Особенности ипотечного кредитования: основные ошибки

Особенности ипотечного кредитования – самая полная информация!

Особенности ипотечного кредитования: основные ошибки

Особенности ипотечного кредитования

Для россиянина термин «ипотека», в первую очередь, ассоциируется с покупкой жилья в кредит, который предоставляет коммерческий банк под залог какой-либо недвижимости.

Ипотека также всегда ассоциируется с большим процентом по займу и огромной переплатой.

Чтобы разобраться во всех тонкостях и особенностях ипотеки, в статье будут рассмотрены теоретические аспекты ипотечного кредитования, а также дано сопоставление с другими видами кредитов.

Виды ипотечных кредитов

Что такое ипотечный займ

Ипотечный займ (согласно действующему законодательству) представляет собой целевой займ денежных средств, выдаваемый, как правило, на покупку жилья или же капитальный ремонт, улучшение жилищных условий, предоставляемый на долгосрочный период.

Кредиторами выступают коммерческие финансовые учреждения, чаще банки.

Они предлагают дифференцированные % — ные ставки на ипотечный займ, разные условия залога, возврата денежных средств, а также могут оговорить в договоре с заемщиком условия моратория на досрочный возврат суммы кредита.

Ипотека

Также ипотеку можно оформить на приобретение земли, производственных, коммерческих помещений, строительных сооружений, зданий под залог какой – либо недвижимости.

Нормативно – правовая база, регламентирующая ипотечное кредитование, невелика, ограничивается несколькими федеральными законами, а также Жилищным Кодексом РФ.

Главный принцип ипотечного кредита – возвратность. Даже в том случае, когда заемщик отклоняется от уплаты ипотечного взноса, банк ничего не потеряет от сделки, т.к. в пользу банка закладывается либо приобретаемое, либо ранее нажитое имущество (жилая недвижимость).

Классификация ипотечных кредитов

Ипотека, как вид кредита, имеет как преимущества, так и недостатки для лица, занимающего денежные ресурсы.

ПреимуществаНедостатки
1. Возможность не ждать долгое время, накапливая средства на приобретение жилой недвижимости, а приобретать ее в любой момент времени. 1. Большая переплата по % за кредитный ресурс, в том числе, за оформление сделки и страхового полиса.
2. Большой срок кредитования позволяет по максимуму уменьшить сумму ежемесячных платежей, что финансово не обременяет семьи. 2. Чрезмерно жесткие требования к документам, которые нужны для оформления ипотеки, к финансовому обеспечению заемщика, к стажу работы,к наличию поручителей и т.д.
3. Налоговый вычет по налогу на доходы физических лиц.

Условия кредитования

Что касается условий кредитования, то к ним, в первую очередь, относятся: % — ная ставка по ипотеке, схема уплаты долга: аннуитетные платежи или дифференцированные, а также срок погашения суммы долга.

Условия кредитования

Коммерческие банки вправе самостоятельно определять ставку по ипотеке в рамках процентного «коридора» или так называемой ключевой ставки, которую устанавливает Центральный Банк РФ, а также могут организовывать льготное кредитование отдельных категорий граждан (например, ипотека для молодых семей или ипотека для многодетных семей).

На сегодняшний день ключевая ставка по ипотечному кредиту равна 14%. Ключевая ставка – процентная ставка, под которую главный российский банк кредитует коммерческие банки, соответственно, проценты по кредиту не могут быть меньше ключевой ставки, иначе банки будут работать себе в убыток.

Условия банковских ипотечных программ (февраль, 2015 г.)

Процентная ставка по ипотечному кредиту может быть фиксированной (ее размер не может измениться на протяжении всего срока погашения) или плавающей (ее размер может изменяться в соответствии с денежно – кредитной политикой Центрального Банка РФ).

Срок, на который может быть предоставлен ипотечный займ, ограничен минимумом и максимумом: от трех до пятидесяти лет. Наибольшей популярностью среди заемщиков пользуются займы на десять, пятнадцать и двадцать лет. Стоит учесть, что срок погашения будет также варьироваться в зависимости от возраста заемщика.

Так, ипотека может быть оформлена на срок до достижения лицом, занявшим денежные средства, пенсионного возраста, который в настоящее время в РФ таков: пятьдесят пят лет для женщин и шестьдесят лет для мужчин. В индивидуальном порядке, ипотечный договор может быть продлен до достижения заемщиком семидесятипятилетнего возраста.

Портрет ипотечного заемщика

Не секрет, что чем быстрее будет погашен ипотечный займ, тем меньше будет переплата банку — кредитору. На срок погашения и переплату также будет непосредственно влиять общая сумма займа и величина первоначального взноса.

Коммерческие банки самостоятельно определяют минимум суммы, которую необходимо будет внести в качестве первоначального взноса, в который включаются еще и затраты на оценку имущества и страховку.

Первоначальный платеж можно оплатить (внести), как личными накоплениями, так и посредством дополнительного кредита, например, с помощью потребительского займа.

ПрограммаСрокСтавка, %Сумма
Приобретение готового жилья до 30 лет 14,5 от 45 000 рублей
Приобретение строящегося жилья до 30 лет 14,5 от 45 000 рублей
Военная ипотека до 15 лет 12,5

Кредитование покупки недвижимости без первого взноса рискованное для обеих сторон, участвующих в сделке. Банк не получает гарантии в виде суммы первого взноса, что заставляет его повышать % — ные ставки на кредитные ресурсы. А также отсутствие первого взноса не дает банку уверенности в платежеспособности заемщика, что ставит под сомнение возможность предоставление банком ипотечного займа.

Ну а для заемщика это чревато тем, что если у него в силу определенных обстоятельств не будет возможности платить по кредиту, то большая часть или вовсе вся сумма предыдущих накоплений останется в банке безвозвратно.

Это соответствует системе аннуитетных взносов, т.к. первоочередно погашаются проценты, а только потом основная часть долга.

Заемщик вправе выбирать валюту, в которой он может кредитоваться – в нац. или в иностранной.

Соответственно, курсовая стоимость выбранной им валюты будет влиять на стоимость кредита.

Кредит может погашаться заемщиком по схеме аннуитетных или дифференцированных платежей, что оговаривается в договоре. Аннуитетный взнос рассчитывается как постоянно равный в каждом месяце, а по схеме дифференцированных платежей они сокращаются с каждым месяцем погашения. Считается, что для банка выгоднее схема аннуитетных взносов, а для заемщика дифференцированная схема выплаты кредита.

Процесс оформления ипотечного кредита

Процесс оформления ипотечного кредита

Для того чтобы оформить покупку недвижимости в ипотеку, потенциальный заемщик должен предоставить в банк все необходимые документы, в том числе подтверждающие его платежеспособность. Банк рассматривает заявку в течение определенного срока: начиная от пары – тройки дней, заканчивая несколькими неделями.

После одобрения банком кандидатуры заемщика и по завершению процедуры оформления соответствующих документов, лицо, заинтересованное в кредитном ресурсе, должно в течение оговоренного срока подыскать вариант недвижимости, соответствующий требованиям, запрошенным банком – кредитором.

По выбранному варианту собирается пакет док — тов, который понадобится для заключения сделок купли/продажи.

Оценка недвижимости – очень важный этап процесса кредитования, т.к. банки предоставляют кредитные ресурсы не на рыночную ст — ть имущества, а исходя из ее оценочной стоимости.

В силу того, что ипотечное кредитование является довольно продолжительным по сроку погашения, то еще одним непременным этапом является будет страхование риска потери трудовой способности заемщика, риска возможной утраты прав собственности.

После завершения всех вышеуказанных этапов банк, кредитующий, и заемщик заключают договор, который, как правило, заключается с участием нотариуса. После чего заемщик проходит процедуру государственной регистрации недвижимости.

Схема этапов ипотечной сделки

Основные отличия ипотечного кредитования

Основным отличием ипотечного заимствования от других видов кредита является его строго целевая направленность, он предназначен исключительно для покупки недвижимости, а также гарантирована возвратность суммы, взятой в банке, посредством залога.

Также % — ная ставка по целевому займу на жилье гораздо меньше, нежели по займу на покрытие потребительских нужд. Это объясняется наличием залога.

Не единственным механизмом, удорожающим ипотеку, является получение страхового полиса на недвижимость, на случай утери способности к трудовой деятельности заемщиком, а также оплата услуг оценщика при выборе варианта недвижимости.

Ипотека

Необходимо подвести итог: если задумывается приобретение жилой недвижимости, и у потенциального покупателя имеется большая сумма накоплений денежных средств, то лучше доплатить недостающую долю ст — ти жилья, например, посредством оформления потребительского займа на несколько лет. Если же приобретение жилья актуально, но нет собственных накоплений, то лучше оформить ипотечный кредит на больший срок с более низкой процентной ставкой, уплатив первоначальный взнос.

Ипотека

Источник: https://bank-explorer.ru/finansy/osobennosti-ipotechnogo-kreditovaniya.html

Проблемы ипотечного кредитования в России

Понятие “ипотека” появилось в русском языке не так давно. Однако мало кто знает, что услуги по предоставлению жителям страны денежных займов на покупку жилплощади существовали еще с 1917 года.

Стоит сказать, что в те времена подобные операции пользовались огромной популярностью, так как такие сделки строго регламентировались.

Однако когда жилье начали распределять, эта практика была утрачена, и возобновилась она только относительно недавно.

Сегодня, к сожалению, такие сделки ассоциируются у граждан с самыми неприятными вещами. Это неудивительно, ведь сейчас довольно остро стоят вопросы проблем ипотечного кредитования в России и перспектив развития услуг этого типа. Что же происходит с займами. Почему они сейчас пользуются меньшей популярностью и вызывают так много критики?

Прежде всего, проблемы ипотечного кредитования начинаются с того, что на сегодняшний день лишь у 10% граждан имеется собственная жилплощадь, которая по общему метражу превышает 18 м² из расчета на одного человека. Исходя из этого, только 1% людей может купить недвижимость на заработанные деньги.

В конечном счете граждане не видят другого выхода, как оформить ипотеку, пусть и по самым невыгодным условиям. При этом, исходя из экономического положения, большая часть заемщиков должна получать господдержку.

Однако это не всегда возможно ввиду огромного количества жителей страны, которые желают получить государственные субсидии. На сегодняшний день более 20 млн граждан РФ хотят оформить ипотеку.

Исходя из этих сумасшедших цифр, становится очевидно, что застройщикам нужно постоянно строить дома, что также практически невозможно сделать за такие короткие сроки.

проблема ипотечного кредитования в России заключается в том, что при таком положении вещей государство сможет обеспечить всех нуждающихся жильем по социальным программам только на протяжении 26 лет.

Также стоит учитывать, что законодательные основы, касающиеся ипотечного кредитования в стране, еще довольно сырые. Отсюда и возникают дополнительные проблемы как с жилищным кредитованием, так и с предоставлением субсидий.

Инфляция

Казалось бы, какая взаимосвязь может быть между улучшившейся экономической обстановкой в стране и проблемами развития ипотечного кредитования? Да, на самом деле, порядка 15 лет назад ситуация в государстве была очень сложной, и уровень инфляции в прямом смысле слова зашкаливал. Сегодня ситуация выглядит намного позитивнее, однако до полной стабильности еще далеко. В первую очередь это касается кредитной системы.

Из-за нестабильной ситуации граждане элементарно не хотят хранить свои деньги в банках. Соответственно государственным кредитным организациям просто неоткуда брать денежные средства на предоставление займов населению. Это также приводит к более высоким годовым ставкам и другим невыгодным условиям кредитования.

В конечном итоге ипотека становится не массовым продуктом, а услугой, которую могут позволить себе далеко не все.

Общеэкономическая ситуация

Каждый знает, что ипотека представляет собой заем, который окупается через довольно долгий период времени. Как правило, подобный кредит предоставляется сроком до 20-30 лет. Отсюда и возникают проблемы ипотечного кредитования в РФ.

Дело в том, что банки, предоставляющие подобные долгосрочные займы, должны иметь хоть какие-то гарантии выплат, чтобы не потерять свою экономическую стабильность.

В свою очередь, сами заемщики тоже хотят быть уверенными, что они будут в состоянии расплатиться за жилплощадь, за которую они уже внесли довольно внушительный первоначальный взнос.

Но как можно получить какие-либо гарантии, если доход населения периодически меняется? Это приводит к финансовым скачкам и падениям, которые, в свою очередь, тесно связаны с общеэкономической ситуацией во всем мире.

Исходя из этого кредитные организации вынуждены учитывать риски и, в случае неоплаты кредита, взимать с заемщика штрафы. Именно поэтому получить ипотеку сегодня может далеко не каждый, так как в случае просрочки или невозможности выплатить взятый кредит человек должен предоставить другие ресурсы, которые банк может принять в счет невыплаченного долга.

Низкая платежеспособность граждан

Если говорить о проблемах и перспективах развития ипотечного кредитования, то нужно понимать, что данная отрасль напрямую зависит от самих жителей страны, а точнее, от уровня их заработка.

На сегодняшний день более 60% населения нуждается в улучшении условий жилья. Казалось бы, ипотека может стать настоящим спасением для этих людей.

Но, к сожалению, далеко не все могут предоставить банку необходимые документы, подтверждающие уровень заработка.

Согласно условиям ипотечного кредитования, предоставляется заем человеку, если размер ежемесячного платежа будет составлять не больше 40% от официального дохода гражданина и его родных. Таким образом, если каждый месяц заемщик будет платить порядка 30 тыс. рублей, то он должен зарабатывать не меньше 75 тыс. рублей.

К сожалению, сегодня средняя заработная плата не дотягивает до этого уровня. Это приводит к дополнительным проблемам жилищного ипотечного кредитования. Многие граждане в стремлении получить заветный кредит указывают в справках завышенные оклады и затем не справляются с кредитными обязательствами.

Монополизация рынка

Первичный рынок жилья в России пока еще остается “непрозрачным”. Фирм, которые занимаются строительством домов, не так уж и много, в связи с чем между компаниями практически отсутствует конкуренция.

Из-за этого застройщики могут позволить себе удерживать цены на недвижимость на довольно высоком уровне, что и приводит к фактической монополизации и повышению ставок по первоначальным и последующим взносам по кредитам.

Соответственно единственным решением проблем ипотечного кредитования становится снижение цен на новостройки. Чтобы это произошло, необходимо развитие строительного рынка. Если в стране будут появляться новые компании-застройщики, то это позволит не только понизить стоимость жилья, но и предоставить населению льготы. Только тогда ипотека превратится в общедоступный продукт.

Продолжая рассматривать проблемы ипотечного кредитования, стоит учесть, что деньги, поступающие в банки от физических лиц, обычно хранятся там не больше 1 года.

В государственном бюджете и финансовых организациях элементарно не хватает денежных средств на предоставление льготного субсидирования.

Чтобы наладить государственные программы поддержки населения по ипотеке, необходимо добиться стабилизации фондовых рынков.

Это означает, что частично проблемы ипотечного кредитования в России разрешатся после того, как ценные акции и бумаги начнут активно продаваться и покупаться.

Это может стать хорошей “подпиткой” для финансовых организаций, предоставляющих кредиты на покупку жилья. Так как в этом случае в банки будут поступать деньги не от физических, а от юридических лиц, то и храниться (соответственно и оборачиваться) денежные средства смогут более долгий срок.

Миграционная политика

Всем известно, что в столице и крупных городах России жизнь значительно лучше, чем в регионах. Поэтому неудивительно, что люди предпочитают переезжать в места с более благополучной и стабильной ситуацией.

Ежегодно в Москву, Санкт-Петербург и прочие мегаполисы устремляется огромное количество мигрантов со всех уголков страны. В связи с этим увеличивается и спрос на жилье, что приводит к еще большему удорожанию квартир.

Соответственно повышаются и ставки по займам, а население сталкивается с новыми проблемами ипотечного кредитования.

Для их решения должны предприниматься комплексные меры, которые будут затрагивать не только строительные и кредитные организации, но и направляться на улучшение микроэкономики страны. Разумеется, подобные глобальные вопросы невозможно решить за день.

Количество социальных программ

Жилищные займы являются одним из инструментов, которые призваны решить проблемы ипотечного кредитования. На сегодняшний день существует целый ряд мероприятий, направленных на улучшение условий для молодых семей, учителей, военнослужащих и прочих слоев населения. Однако, согласно статистике, большая часть этих программ нуждается в довольно серьезных доработках.

Уже разрабатываются дополнительные субсидии для молодых врачей и многодетных семей.

Но плохая новость заключается в том, что большая часть финансовых организаций просто не заинтересованы в подобных программах, так как в этом случае их доход будет уменьшаться.

Единственная ситуация, когда банк идет на социальное ипотечное кредитование, – когда финансовые потери компенсируются самим государством.

Таким образом, проблемы развития ипотечного кредитования в России действительно носят глобальный характер, и решить их сиюминутно просто невозможно. Тем не менее государством предпринимаются активные меры по снижению ставок по жилищным кредитам.

За последние несколько лет огромное количество банков вошло в список тех, кто предоставляет подобные услуги населению. Многие из них предлагают более выгодные условия, и у людей появляется выбор.

Это говорит о том, что государство оценило все существующие проблемы ипотечного кредитования, и пути их решения уже намечены. Поэтому в скором времени жилье будет доступнее для граждан России.

С развитием социальных программ и появлением новых строительных фирм, ситуация с покупкой недвижимости постепенно стабилизируется.

Перспективы развития ипотеки

Если говорить о будущем жилищного кредитования, то все напрямую зависит от спроса. Так как на сегодняшний день не существует альтернативы, которая могла бы заменить ипотеку, несложно сделать вывод, что со временем популярность этого направления будет только расти.

Говоря о проблемах и перспективах развития ипотечного кредитования, большинство экспертов делают довольно оптимистичные прогнозы. Однако пока что ставка делается в основном на менеджеров среднего звена, зарплаты которых отличаются большей стабильностью.

Если говорить о колебании ставок, то на сегодняшний день они на 5% выше уровня инфляции. При их резком понижении у банков возникнут финансовые проблемы, которые могут привести к дефициту ипотечных программ.

Также стоит учитывать, что сейчас при ипотечном кредитовании финансовые организации страхуются от возможных рисков путем имущественных залогов. Однако это не защищает их от возможного банкротства заемщика.

Если произойдет дефолт, то сумма страховки человека, взявшего кредит, покроет лишь часть от основного займа. Исходя из этого, финансовая структура рискует больше, чем сам гражданин.

Поэтому важно учесть все кредитные риски и разработать соответствующие программы.

Пути решения проблем

Если банки будут уверены в 100-процентной компенсации возможных потерь, то заемщикам не будут предъявляться такие строгие требования на получение ипотеки, а первоначальный взнос может быть значительно снижен.

На сегодняшний день, чтобы обезопасить свои активы, финансовые организации требуют от заемщиков частичный взнос за жилье, который выплачивается при оформлении кредита и составляет порядка 30% от стоимости всей квартиры. Разумеется, единовременно внести такую сумму может далеко не каждый. Это вынуждает граждан снимать квартиры вместо того, чтобы оформить долгосрочные кредитные отношения в банке.

В США данная проблема уже решена, и сегодня американские банки выдают займы без первоначальных взносов, то есть 100% стоимости квартир. Это стало возможным как раз после разработки системы ипотечных рисков. Если подобная практика начнет работать в России, то через некоторое время отечественные банки также начнут выдавать более крупные займы.

Тем не менее не все так просто. Говоря про ипотечное кредитование, проблемы и перспективы их решения, не стоит забывать о рыночных рисках. Дело в том, что есть вероятность резкого снижения стоимости жилья. Такая ситуация негативно скажется как на самом заемщике, так и на кредитной организации.

Покупая жилплощадь, каждый человек хочет быть уверенным, что со временем ее стоимость не только не упадет, но и заметно возрастет. Благодаря этому уже через 10 лет можно совершить довольно выгодную сделку, продав квартиру.

Банку также невыгодна такая ситуация, так как в этом случае он будет вынужден снизить годовую процентную ставку.

Поэтому пока на рынке недвижимости не будет стабильности, добиться оптимальных условий кредитования в этой сфере будет затруднительно.

К тому же стоит обратить внимание на такое понятие, как риск ликвидности. Оно означает вероятность того, что банк не сможет выполнить свои обязательства в указанный срок ввиду несбалансированности действующих активов. В этом случае пассивов будет недостаточно для необходимых выплат.

Подобные ситуации случаются потому, что ипотечные кредиты формируются за счет краткосрочных займов и депозитов. А их, в свою очередь, неохотно оформляют граждане.

Таким образом, добиться стабильности в сфере ипотечного кредитования можно будет только тогда, когда этот вопрос будет решаться во всех описанных выше направлениях.

Чем больше граждан будут оформлять ипотеки, депозиты и мелкие займы, тем больше будет ресурсов у финансовых организаций.

То же самое касается и строительных фирм, а также государственных программ, которые постепенно начинают развиваться.

Источник: http://.ru/article/334096/problemyi-ipotechnogo-kreditovaniya-v-rossii

4 основные ошибки, которые можно избежать при оформлении ипотечного кредита

Ипотечное кредитование в нашей стране, к сожалению, является единственной возможностью купить квартиру семье со скромным достатком.

Да и ипотека на вторичное жилье (а также на новостройки) для многих по-прежнему недоступна по причине своей дороговизны.

Однако, если другого выхода нет, и вы все же решили взять кредит на жилье, то прочтите эту статью, мы постараемся дать несколько советов о том, ка избежать ошибок в ипотеке.

Итак, стоит брать ипотеку или нет? Безусловно, несмотря на стоимость кредита, брать ипотеку все же стоит. Только, постарайтесь избежать основных ошибок ипотечного кредитования, перечисленных ниже.

Ошибка первая – вид платежа

Тип погашения кредита на жилье – основной пункт, на который необходимо обратить внимание, оформляя ипотеку.

Сегодня банки предлагают два вида погашения – аннуитетные и дифференцированные платежи, и разница между ними большая.

При аннуитетном способе погашения, ежемесячные взносы идут на выплату процентов и основной части займа, а в последние несколько лет оплачивается основная часть долга.

Другое дело дифференцированная схема платежей, при использовании которой применяется схема постепенного снижения размера ежемесячных взносов. Это достигается следующим образом: регулярно выплачивается одинаковая часть от основного тела кредита, и потому процент по ипотеке постепенно снижается.

Несомненно, именно дифференцированная схема погашения кредита является наиболее приемлемой для заемщика, чего не скажешь о кредитной организации, которой выгоден именно аннуитетный способ погашения.

Для наглядности, мы приведем простой пример: вы взяли кредит в 3 миллиона рублей, предположим, на 20 лет, под 13 % годовых. Проценты за два десятка лет при аннуитетном способе погашения «накапают» на сумму в 5 млн. 435 тысяч рублей. А вот при дифференцированном погашение кредита – 3 миллиона 915 тысяч рублей. Проще говоря, получится сэкономить, немного не мало, полтора миллиона рублей.

Как мы уже говорили, дифференцированный способ не выгоден банкам, потому найти банк, который бы предоставлял ипотеку на таких выгодных условиях, довольно сложно. Еще одним минусом подобного способа погашения – достаточно большая сумма первого взноса по займу.

Ошибка номер два – страхование

На самом деле, дорогая страховка «съедает» немалую часть выплат по кредиту. Многие заемщики просто не подозревают, что могут искать выгодного страховщика самостоятельно, и идут на поводу у кредитных организаций, которые буквально навязывают «свои» страховые компании.

Но, если вы ищите где выгодная ипотека, то не только можно по закону, но и нужно искать способы снижения страховки. Сегодня вполне реально найти и оформить страхование жилья, жизни и трудоспособности самостоятельно и на выгодных условиях.

При этом банк будет вынужден засчитать «вашу» страховку без проблем.

Правда, порой банки идут на повышение процентов по кредиту, если страховка оформлена не у них, вынуждая тем самым клиента отказаться от поисков страховой компании. Однако, в этом случае заемщику остается только посоветовать сменить банк и пожаловаться в ФАС России.

Третья частая ошибка заемщиков – незнание своих прав

То, что подавляющая часть населения России финансово неграмотна – давно уже не новость. Этим пользуются банки, «втюхивая» порой сомнительные кредитные продукты, так же такая ситуация по душе кредитным мошенникам.

Знать свои права – важнейшая составляющая в процессе оформления ипотеки. Действительно, в России действует несколько программ, помогающих взять кредит на жилье некоторым категориям граждан. Агентство по ипотечному жилищному кредитованию работает уже более десятка лет под патронажем государства.

Данное агентство помогает военнослужащим, молодым ученым и не менее молодым учителям взять ипотеку на чрезвычайно выгодных условиях.

В первую очередь, это заметно сниженная ставка по ипотеке – от 8 %, низкий первоначальный взнос – от 10 %, специальный график погашения.

Так же немаловажной особенностью займа является возможность использования материнского капитала при осуществлении первоначального взноса.

Ошибка четвертая – налоговый вычет

Выплачивая ипотеку, многие просто забывают о таком способе экономии, ка налоговый вычет. Все просто – вы работаете, с вас ежемесячно удерживают 13 % от дохода в виде налогов. И для тех, кто выплачивает ипотеку, существует реальная возможность получить имущественный налоговый вычет. То есть, заемщик получит 13-ти процентное возмещение от стоимости жилья.

Вот в принципе и все, что надо знать, когда оформляете ипотеку. Избежав вышеперечисленных ошибок, вы сможете существенно снизить нагрузку от ипотечного кредита.

Источник: https://kredit.temaretik.com/1071029260747016561/4-osnovnye-oshibki-kotorye-mozhno-izbezhat-pri-oformlenii-ipotechnogo-kredita/

13. Ипотечное кредитование, его особенности в России

13. Ипотечное кредитование, его особенности в России

Ипотека— залог недвижимого имущества, главнымобразом земли и строений, с цельюполучения ипотечной ссуды. Ипотекапредставляет такой вид залога, прикотором закладываемое имущество непередается в руки кредитора, а остаетсяу должника. Под ипотекой понимают такжезакладную и долг по ипотечному кредиту.

Ипотечноекредитованиеэто выдача кредита банком под залогнедвижимого имущества. Ипотечный кредитодна из составляющих ипотечной системы.

В настоящее время ипотечное кредитованиеявляется одним из способов улучшенияжилищных условий граждан.

Гражданеберут в банках кредиты на покупкунедвижимого имущества, при этом самаприобретаемая недвижимость поступаетв ипотеку (залог) банку как гарантиявозврата кредита (ипотека в силу закона).

Ипотечнымкредитованием является также залог ужесуществующего недвижимого имуществасобственника для получения им кредитаили займа, которые будут направленылибо на ремонт или строительство, либона иные нужды по усмотрениюзаемщика-залогодателя (в большинствеслучаев он же является собственникомнедвижимости).

Анализипотечного кредитования позволяетвыделить два его основных направления:

-ипотечное кредитование физических лицв части приобретения жилья, с цельюулучшении существующих жилищных условийпод залог жилой недвижимости или правна нее;

-ипотечное кредитование юридическихлиц на развитие бизнеса, где гарантиейвозврата также выступает недвижимоеимущество, и собственно ипотечноежилищное кредитование.

Насовременном этапе развития экономики,во многих странах мира приобретениежилья в кредит является не толькоосновной формой решения жилищнойпроблемы, но и сферой экономическойдеятельности, ключевую роль в которойиграют банковские и другие кредитныеструктуры.

Двухуровневаясистема ипотечного кредитования:

1)заемщик – юридическое или физическоелицо, берущее кредит под залог недвижимости;

2)кредитор – банк;

3)ипотечное общество (агент) – основнойэлемент самофинансируемой системыипотечного кредитования. Оно выкупаету банка закладные, выпускает ценныебумаги, обеспеченные ипотечнымикредитами. Средства от продажи такихценных бумаг идут на новые кредиты;

4)инвесторы – покупатели ипотечных ценныхбумаг. Как правило, это пенсионные фонды,страховые компании, банки.

Приодноуровневой системе ипотечногокредитования кредитор в лице банкасамостоятельно выпускает ценные бумагиоблигационного типа: так называемые«закладные листы».

Сутьдвухуровневой модели состоит в том, чтовыданные на первичном ипотечном рынкеипотечные кредиты переуступаютсяспециально созданным субъектам -операторам вторичного рынка. Секьюритизация-трансформация банковских кредитов идругих активов в фондовые ценности дляпродажи инвесторам.

Секьюритизованныеипотечные кредиты облегчают доступагентств к готовым инвестиционнымрынкам. Вторичный рынок позволяетпервичным кредиторам продавать займыи таким образом получать средства,необходимые для выдачи новых займов.

Созданием вторичного рынка достигаетсяэкономическая цель перераспределениярисков и их снижения за счет распределениякредитных и рыночных рисков по каждомукредиту среди множества инвесторов.

Засчет организации вторичного ипотечногорынка в странах англо-саксонской системыправа достигаются определенные цели:перераспределение капиталов как изразличных регионов, так и из различныхобластей деятельности: рефинансированиепервоначальных кредиторов; снятиерисков с первоначальных кредиторов засчет переуступки ипотечных кредитовоператорам вторичного ипотечного рынка;перераспределение рисков, связанных сосуществлением ипотечного кредитованиямежду участниками вторичного ипотечногорынка.

Сутьодноуровневой системы ипотечногокредитования состоит в том, что выдавшийкредит ипотечный банк самостоятельнорефинансирует ипотечные кредиты засчет выпуска ценных бумаг облигационноготипа — закладных листов.

Выпуск иобращение закладных листов регулируютсяспециальным законодательством.

Деятельность эмитентов закладныхлистов, как правило, законодательноограничена выдачей ипотечных кредитови иными операциями, характеризующимисяневысокой степенью риска.

Государственнаяподдержка ипотечного кредитования:

1)ОАО «Агентство по ипотечному жилищномукредитованию» (АИЖК) — созданоПравительством Российской Федерациив 1997 году для обеспечения ликвидностироссийских коммерческих банков,предоставляющих долгосрочные жилищныекредиты населению, за счет покупки правтребований по таким кредитам на средства,привлекаемые путем размещения облигацийАгентства на фондовом рынке.

100% акций АИЖК принадлежит ПравительствуРФ в лице Федерального агентства поуправлению государственным имуществом.

ЦельюАИЖК являются:

-создание общих стандартов ипотечногожилищного кредитования;

-обеспечение доступности ипотечныхкредитов для населения на всей территорииРоссии;

-создание института рефинансированияипотечных кредиторов;

-создание вторичного рынка для обязательств,обеспеченных ипотекой;

-формирование рынка ипотечных ценныхбумаг.

2)Программа ВЭБ -основные направления инвестированиясредств:

-собственные средства Внешэкономбанкав облигации с ипотечным покрытием

-средства пенсионных накоплений,находящихся под управлением Внешэкономбанкакак государственной управляющей компании

-средства Фонда национальногоблагосостояния, выделяемые ПравительствомРФ

Залогодатель– физическое или юридическое лицо,предоставившее недвижимое имуществов залог для обеспечения своего долга.Кним предъявляются следующие требования:

– надежность и платежеспособность;

-добровольное предоставление в залогнедвижимого имущества;

-способность внести авансовые платежи.

Залогодержатели– юридические лица, выдающие кредитыпод залог недвижимого имущества.К ним относятся банки, фонды и другиекредитные учреждения, с которымизалогодатели заключают договор опредоставлении ипотечного кредита.Ипотечные кредиторы осуществляютобслуживание выданных ипотечных кредитовв течение всего срока действия кредитногодоговора.

Ипотечныйбанк– учреждение, которое специализируетсяна выдаче долгосрочного кредита подзалог недвижимости. Ссуды такими банкамивыдаются не только на жилищное, но и напроизводственное строительство.

Совершенствованиеипотечного кредитования:

1)уменьшение количества документов,которые необходимы для полученияипотечного кредита, а также уменьшениесроков рассмотрения предоставленныхдокументов. Одним из путей совершенствованияипотечного кредитования являетсявведение электронного документооборотаи цифровой электронной подписи, благодарякоторым можно существенно упроститьпроцесс подачи документов для полученияипотечного кредита.

2)создание бюро кредитных историй,деятельность которых позволяетсущественно ускорить процесс принятиярешений о выдаче ипотечного кредита.

3)снижение первоначальных взносов, которыесейчас могут достигать 50% от стоимостижилья.

4)разработка и реализация государственныхи муниципальных программ, с помощьюкоторых различные категории населениянашей страны смогут приобрести собственноежилье.

В настоящее время военные, молодыесемьи, а также работники некоторыхпредприятий могут рассчитывать насущественные льготы при покупке жильяс помощью ипотеки, кроме того, покупателиквартир могут рассчитывать на существенныйналоговый вычет в течение несколькихлет при покупке квартиры.

5)разработка законодательства, котороепозволит защитить права владельцевипотечных квартир. Не секрет, что многиекредитные организации пользуютсяправовой неграмотностью россиян исоставляют договора таким образом,чтобы получить как можно больше прибылис заемщика.

Проблемыипотечного кредитования:

1)Рост стоимости жилья

2)Низкий уровень доходов

3)Высокие процентные ставки

Источник: https://StudFiles.net/preview/5255006/page:6/

Особенности ипотечного кредитования

Особенности ипотечного кредитования

Ипотечный кредит, выдаваемый под залог недвижимости, включая земельную собственность, является одной из форм кредитования, обеспечивающей надежность сделки. Земельная собственность вовлекает в систему рыночных кредитных отношений предприятия, организации, фирмы, население, имеющие в собственности приватизированные квартиры, земельные наделы, жилой фонд.

Ипотечный кредит имеет большое значение в замещении государственных источников финансирования жилищного строительства. Ипотечное кредитование включает два направления:

  • непосредственную выдачу ипотечных кредитов хозяйствующим субъектам и населению;
  • продажу ипотечных кредитов на вторичном рынке (ипотечных обязательств).

Первым направлением занимаются в основном ипотечные банки, вторым — финансовые компании, фонды, которые скупают активы ипотечных банков, обеспеченные залогом имущества, и затем от своего имени выпускают ценные бумаги (облигации).

Ценные бумаги являются ликвидными активами, поскольку обеспечены недвижимостью и позволяют получать долгосрочный и стабильный доход на инвестиции.

Ипотека может использоваться в обеспечении любого денежного обязательства, в том числе и обязательства по кредитному договору, что обусловливает существование ипотечного кредита.

За рубежом по обязательствам некоторых финансовых компаний гарантом выступает государство. Функционирование вторичного рынка ипотечного кредита на жилье обеспечивает ликвидность капитала ипотечных банков, связывает денежную массу в обороте, способствует перераспределению капитала.

Банки, занимающиеся ипотечным кредитованием, осуществляя операции на вторичном рынке, имеют возможность дополнительно мобилизовать необходимые средства, которые поступают в оборот по новым кредитам.

К недвижимости относятся земля либо объекты, непосредственно связанные с землей (предприятия, жилые и нежилые дома и т.д.).

Одной из основных проблем развития ипотечного кредитования является недостаточная ресурсная база. На это влияет и разрыв между сроками привлечения краткосрочных ресурсов и длительностью сроков размещения ресурсов по ипотечному кредитованию.

Для привлечения ресурсов ипотечного кредитования ипотечные банки могут выпускать облигационные жилищные займы, привлекать финансовые средства граждан с использованием жилищных сертификатов.

Жилищные сертификаты — это особый вид облигаций с индексируемой номинальной стоимостью, удостоверяющих право их собственника на приобретение квартиры и получение от эмитента по первому требованию индексированной номинальной стоимости жилищного сертификата.

Жилищный сертификат удостоверяет внесение первым владельцем (юридическим или физическим лицом, приобретающим сертификат) средств на строительство определенной общей площади жилья, размер которой не меняется в течение установленного срока действия жилищного сертификата. Жилищный сертификат, как правило, имеет определенный срок действия.

Эмитентами жилищных сертификатов не могут выступать банки, другие кредитные учреждения, товарные и фондовые биржи.

Эмитент от своего имени принимает обязательства перед собственниками жилищных сертификатов.

Объем эмиссии жилищных сертификатов (выраженный в единицах общей жилой площади) не может превышать размера общей площади строящегося эмитентом жилья, для которого привлекаются средства.

В проспекте эмиссии уточняют дату, раньше которой жилищный сертификат не может быть предъявлен эмитенту владельцем с требованием о заключении договора, а также минимальное количество сертификатов, дающее право требовать заключения договора купли-продажи квартиры.

Владелец жилищных сертификатов, соответствующих не менее 30% общей площади квартиры определенного типа, имеет право на заключение с эмитентом договора купли-продажи на приобретение при условии оплаты в любой форме оставшейся стоимости квартиры.

Эмитент обязан заключить договор купли-продажи квартиры с собственником сертификата или погасить жилищный сертификат по номинальной стоимости.

Ипотечные кредиты выдаются под залог недвижимости. Закладывать землю и недвижимость может только собственник предмета залога. Ипотека зданий оформляется с ипотекой земельного участка, на котором оно находится.

Разновидностью залога является заклад. В этом случае заложенное имущество передается залогодержателю во владение на период до исполнения обеспечиваемого им обязательства по кредиту.

Договор об ипотеке предусматривает возможность отчуждения заложенного имущества с переводом на приобретателя долга по обязательству, сдачу имущества в аренду. Ипотека предприятия распространяется на все его имущество, включая основные фонды и оборотные средства.

Договор об ипотеке должен содержать:

  • наименование залогодателя и залогодержателя;
  • название кредитного договора или иного обязательства, исполнение которых обеспечивается данной закладной, с указанием даты и места заключения договора;
  • сумму основного обязательства, обеспеченного ипотекой;
  • сроки уплаты сумм, обеспеченных ипотекой;
  • описание закладываемого недвижимого имущества и его денежную оценку, место его нахождения;
  • наименование документов, подтверждающих права собственника на закладываемое имущество;
  • подписи залогодателя и залогодержателя;
  • наименование организации, дату, место регистрации и номер в Едином залоговом реестре.

Ипотека должна обеспечить залогодержателю возмещение суммы основного долга и процентов по нему, убытков и затрат, связанных с использованием кредитных ресурсов, и возмещение расходов по реализации объекта ипотеки. Ипотека подлежит обязательной регистрации в регистрационной палате.

зависимости от субъекта кредитования ипотечные ссуды на строительство жилья разделяются на кредиты, предоставляемые будущему владельцу, и на ссуды, выдаваемые подрядчикам.

Кредитование жилищного строительства производится при условии отвода застройщику земельного участка и наличия разрешения на строительство.

Объектами кредитования выступают приобретение и обустройство земли под предстоящее жилищное строительство, приобретение или строительство жилья.

Видами жилищных кредитов являются земельный, строительный, кредит на приобретение жилья. Выдача кредитов осуществляется путем открытия кредитной линии, при этом ссуда выдается заемщику частями по стоимости этапов строительно-монтажных работ.

В процессе финансирования строительства банк осуществляет контроль целевого расходования денежных средств и соблюдения графика строительства. Основными документами, определяющими взаимоотношения банка и заемщика при предоставлении ссуды, являются кредитный договор и договор о залоге (об ипотеке).

До полного погашения суммы основного долга и процентов по ссуде заемщик не имеет права без письменного согласия банка продать или переуступить имущественные права на недвижимое имущество третьему лицу. В случае невозможности возврата кредита заемщиком производятся обращение взыскания и реализация заложенного имущества для покрытия убытков банка.

Источник: http://www.konspekt.biz/index.php?text=26425

Поделиться:
Нет комментариев

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.

×
Рекомендуем посмотреть