таблица сравнения аннуитетных и дифференцированных платежей по ипотеке

Месяц Аннуитет Тело ипотечного кредита Проценты по ипотеке Остаток задолженности по ипотеке Дифф. платеж по ипотеке Тело ипотечного кредита Проценты по ипотеке Остаток задолженности по ипотеке
1 22 022 2 022 20 000 1 997 978 28 333 8 333 20 000 1 991 667
2 22 022 2 042 19 980 1 995 936 28 250 8 333 19 917 1 983 333
3 22 022 2 052 19 959 1 993 8746 28 167 8 333 19 833 1 975 000
4 22 022 2 083 19 939 1 991 791 28 083 8 333 19 750 1 966 667
12 22 022 2 256 19 766 1 974 359 27 417 8 333 19 083 1 900 000
24 22 022 2 542 19 480 1 945 467 26 417 8 333 18 083 1 800 000
36 22 022 2 864 19 158 1 912 910 25 417 8 333 17 083 1 700 000
60 22 022 3 636 18 385 1 834 887 23 417 8 333 15 083 1 500 000
120 22 022 6 606 15 415 1 534 926 23 417 8 333 10 083 1 000 000
180 22 022 12 002 10 020 989 987 13 417 8 333 5 083 500 000
240 22 022 21 804 218 0 8 417 8 333 83 0
ИТОГО 5 285 280 4 410 000

Итак, в случае с аннуитетными платежами по ипотеке наш заемщик заплатит на 1,3 млн. руб. больше, чем по ипотечному кредиту с дифференцированными платежами по ипотеке. Подобная разница лучше всего заметна в ипотеке из-за длительности и величины ипотечного кредита.

Но даже для небольшого ипотечного кредита на неотложные нужды аннуитетный вид платежа по ипотеке менее выгоден по сравнению с дифференцированным платежом по ипотеке.

Из таблицы также следует, что в первые годы дифференцированный платеж по ипотеке будет существенно выше аннуитетного платежа по ипотеке.

Данный факт может значительно снизить сумму, на которую может претендовать заемщик ипотеки.

Кроме того, банки в основном предоставляют ипотечные кредиты именно с аннуитетным видом платежа, и, следовательно, большинство владельцев ипотечных квартир являются обладателями аннуитетных выплат по ипотеке.

Вывод:

  • Всегда помните о финансовой безопасности!
  • Повышайте свою грамотность в вопросах кредитования, пенсионного и финансового планирования своей жизни!

Важно. Вас не устраивает будущая или настоящая жизнь на пенсии? Тогда нужно что-то делать!

Я предлагаю следующее:

  • Во-первых, определиться с образом жизни, который бы Вы мечтали вести на пенсии.
  • Во-вторых, рассчитаться со всеми имеющимися у Вас долгами и кредитами. Без этого говорить о ЖИЗНИ на пенсии бессмысленно. Если у Вас психология вечного должника, Вы подсели на кредиты, то никакой ЖИЗНИ на пенсии у Вас не будет.Как рассчитаться с долгами и кредитами читайте в моей книге «Как освободиться от долгов? Вся правда о кредитах…».
  • В-третьих, начните осваивать дополнительный источник дохода (например, фриланс или инфобизнес.)

В противном случае Вас ожидает вынужденная РАБОТА на кого-то в пенсионном возрасте. Пока позволит здоровье, а потом ВЫЖИВАНИЕ, нищета…

PS. Внимание. Пока не поздно (фактор времени играет против вас) независимо от возраста приступите к формированию своих пенсионных накоплений не зависимых от государственных.

Как это делать вы можете познакомиться в разделе «Финансовое планирование жизни», а также узнать из моих книг.
Если будут вопросы задавайте, постараюсь на них ответить.

PS1.

Источник: http://www.ypensioner.ru/vidi-platejey-po-ipotechnim-kreditam-annuitetnie-i-differentsirovannie

Дифференцированные платежи по ипотеке: преимущества и формула расчета

Ипотека — традиционно самый долгий по сроку погашения и большой по сумме вид потребительских кредитов на рынке. Каждый потенциальный заемщик просматривает десятки предложений в попытке выбрать оптимальное и одно из самых сложных для понимания условий кредита, которое необходимо учесть — система погашения.

От того, погашается ли ипотека аннуитетными или дифференцированными платежами, может зависеть в конечном итоге относительная выгодность того или иного предложения.

Что такое дифференцированные платежи

Любой займ при любой системе погашения складывается из двух частей:

  • тело кредита — сумма, полученная заемщиком;
  • проценты по кредиту.

Дифференцированные платежи — это система погашения кредита, при применении которой заемщик выплачивает основную часть долга равными долями, а проценты начисляются на невыплаченную часть кредита.

Разница между аннуитетным и дифференцированными платежом в том, как гасятся проценты:

  1. В случае аннуитетных платежей проценты по кредиту выплачиваются неравномерно: в первых платежах большую часть занимают проценты, меньшую — тело кредита. Поэтому к середине срока выплаты кредита заемщик погашает значительно меньше половины самого кредита. Но при этом ежемесячный платеж не меняется от начала и до момента погашения ипотеки. При досрочном же погашении аннуитетных платежей, вся переплата идет в основную сумму кредита;
  2. Cтруктура платежа при дифференцированном методе проще: равными частями погашается тело кредита, а сумма процентов постепенно уменьшается, так как они начисляются на остаток долга — а он постепенно сокращается. В итоге ежемесячный платеж будет разным каждый месяц. В первые годы на плечи заемщика ложится значительное долговое бремя, но со временем платить ипотеку становится все легче.

Из-за сложной формулы рассчитать аннуитетный платеж довольно непросто. Сказать как будет различаться в итоге переплата по кредитам с равной суммой, но разными системами погашения, проблематично. Но в большинстве случаев переплата по ипотеке с дифференцированными платежами будет на порядок меньше.

Агентство кредитных гарантий — поддержка среднему и малому предпринимательству.

Все возможные виды погашения кредитов найдете в нашем материале.

Расчет и формула аннуитетного платежа: http://creditbery.ru/credits/ipoteka/formula-annuitetnogo-platezha.html

Расчет и формула платежа по ипотеке

О том, как рассчитать аннуитетный платеж, подробно написано в нашей предыдущей статье.

Расчет ежемесячного платежа по ипотеке при дифференцированном подходе совсем иной. Формула расчета проста:

E = b+p

Где E — это ежемесячный платеж, b — основной платеж, p — это проценты за пользование кредитом. При этом:

b = S/N

Где S — это общая сумма ипотеки, N — это срок погашения кредита в месяцах.

p = Sn*P/12

Где Sn — этот остаток долга на расчетный период, P — это годовая процентная ставка, ее необходимо разделить на 12, так как мы считаем ежемесячный платеж, соответственно, ставка должна быть в форме месячных процентов.

Sn = S — (b*n)

Где n — это количество прошедших месяцев погашения кредита.

Эта формула не меняется в зависимости от банка, поэтому рассчитать ежемесячный платеж при дифференцированной системе легко вручную.

Пример расчета платежей

Например, если сумма ипотеки равна 10 млн рублей, срок кредитования — 20 лет (240 месяцев), дифференцированная процентная ставка — 12% (1% в месяц). Первый платеж: 41 666,66 (10 000 000 рублей/240 месяцев) + 100 000 (10 000 000 рублей*1% в месяц) = 141 666,66 рублей.

Через десять лет ежемесячный платеж существенно уменьшится: 41 666,66 + 50 000 (5 000 000*1% в месяц) = 91 666,66 рублей. Для «долгих» ипотечных кредитов со сроком погашения более 20 лет и большей суммой разница между первым и последним платежом будет очень значительной.

График платежей при применении дифференцированной системы выглядит следующим образом:

Какие платежи выгоднее для заемщика?

Этот вопрос интересует потенциального заемщика в первую очередь.

В идеальных условиях (не учитывая штрафные санкции, правомерные и нет, инфляцию и множество других факторов) эти две системы должны быть одинаково выгодны.

Но в реальности общая сумма выплат по ипотеке с аннуитетными платежами будет выше, чем при дифференцированном подходе. У дифференцированных платежей есть еще несколько плюсов:

  1. постепенно долговое бремя уменьшается и выплачивать ипотеку становится легче;
  2. при досрочном погашении заемщик значительно экономит, не выплачивая проценты на оставшуюся часть дифференцированного кредита;
  3. прозрачнее и понятнее сама структура платежа;
  4. меньше стоимость страховки, так как сумма задолженности перед банком уменьшается быстрее.

Приведем и основные минусы:

  1. для получения ипотеки нужен более высокий уровень дохода, поэтому при равном доходе можно рассчитывать на меньшую сумму;
  2. в первые годы платежи по ипотеке будут существенно выше, чем при аннуитетной системе;
  3. в первые 6−7 лет (пока платеж не сравняется с платежом, который нужно было бы вносить по тому же кредиту, но при аннуитетной системе) повышен риск возникновения просрочки, если финансовое состояние заемщика ухудшается.

Но следует оговориться, что особого выбора российские банки не предлагают, применяя более выгодную для себя систему аннуитетных платежей в 99% случаев. Лишь в десятке банков по всей России можно найти ипотеку с дифференцированными платежами.

Какие банки выдают ипотеку дифференцированными платежами

Вот практически полный список таких банков:

  1. Газпромбанк предлагает несколько программ ипотеки. По программе «Приобретение готового жилья на вторичном рынке» процентная ставка установлена от 10,5 до 14,5% (в зависимости от валюты и размера первоначального взноса), максимальная сумма — 45 млн рублей, срок кредитования — до 30 лет, первоначальный взнос — 15%. На выбор можно использовать систему аннуитетных или дифференцированных платежей;
  2. Сургутнефтегазбанк также предоставляет возможность выбрать между двумя системами погашения ипотеки. Максимальная сумма кредита на приобретение квартиры на вторичном рынке — 8 млн рублей, процентная ставка — от 12 до 13%, срок кредитования — до 30 лет, первоначальный взнос — от 15%;
  3. банк Россия предлагает ипотеку с дифференцированными платежами только для покупки жилья по программе долевого строительства. Максимальная сумма кредита — 20 млн рублей, процентная ставка — 16,5 до 20%, срок кредитования — до 20 лет, первоначальный взнос — от 20%;
  4. Нордеа банк готов выдать ипотеку на сумму до 1 млн евро (или эквивалентную в рублях или долларах) под 6,5−13,25% на срок до 20 лет, первоначальный взнос — 10%.

Найти банк, предлагающий заемщикам возможность погашать ипотеку дифференцированными платежами, может быть крайне сложно.

Причина проста — банку выгоднее сначала получить большую часть процентов, а потом — тело кредита, так как при досрочном погашении (а при стабильном финансовом положении любой заемщик старается погасить ипотеку досрочно) заемщик намного меньше экономит на выплате процентов, но в любом случае должен выплатить основную часть кредита — от этой обязанности его досрочное погашение не освобождает.

В любом случае выбор оптимальной системы платежей по ипотеке зависит от каждого конкретного случая. Поэтому оценивать скорее следует предложения разных банков, хотя в целом схема дифференцированных платежей выгоднее для заемщика за счет постепенного уменьшения платежей и экономии в случае досрочного погашения.

Источник: http://creditbery.ru/credits/ipoteka/differencirovannye-platezhi.html

Поделиться:
Нет комментариев

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.

×
Рекомендуем посмотреть