Особенности ипотеки земельных участков: договор фз можно ли взять

Содержание

Договор ипотеки земельного участка (ипотечный кредит) – заключение, образец, между физическими лицами, между физическими и юридическими лицами

Особенности ипотеки земельных участков: договор фз можно ли взять

Договор ипотеки участка земли рекомендуется составлять по уже готовому образцу, так как процедура залога земельных участков является типовой.

Существенные условия одинаковы для любых предметов залога, являющихся участками земли. Скачать образец документа можно здесь.

Документ состоит из следующих разделов:

  • “шапка” документа (указывается город заключения договора, дата, паспортные данные и адреса сторон);
  • предмет ипотеки (здесь указываются существенные и прочие условия, такие как адрес местонахождения земельного участка, кадастровая стоимость и номер, порядок реализации имущества, что и каким образом обеспечивает залог и др.);
  • гарантии (здесь залогодателем даются определенные гарантии залогодержателю, связанные с предметом залога, к примеру, что земельный участок не будет отчужден или обременен иным способом без согласия залогодержателя);
  • права и обязанности сторон процесса (в этом разделе описываются основные права и обязанности, которыми обладают стороны договора);
  • страхование (условия страхования земельного участка);
  • ответственность сторон при возникновении определенных обстоятельств, таких как форс-мажор;
  • итоговые положения и реквизиты сторон.

Особенности

Существуют некоторые особенности соглашения об ипотеке участка:

  1. Исходя из ч. 1 ст. 62 Закона, участки могут быть предметом ипотечного кредитования в том случае, если они не ограничены в обороте или не исключены из оборота в соответствии с действующими законами.
  2. По основному положению, определенному ч. 1 ст. 63 Закона, предметом соглашения об ипотеке не могут быть участки, которые находятся в собственности государства, кроме тех, которые предназначены для осуществления жилищного строительства на них или возведения другой инженерной инфраструктуры.
  3. В том случае, если был заключен договор ипотеки участка земли, и у залогодателя на данном участке находятся и/или будут находиться объекты недвижимости по праву собственности, в договоре должно быть указано, что залог будет распространяться и на эти здания или сооружения (согласно ст. 64 Закона).
  4. Залог на участок, приобретенный по ипотечной программе какого-либо банка, возникает с момента госрегистрации имущественного права на соответствующий объект в Росреестре.
  5. Если существует ипотечный договор на объекты недвижимости, находящиеся на участке, то земельный участок также считается как находящийся в залоге с момента госрегистрации права собственности на соответствующие объекты недвижимого имущества.
  6. В том случае, когда участок является предметом по договору об ипотеке, залогодатель имеет полное право осуществлять строительство на участке земли любых объектов недвижимости, без истребования согласия от залогодержателя (ипотека будет распространяться на таковые объекты, если в договоре не указано иное положение).
  7. В договоре должна указываться рыночная оценка земельного участка. При этом стоимость определяется по соглашению между банком и заемщиком.

Договор залога недвижимости, заключаемый между физическими лицами, является одной из разновидностей стандартного договора об ипотеке.

Основная особенность такого контракта заключается в том, что сторонами процесса выступают физические лица – как залогодержатель, так и залогодатель. В этом его главное отличие от обычного договора ипотеки земельного участка.

На практике процедура обычно реализуется следующим путем:

  1. Два физических лица договариваются между собой – одно лицо предоставляет денежные средства в долг, а другое обязуется их вернуть в заранее оговоренные сроки с уплатой начисленных процентов. При этом договоренность отражается в соответствующем договоре займа.
  2. Должник по договору займа располагает определенным имуществом в собственности (к примеру, земельным участком). Данный объект передается кредитору в залог, в связи с чем заключается еще один договор – о залоге земельного участка.
  3. На основании заключенного договора залога кредитор сможет потребовать у должника исполнения обязательств, а в случае ненадлежащего исполнения – обратить взыскание на участок земли.

В остальном, процедура государственной регистрации залога, порядок пользования имуществом, а также перечень объектов, могущих являться предметами залога, идентичные таковым при ипотеке участка земли между физ и юрлицом (стандартный случай).

Образец договора можно скачать здесь.

Между физическими и юридическими лицами

Заключение договора ипотеки участка земли между физическим и юридическим лицом – стандартная процедура. Обычно заемщик получает ипотечный займ, а в качестве обеспечения предоставляет приобретаемую недвижимость.

Таким образом, кредитор получает право на взыскание на заложенное имущество в том случае, если должник ненадлежащим образом погашает ипотеку.

В остальном процедура стандартна:

  • заемщик получает в банке ипотеку;
  • стороны заключают кредитный договор и регистрируют его в установленном порядке в Росреестре;
  • заемщик продолжает пользоваться имуществом (право пользования), однако не может отчуждать земельный участок без соответствующего разрешения банка;
  • залогодержатель (банк) может удостоверить свои права на предмет залога посредством оформления именной ценной бумаги – закладной;
  • регистрация имущественного права на земельный участок, выступающий предметом залога по соглашению об ипотеке, производится одновременно с регистрацией записи об ипотеке в силу закона.

Образец можно скачать здесь.

Договор ипотеки участка должен составляться с учетом всех законодательных норм, предусмотренных ГК РФ и Законом об ипотеке.

В документе должны содержаться все обязательные условия, о которых гласит законодательство, такие как предмет залога, сущность обязательств, их размер и время исполнения.

Правила досрочного погашения ипотеки читайте здесь.

Страхование жизни при ипотеке рассматривается на этой странице.

Источник: http://finbox.ru/dogovor-ipoteki-zemelnogo-uchastka/

Особенности ипотеки земельных участков

Особенности ипотеки земельных участков

Строительство дома на собственном земельном участке – одна из частых причин обращения граждан в банк за выдачей займа.  Несмотря на большое разнообразие ипотечных программ, в отношении кредитования земельных покупок список действующих программ гораздо меньше.

С одной стороны, заемщиков чаще интересует покупка квартир в многоквартирных домах, чем ипотека на земельный участок, с другой стороны для кредитных организаций данное направление пока остается довольное новым ввиду более сложной процедуры оформления и проверки ликвидности объекта.

  • СКАЧАТЬ образец договора ипотеки земельного участка

Особенности кредитования

Спустя несколько лет после появления в портфеле банков ипотечных программ на покупку участка, далеко не все кредитные организации готовы к выдаче средств на покупку земли. Зачастую, это предложение ограничено списком земель, реализуемых партнерами банка. Одной из наиболее известных организаций, реализующих направление ипотеки на землю, является Сбербанк.

В качестве обеспечительной меры, ипотека предусматривает оформление залога (см. ст.6 ФЗ №102). Решение банка о выдаче займа во многом будет зависит не только от платежеспособности самого заемщика, но и от степени ликвидности приобретаемых угодий. В учет берутся:

  • показатели транспортной доступности;
  • точное место расположения;
  • наличие инфраструктуры и коммуникаций.

Главное, чтобы объект покупки можно было быстро реализовать, если со стороны заемщика возникнут проблемы с обслуживанием долга.

Собственник ипотечной земли вправе возводить постройки на территории приобретенного участка, не сообщая об этом банку. Однако следует быть готовым, что любое новое строение автоматически включается в залоговое обеспечение, вплоть до полного погашения займа. Банк руководствуется положением, что любой объект, находящийся на участке, купленном в ипотеку, является залоговым имуществом.

Требования к земельному участку

Ипотечное кредитование охватывает следующие категории земель:

  1. Участки ИЖС.
  2. Земля для садоводства.
  3. Личное подсобное хозяйство.

Ограничение накладывается и на возможность приобретения части участка. Если участок находится в собственности нескольких владельцев, разрешение берется у всех лиц.

Определяя оправданность займа, кредитор будет рассматривать следующие параметры участка:

  1. Почвенные характеристики.
  2. Близость расстояния от населенного пункта (в пределах 50-70 км, по усмотрению банка).
  3. Наличие круглогодичного подъезда.
  4. Экологическая чистота района расположения.
  5. Надлежаще оформленные документы на сам объект собственности и отсутствие ограничений в праве распоряжения (участок без залога, свободный от аренды и т.д.)
  6. Доступность коммуникаций, как минимум – источника воды.

В некоторых случаях ипотека становится невозможной – если земли относятся к муниципальной или федеральной собственности (исключение составляют земли под ИЖС), заповедные и лесопарковые зоны, наделы до 6 соток или свыше 50 соток.

Основные положения ипотечного договора

Процесс покупки земли в ипотеке сходен с основной процедурой получения стандартного жилищного кредита. Однако имеются свои нюансы, связанные с особенностью категории объекта. Таким образом, при составлении ипотечного соглашения банк будет опираться на основные законодательные акты, имеющие отношение к оформлению ипотеки.

Основным законом, регулирующим покупку земли с привлечением заемных средств, является Федеральный закон №102-ФЗ.

Ссылки на законодательство

Закон «Об ипотеке» обязывает заключать кредитное соглашение на покупку недвижимого имущества, основываясь на общих положениях гражданского законодательства и пунктов закона №102-ФЗ. Основные условия заключения подобных сделок указаны в ст. 339 ГК и ст.9 ФЗ №102-ФЗ.

При оформлении договора руководствуются требованиями, изложенными в ч.1 ст.339 ГК РФ:

  1. Оформление залога с указанием предмета залога (земля).
  2. Сущность залога.
  3. Финансовые обязательства по ипотеке и срок погашения.
  4. Порядок урегулирования вопросов, связанных с принудительной реализацией участка, и условия возникновения такого права.

Данные пункты обязательно должны найти отражение по любому ипотечному объекту недвижимости в соответствии с нормативными актами и законами РФ.

Основные требования к документу об ипотеке

В договоре между кредитной организацией и заемщиком должны быть указаны следующие пункты:

  • точные характеристики объекта (его название, расположение, описание основных характеристик, позволяющих идентифицировать участок), его оценочная стоимость согласно заключения независимого эксперта;
  • основные условия выдачи займа, его размер, сроки погашения и окончания действия договора;
  • указание оснований, на которых залогодатель владеет собственностью;
  • определение государственного органа, ответственного за внесение регистрационной записи о праве собственности;
  • указание основной информации по закладной.

Правила оформления типового договора

Как правило, все кредитные организации применяют свои шаблоны договоров с учетом специфики своей деятельности. Однако в любом ипотечном договоре должны быть указаны детали конкретной сделки и соблюдены требования к формату составления:

  • название документа;
  • населенный пункт и дата заключения;
  • паспортные данные и реквизиты сторон;
  • точная информация об объекте недвижимости;
  • банковские гарантии по залогу, отсутствие обременений и риска отчуждения;
  • права и обязанности участников;
  • положения о страховании участка;
  • регулирование вопросов при наступлении форс-мажора;
  • заключительные положения;
  • реквизиты участников договора.

Описание действий заемщика

Схема оформления участка с помощью заемных средств аналогична процедуре по другим видам недвижимости:

  1. Подача заявки на одобрение займа и документов на предмет покупки.
  2. Подписание ипотечного договора.
  3. Регистрация сделки в Росреестре с фиксацией права на землю с наличием обременения в силу ипотеки.
  4. Участок поступает в пользование заемщика без права распорядиться им самостоятельно вплоть до полного закрытия линии кредитования.
  5. Удостоверением прав залогодержателя становится оформленная закладная.
  6. По окончании выплат долга производят процедуру снятия обременения, после чего собственность переходит в полное распоряжение заемщика.

На видео о снятии обременения с земли после погашения займа

Получение займа на участок мало отличается от стандартной процедуры в банке. При согласовании объекта кредитная организация будет исходить из ее ликвидности. Заемщику остается подыскать наиболее выгодный вариант ипотечной программы из действующих на момент обращения.

Источник: http://ru-act.com/nedvizhimost/ipoteka/ipoteka-zemelnyx-uchastkov.html

21. Особенности ипотеки земельных участков

21. Особенности ипотеки земельных участков

Подоговору об ипотеке могут быть заложеныземельные участки, если такие участкине исключены из оборота или не ограниченыв обороте.

Еслиземельный участок передан по договоруаренды гражданину или юридическомулицу, арендатор земельного участкавправе отдать арендные права земельногоучастка в залог в пределах срока договорааренды земельного участка с согласиясобственника земельного участка.

Залогправ аренды на земельный участок,находящийся в государственной илимуниципальной собственности, арендаторомтакого земельного участка допускаетсяв пределах срока договора аренды ссогласия собственника земельногоучастка.

При аренде земельного участка,находящегося в государственной илимуниципальной собственности, на срокболее чем пять лет залог права арендыдопускается без согласия собственниказемельного участка при условии егоуведомления.

Приобщей долевой или совместной собственностина земельные участки, ипотека можетбыть установлена только на принадлежащийгражданину или юридическому лицуземельный участок, выделенный в натуреиз земель, находящихся в общей долевойили совместной собственности.

Решенияоб ипотеке земельных участков, находящихсяв муниципальной собственности принимаютсяорганами местного самоуправления.

Земельныеучастки, не подлежащие ипотеке

Ипотека земельных участков, находящихсяв государственной или муниципальнойсобственности, в соответствии с настоящимФедеральным законом не допускается (пообщему правилу).

Недопускается ипотека части земельногоучастка, площадь которой меньшеминимального размера, установленногонормативными актами субъектов РоссийскойФедерации и нормативными актами органовместного самоуправления для земельразличного целевого назначения иразрешенного использования.

Приипотеке земельного участка право залогараспространяется также на находящиесяили строящиеся на земельном участкездание или сооружение залогодателя.

Если иное не предусмотрено федеральнымзаконом или договором, земельный участок,приобретенный с использованием кредитныхсредств банка или иной кредитнойорганизации либо средств целевогозайма, предоставленного другим юридическимлицом на приобретение этого земельногоучастка, считается находящимся в залогес момента государственной регистрацииправа собственности заемщика на этотземельный участок.

Еслисоответствующий земельный участок взятв аренду, возникает ипотека в силу законана право аренды, если иное не установленофедеральным законом или договоромаренды.

Залогодержателемпо данному залогу является банк илииная кредитная организация либо другоеюридическое лицо, предоставившие кредитили целевой заем на приобретениеземельного участка или права арендыземельного участка.

22. Правовое регулирование ипотеки предприятий

Приипотеке предприятия как имущественногокомплекса право залога распространяетсяна все входящее в его состав им-во.

Передачапредприятия в ипотеку допускается приналичии согласия собственника им-ва,относящегося к предприятию, илиуполномоченного им органа. Договор,заключенный с нарушением этого требования,ничтожен.

Еслипредметом ипотеки является предприятиеи иное не предусмотрено договором, всостав заложенного им-ва входятотносящиеся к данному предприятиюматериальные и нематериальные активы,в том числе здания, сооружения,оборудование, инвентарь, сырье, готоваяпродукция, права требования, исключительныеправа.

Составпередаваемого в ипотеку относящегосяк предприятию им-ва и оценка его стоимостиопределяются на основе полнойинвентаризации данного им-ва.

Актинвентаризации, бухгалтерский баланси заключение независимого аудитора осоставе и стоимости им-ва являютсяобязательными приложениями к договоруоб ипотеке.

В случаях, если проведениеоценки является обязательным в силузакона, отчет об оценке им-ва такжеявляется обязательным приложением кдоговору.

Ипотекойпредприятия может быть обеспеченообяз-во, сумма которого составляет неменее половины стоимости им-ва,относящегося к предприятию.

Ипотекойпредприятия обеспечивается денежноеобяз-во, подлежащее исполнению не ранеечем через год после заключения договораоб ипотеке.

Залогодательвправе продавать, обменивать, сдаватьв аренду, предоставлять в заем им-во,относящееся к предприятию, переданномув ипотеку, и иным образом распоряжатьсяуказанным им-вом, а также вноситьизменения в состав данного им-ва, еслиэто не влечет уменьшения указанной вдоговоре об ипотеке общей стоимостиим-ва, относящегося к предприятию, атакже не нарушает других условий договораоб ипотеке.

Безразрешения залогодержателя залогодательне вправе передавать им-во, относящеесяк предприятию, в залог, совершать сделки,направленные на отчуждение недвижимогоим-ва, относящегося к предприятию, еслииное не установлено договором об ипотеке.

Вслучае непринятия залогодателемпредприятия мер по обеспечению сохранностизаложенного им-ва, неэффективногоиспользования этого им-ва, что можетпривести к уменьшению стоимостипредприятия, залогодержатель вправеобратиться в суд с требованием о досрочномвыполнении обеспеченного ипотекойобяз-ва или введении ипотечного контроляза деятельностью залогодателя.

Решениемсуда залогодержатель в порядке ипотечногоконтроля может быть уполномочен:

требоватьот залогодателя регулярно представлятьбухгалтерские и иные отчетные документы,предварительно согласовывать вопросы,связанные с заключением сделок сотносящимся к предприятию им-вом;

обращатьсяк собственнику им-ва, относящегося кпредприятию, или уполномоченному иморгану с требованием о расторженииконтракта с руководителем предприятия;

предъявлятьв суд иски о признании сделок, заключенныхзалогодателем, недействительными;

осуществлятьиные права, предусмотренные ипотечнымконтролем за деятельностью залогодателя.

Взысканиена заложенное им-во может быть обращенотолько по решению суда.

Источник: https://StudFiles.net/preview/5996271/page:13/

Особенности земельного участка как предмета залога при заключении договора ипотечного кредитования

Особенности земельного участка как предмета залога при заключении договора ипотечного кредитования

ОСОБЕННОСТИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА КАК ПРЕДМЕТА ЗАЛОГА ПРИ ЗАКЛЮЧЕНИИ ДОГОВОРА ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ

Одним из приоритетных направлений ипотечного кредитования на сегодняшний день является залог земельных участков.

Сегодня экономика страны переживает кризис, поэтому проблемы ипотечного кредитования приобретают еще больший интерес.

Повышение ставок по кредитам, тяжелые условия для заемщиков,  сокращение дохода строительных компаний создают неблагоприятные условия для ипотеки. Но все же без ипотеки на рынке недвижимости невозможно.

Федеральным законом от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» определен исключительный перечень объектов недвижимости, которые могут являться предметом залога. Одним из таких объектов выступает земельный участок, права  на который зарегистрированы в порядке, установленным ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Однако для того чтобы земельный участок мог являться потенциально возможным предметом ипотеки, он должен соответствовать ряду признаков.

Первым признаком земельного участка является его индивидуализированность,

то есть, установление границ земельного участка,  присвоение ему кадастрового номера, что позволяет четко определить его местоположение и размер, что будет свидетельствовать о земельном участке как о потенциальном предмете залога.

Вторым признаком, исходя из естественного происхождения, особой ценности земельного участка, выступает  оборотоспособность. Так, в соответствии с п. 1 ст. 62 ФЗ от 16.07.1998 г.

№ 102-ФЗ  «Об ипотеке (залоге недвижимости)»[1] по договору об ипотеке могут быть заложены земельные участки постольку, поскольку соответствующие земли на основании федерального закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте.

Заложенный земельный участок не может находиться, например, на территории Закрытого административно- территориального образования, на что прямо указывает п.1 ст.

3 Федерального Закона «О закрытом административно-территориальном образовании»[2], устанавливая ограничения на право владения, пользования, распоряжения недвижимым имуществом, вытекающие из ограничений на въезд и / или постоянное проживание;

Третьим признаком выступает отсутствие запретов на залог земельного участка. В частности, федеральным законодательством установлен ряд случаев, когда залог земельного участка не допускается.

  1. Не допускается залог земельного участка, невыделенного в натуре из земель, находящихся в общей долевой или совместной собственности. Так, Ленинским районным судом города Барнаула было рассмотрено дело № 2-424/2011 г. о признании недействительности дополнительного соглашения к кредитному договору и договору ипотеки. При этом, Обществу по дополнительному соглашению к договору ипотеки была передана в залог доля земельного участка, которая в натуре не выделялась. Суд, учитывая несоответствие данных действий требованиям закона, признал такую сделку недействительной в силу ничтожности.
  2. Не допускается ипотека земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, за исключением земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, если такие земельные участки предназначены для жилищного строительства или для комплексного освоения в целях жилищного строительства и передаются в обеспечение возврата кредита, предоставленного кредитной организацией на обустройство данных земельных участков посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры (п. 1. ст. 63, п. 1. ст. 62 Закона об ипотеке).

В настоящее время, ряд авторов (Ленкин С.Н., Козлова С.В.)[4,54]  ведут дискуссию относительно снятия запрета залога на определенные категории земель, находящееся в государственной или муниципальной собственности.

При этом они предлагают создание на уровне субъектов и муниципальных образований Земельного залогового фонда (далее ЗЗФ), который бы являлся эффективным средством ипотечного обеспечения ценных бумаг городов и районов России посредством использования имущества (в основном земель), вложенного в уставный капитал.

На сегодняшний день, ЗЗФ получил свое развитие и  довольно активно используется, например, в Воронежской области как антикризисная мера для привлечения инвестиций в экономику района, создания рабочих мест и повышения ликвидности земельных участков.

  1. Не допускается ипотека части земельного участка, площадь которого меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов РФ и органами местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования.  Обращаясь к этой теме, А.В. Фиошин указывает, что практически ипотека части земельного участка невозможна, так как «для того чтобы ее заложить, ее необходимо индивидуализировать. Процесс индивидуализации включает в себя межевание (установление границ на местности), постановку на кадастровый учет (присвоение кадастрового номера) и, наконец, регистрацию в органах государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (завершающим этапом которой является выдача свидетельства о государственной регистрации права собственности)».[5,15] Судебно-арбитражная практика идет по тому же пути, не выделяя в качестве самостоятельного объекта недвижимости часть земельного участка.[6] Между тем,  М.Г. Пискуновой было высказано совершенно диаметрально противоположное мнение. Автор полагает,  что собственник земельного участка вправе заложить не весь участок, а только его часть. Для этого нужно надлежащим образом сформировать и отразить на кадастровом плане всего земельного участка его часть с указанием площади, места расположения и учетного кадастрового номера, что будет соответствовать критерию индивидуально определенной вещи. Однако при отчуждении земельного участка в случае обращения на него взыскания, часть земельного участка должна быть сформирована как самостоятельный участок путем выделения (разделения).[7] Думается, что данная позиция не совсем верна, так как законодатель одним из обязательных признаков предмета ипотеки называет возможность обращения взыскания на имущество, в случае неисполнения обязательства (п.2 ст.6 Закона об ипотеке). Исходя из этого, часть земельного участка не может быть предметом договора ипотеки без соответствующей индивидуализации, после которой она станет не чем иным, как самостоятельным объектом права — земельным участком.

Земельный участок, соответствующий требованиям надлежащего предмета ипотеки должен иметь цену.

В случае если в нормативном правовом акте, содержащем требование обязательного проведения оценки какого-либо объекта оценки, либо в договоре об оценке объекта оценки не определен конкретный вид стоимости объекта оценки, установлению подлежит рыночная стоимость данного объекта (ст. 7 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

На сегодняшний день в практической деятельности возникают проблемы относительно обязательности установления в договоре ипотечного кредитования независимой оценки земельного участка, передаваемого в залог. В соответствии с п.2 ст.

67  ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залоговая стоимость земельного участка устанавливается по соглашению залогодателя с залогодержателем и указывается в договоре об ипотеке в денежном выражении. Как отмечается в п. 6 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 15.01.

1998 №26 «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением арбитражными судами норм Гражданского кодекса Российской Федерации о залоге»[8] при наличии спора между залогодателем и залогодержателем начальная продажная цена заложенного имущества устанавливается судом исходя из рыночной цены этого имущества.

Данное положение свидетельствует о том, что если нет спора между контрагентами, то земельный участок, являющийся предметом залога, может быть оценен договаривающимися сторонами самостоятельно. Арбитражным судом Московского округа было рассмотрено дело об обращении взыскания на заложенное по договору об ипотеке имущество.

Суд, исследовав материалы дела, пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для признании указанного договора незаключенным, поскольку оценка предмета залога по договору об ипотеке (залогенедвижимого имущества) была установлена по соглашению сторон,что соответствует требованиям п. 3 ст. 9 Федерального закона «Об ипотеке (залогенедвижимости)», в том числе и п. 2 ст. 6, в силу которого  договор заключен его  сторонами в соответствии сдействующим законодательством Российской Федерации и зарегистрирован

Управлением Федеральной регистрационной службы по Московской области.

Отличительной особенностью залога земельного участка при заключении договора ипотеки является яркое проявление принципа единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов, согласно которому все прочно связанные с земельным участком объекты следует правовой судьбе земельных участков, за исключением случаев установленных федеральными законами. В силу ст. 69 ФЗ от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»[9] ипотека здания допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится здание. Таким образом, реализация принципа единства судьбы обусловлена неразрывностью в использовании таких объектов права как земельный участок и зданий, строений, сооружений, находящихся на нем,  а также удобство при обращении взыскания в случае неисполнения обязательств должника, обеспеченных ипотекой.

Несмотря на то, что при заключении договора ипотечного кредитования, залогодатель не может без согласия залогодержатели определять судьбу земельного участка, он не освобождается от обязанностей по использованию земельного участка, в т. ч. осуществлять мероприятия по охране земель, не допускать загрязнение и истощение почв.

В заключение, хотелось бы отметить, что соблюдение всех условий, предъявляемых к залогу земельного участка, позволит обезопасить участников гражданского оборота, а также гарантировать беспрепятственную регистрацию договора и отсутствие оснований для признания его недействительным в судебном порядке в будущем.

Источник: http://ur-fakt.ru/osobennosti-zemelnogo-uchastka-kak-predmeta-zaloga-pri-zaklyuchenii-dogovora-ipotechnogo-kreditovaniya/

Можно ли взять ипотеку на земельный участок?

Приобретение земельного участка с помощью ипотечного кредита не является стандартной процедурой, как для банковского учреждения, так и для потенциальных заемщиков.

Банковское учреждение в такой ситуации несет огромные риски, нежели при выдаче стандартного займа, предназначенного на покупку жилой недвижимости.

Несмотря на это, некоторые банки готовы пойти на встречу и предоставить займ на покупку земельного участка гражданами России.

Условия

Согласно пунктам 1,2 статьи 63 Федерального закона № 102 “Об ипотечном кредитовании”, прямое ограничение на покупку с помощь кредитных средств действует на:

  • земельные участки, которые относятся к государственной либо муниципальной собственности, причем пунктом 1 ст. 62.1 ФЗ № 102 предусмотрена возможность предоставления ипотечного займа на участок, который не разграничен государственной собственностью, если он предназначен для возведения жилищного строения;
  • земельные участки с территорией, которая не соответствует нормативным критериям относительно минимальной площади.

Если земельный участок подходит к одному условию указанному выше, то в предоставлении ипотеки будет оказано.

Требования к земле

Для возможности оформить ипотеку земельный участок должен отвечать таким критериям:

  • допускается возможность использования под ИЖС и хозяйственную деятельность;
  • расположение не должно быть вдали от месторасположения банковского учреждения;
  • участок не должен быть расположен в лесоохраной, резервной либо водоохраной зоне;
  • имеющиеся подъездные пути к земельному участку обеспечены в любое время года (можно использовать в зиму, во время проливного дождя и так далее);
  • земля не должна занимать территорию менее 6 соток.

Наличие коммуникаций являются дополнительным преимуществом.

Законодательная база

В российском законодательстве впервые стала упоминаться ипотека, как одна из форм залогового обеспечения займа в Федеральном законе № 2872-1 “о залоговом имуществе”. Именно на него нужно в первую очередь ссылаться при оформлении ипотечного займа.

Дополнительно необходимо изучить:

  • ч. 1 Гражданского Кодекса РФ;
  • Федеральный закон № 102.

Именно в них отображаются основные принципы механизма получения ипотечного зама на земельный участок.

Указанный перечень не является исчерпывающим, однако содержит в себе все необходимые сведения для минимизации рисков получения отказа в ипотечном кредите.

Ипотека на земельный участок

Ипотека на покупку земельного участка может быть оформлена в том случае, если у потенциального заемщика есть на руках вся необходимая документация.

После того, как будет принято положительное решение, заемщик должен отыскать и подобрать для себя земельный участок, который отвечает банковским критериям. Далее нужно осуществить оценку и экспертизу.

Дополнительно сотрудникам банковского учреждения требуются предоставления правоустанавливающей документации.

Особенности заключаются в том, что по завершению установленной процедуры:

  1. Назначается день, когда нужно обратиться в банк с целью подписания соглашения о кредитовании.
  2. Подписывается соглашение о страховании.
  3. Далее необходимо внести первоначальный взнос.

На завершающей стадии будет оформлено право собственности на земельный участок.

Без первоначального взноса

Ипотека на земельный участок не предоставляется гражданам без внесения первоначального взноса.

Какие банки дают?

В 2018 году немало банков, которые готовы предоставить ипотечный кредит на земельный участок.

Наиболее популярными из них принято считать:

  • ВТБ24;
  • Сбербанк России;
  • Россельхозбанк.

ВТБ 24 предоставляет под залог недвижимости на таких условиях:

  • размер первоначального взноса – не меньше 20%;
  • период кредитования от 3 до 50 лет;
  • размер ипотечного займа – от 300 тысяч до 50 миллионов рублей;
  • годовая процентная ставка – 10%.

Ключевым условием является нахождение на земельном участке строения в течении конкретного времени (определяется в индивидуальном порядке).

Россельхозбанк предлагает программу “Жилищная ипотека”, которая подразумевает покупку земельного участка за счет кредитных средств на таких условиях:

  • размер ипотеки – от 100 тысяч до 20 миллионов рублей;
  • период кредитования не больше 360 месяцев;
  • сумма первоначального взноса не меньше 15%;
  • годовая процентная ставка минимум 13,5%.

Годовая процентная ставка рассчитывается в индивидуальном порядке.

Наиболее оптимальным вариантом станет обращение в Сбербанк России. Он предоставляет ипотеку на таких условиях:

  • при первоначальном размере взноса в 50%, годовая ставка составляет 13%;
  • период кредитования 10 лет.

Обязательным критерием является возраст заемщиков. Он должен быть в пределах от 21 до 75 лет.

Если говорить о том, можно ли взять ипотеку на льготных условиях, зависит от категории, к которой относится заемщик. Некоторые регионы предусматривают возможность льготного кредитования на покупку земельного участка.

Как оформить?

В процессе получения ипотеки на земельный участок, общепринятый механизм различается от того, который установлен, чтобы купить недвижимость.

В 2018 году алгоритм заключается в следующем:

  1. Собрать необходимую документацию.
  2. Произвести оценочную экспертизу.
  3. Подписать соглашение страхования.

Только при соблюдении всех действий, банковское учреждение вынесет положительное решение.

Документы

Для возможности оформить ипотеку необходимо подготовить:

  • подлинник + копию свидетельства о государственной регистрации прав, копия должна быть заверена в нотариальном органе;
  • подлинник кадастрового паспорта;
  • ЕГРП на земельный участок;
  • документы, которые являются основанием для получения земельного участка в собственность;
  • разрешение супруга/супруги на приобретение земельного участка, обязательно его необходимо заверить в нотариальном органе.

Если реализация земельного участка осуществляется иным лицом, дополнительно нужно оформить на него нотариальную доверенность.

При необходимости, сотрудники банка вправе потребовать какую-либо дополнительную документацию для подтверждения предоставленных сведений.

Как рассчитать кадастровую стоимость земельного участка? Информация здесь.

Какие документы нужны для межевания земельного участка? Подробности в этой статье.

Соглашение подписывается непосредственно в банковском учреждении.

Обязательная оценочная экспертиза осуществляется за счет самого потенциального заемщика. Банковское учреждение оставляет за собой право на предоставление только оценочной группы.

Все без исключения экспертизы, финансовые затраты на сбор необходимой документации заемщики берут на себя.

Денежные затраты не подлежат компенсации в случае предоставления ипотечного займа, а также при отказе в этом.

Размер финансовых затрат напрямую зависит от имеющегося перечня документов и того, какие именно дополнительно нужно оформить.

Источник: https://realtyurist.ru/zemelnyj-uchastok/ipoteka-na-zemelnyj-uchastok/

Правовые особенности ипотеки на земельный участок

Правовые особенности ипотеки на земельный участок

/ Ипотека / На земельный участок

Ипотечные кредиты на приобретение земли, несмотря на достаточно жесткие условия такого кредитования, становятся в России все популярнее. Многие граждане предпочитают купить участок земли и на нем уже строить дом. Кроме того, в последнее время покупка участков земли активно используется и как средство для инвестирования и сохранения сбережений.

Ипотека участков земли, так же как и иной недвижимости, регулируется законом РФ от 1998 г. «Об ипотеке (залоге недвижимости)», российскими Гражданским и Земельным кодексами.

Правовые особенности ипотеки участков земли

Одной из основных особенностей ипотеки участка земли, которая вытекает из специфики земельных правоотношений, является то, что залог, а, следовательно, и ипотечное кредитование, участка возможны, если соответствующая земля не исключена федеральным законодательством из оборота или не ограничена в обороте.

На ипотеку участков земли также есть некоторые законодательные ограничения. Так, не допускается ипотечное кредитование участков земли, относящихся к государственной собственности или собственности муниципалитетов. В качестве исключения названы земли под жилищное строительство, переданные для обеспечения кредита на обустройство инженерной инфраструктурой.

Кроме того, законодатель запретил ипотечное кредитование части участка земли, если площадь этой части меньше установленного минимума.

Такой минимум определяется региональными и муниципальными властями самостоятельно путем принятия соответствующих нормативных актов.

При этом регионы и муниципалитеты устанавливают допустимые минимумы площади земельного участка, учитывая различное целевое назначение земли и ее разрешенное использование.

К примеру, в Санкт-Петербурге региональными властями установлены следующие нормативы: 2 сотки – для целей садоводства и огородничества, 3 сотки – для целей индивидуального жилищного строительства либо размещения на земле жилого дома индивидуальной постройки; 6 соток – для осуществления дачного хозяйства. Земельные наделы, имеющие меньшую площадь, не подлежат кадастровому учету и, соответственно, не могут быть переданы кредитной организации в залог. Подобные нормативы существуют в каждом субъекте РФ.

Если участок земли, который планируется заложить банку при получении кредита, находится в общей долевой либо совместной собственности, в залог может передаваться лишь часть земли, принадлежащая непосредственно заемщику.

При этом закладываемая часть участка земли должна быть уже на момент кредитования выделена в натуре. Это означает, что расположение нового земельного участка должно согласовываться с другими участниками общей собственности.

Кроме того, необходимо проведение межевания и осуществление кадастрового учета с последующей регистрацией права.

Если участок земли передан собственником по соглашению аренды физическому или юридическому лицу, арендатор этого участка вправе передать свои арендные права на землю банку в залог. Основными условиями ипотеки в названной ситуации являются срок залога, не превышающий срока договора аренды участка земли, и наличие согласия собственника отчуждаемого земельного участка.

Те же самые правила залога относятся и к аренде государственных или муниципальных участков земли.

Залог прав аренды на соответствующие участки земли, находящиеся в собственности муниципалитета либо государства, заемщиком-арендатором таких участков земли допускается также в пределах срока соглашения аренды с обязательным получением согласия собственника земли – государства или муниципалитета.

Если арендатор берет по договору аренды участок земли, относящийся к государственной или муниципальной собственности, на период более пяти лет, залог права аренды для получения ипотечного кредита допускается даже без согласия собственника участка земли при условии его уведомления.

Несмотря на законодательное закрепление возможности арендатора предоставлять в качестве залога по ипотеке свои права аренды, на практике, банки чаще всего отказывают физическому лицу в такой ситуации в выдаче ипотечного кредита. Большинство кредитных организаций все же требует, чтобы участок земли, передаваемый в залог банку, принадлежал продавцу на праве собственности.

У продавца должно иметься соответствующее регистрационное свидетельство на отчуждаемую землю, а также выписка из ЕГРП, подтверждающая отсутствие на продаваемом земельном участке обременений. Если свидетельство отсутствует, кредитные организации требуют оформить (перерегистрировать) названный документ о собственности на землю до момента выдачи ипотечного кредита.

Стоит также учитывать, что банк не возьмет у заемщика в залог участок земли, уже находящийся под обременением (к примеру, при залоге или ренте). Приобретаемый заемщиком участок земли не может территориально располагаться на землях закрытого административно-территориального образования, на территории водоохраной, резервной или охранной зоны, а также зоны национального парка.

Для оформления ипотеки и одобрения требуемой суммы важно и то, как оформлен приобретаемый участок земли.

Достаточно часто банки отказывают потенциальным заемщикам из-за неправильно составленной документации, ранее оформленной при переводе земли в другую категорию либо при перепродаже больших земельных наделов.

Кредитной организации, рассматривающей заявку на ипотеку, важно, чтобы приобретаемый заемщиком участок земли находился в том регионе, где функционирует банк-кредитор.

В некоторых банках в порядке исключения можно оформить ипотечный кредит для покупки земельного надела в другом регионе.

Однако и здесь обязательно, чтобы в соответствующем регионе, в котором заемщик планирует приобрести участок земли, был филиал кредитной организации, предоставляющей ипотеку.

В этом случае заемщик, приобретающий земельный участок в ипотеку, получает одобрение на ипотечный кредит в отделении банка, расположенном в регионе по месту регистрации заемщика, а денежные средства – уже в филиале этого банка по месту расположения земли.

Помимо этого у банков есть менее обязательные требования для выдачи ипотеки на участки земли. Например, некоторые кредитные организации, рассматривая возможность одобрения ипотеки, обращают внимание на наличие подведенных к приобретаемому участку земли коммуникаций.

В зависимости от правил банка могут различаться и требования к минимальному размеру покупаемого участка земли.

Оценка земли и определение суммы ипотеки

Оценка участка земли, приобретаемого за счет заемных средств, проводится оценщиками в соответствии с нормативными актами, регулирующими порядок оценочной деятельности в России. Сама залоговая стоимость участка земли, передаваемого в залог по ипотеке, определяется по соглашению заемщика с кредитной организацией.

Кредитование покупки участка земли сопряжено для кредитных организаций с гораздо более высокими рисками в сравнении с аналогичными операциями с жильем, поэтому оценке земли банки уделяют существенное внимание. Риски ипотечного кредитования под залог земельных участков увеличиваются из-за невозможности точно определить ликвидность этого участка.

Как правило, для реализации участка земли банку требуется больше времени, чем для продажи квартиры. Обычно земля продаются долго, а конечная сумма сделки с ней нередко значительно отличается от цены предложения.

В случае вынужденной продажи земли при невыполнении заемщиком обязательств перед банком-кредитором часто имеются определенные ограничения по времени.

Поэтому оценщик должен максимально достоверно рассчитать величину ликвидационной стоимости участка.

Высокие риски по кредитованию участков земли, как правило, влекут повышенные процентные ставки по ипотеке. Кроме того, сумма заемных средств по ипотеке в процентном отношении к реальной стоимости приобретаемого участка земли будет ниже по сравнению с кредитованием жилья.

Решения кредитной организации о возможности ипотечного кредитования покупки земли и о сумме ипотечного кредита, зависят и от ликвидности залога, и от платежеспособности заемщика, и от наличия у него иных ликвидных активов.

Ипотека на землю с зданиями и сооружениями

По общему правилу, при ипотечном кредитовании участков земли право залога распространяется и на расположенные или строящиеся на этой земле здания или сооружения залогодателя. Иные правила залога могут быть предусмотрены в указанной ситуации самим соглашением об ипотеке.

Если в ипотечном договоре прописано условие, предусматривающее, что расположенные или строящиеся на участке земли постройки, принадлежащие залогодателю, не заложены при оформлении ипотеки на участок земли залогодержателю, залогодатель при обращении банком взыскания на землю сохраняет право на все эти постройки и одновременно приобретает право ограниченного использования (сервитут) той части участка земли, которая нужна для эксплуатации таких зданий или сооружений согласно их назначению.

Конкретные условия использования названной частью участка земли будут определяться соглашением залогодателя и залогодержателя, а в случае спорной ситуации — судом.

Заемщик, выступающий при ипотеке залогодателем участка земли, вправе без согласия кредитной организации (залогодержателя) свободно распоряжаться зданиями и сооружениями на приобретенном участке, не попавшими в залог к банку.

Источник: https://infonedvizhimost.com/ipoteka/na-zemelnyj-uchastok/pravovye-osobennosti.html

Поделиться:
Нет комментариев

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.

×
Рекомендуем посмотреть