Риски системы ипотечного кредитования

2.3 Риски ипотечного кредитования

Ипотечноекредитование, являясь одним из направленийдоходного бизнеса, подвержено влияниюдостаточно широкого набора рисков.

Высокая степень рисков, связанных сипотечным кредитованием, вызвана:во-первых, крупными суммами выдаваемыхкредитов, во-вторых, длительным срокомкредитования. В связи с высокойконцентрацией рисков остро встаетвопрос об управлении ими, т.

е. разработкекомплекса мер по оптимизации совокупногориска участников системы ипотечногокредитования.

В литературе,посвященной ипотечному кредитованию,как правило, выделяются следующиеосновные риски (см. схему 2):

Схема 2 – Системарисков в ипотечном жилищном кредитовании

Риски ипотеки настадии первичного кредитования.

1. Кредитный –наиболее значимый и опасный попоследствиям. Чаще всего причиной егопроявления служит заемщик, точнее,низкие располагаемые доходы последнего.Кредитуя его, банк рискует в большейстепени, чем, если бы он обеспечивалссудой стабильную и самодостаточнуюкорпорацию.

Доходов этих в какой-томомент времени становится недостаточнодля дальнейшего осуществлениясвоевременных и полноценных платежейпо кредитному контракту, т.е. кредитныйриск обусловлен возможностью полногоили частичного неисполнения заемщикомсвоих обязательств перед кредитором.

В этом случае требование кредитораможет быть удовлетворено за счетимущества, служащего обеспечениемкредитной сделки. Если стоимость этогоимущества не полностью покрываеттребования кредитора, то это негативносказывается на финансовом результатекредитора.

При более детальном подходек мониторингу потерь по данномуобстоятельству можно ранжироватьопасность потерь на риски невозвратаи нестабильности доходов населения,требующие комплексного подхода при ихучете.

Управление даннымриском можно свести к системе мер,принимаемых как на уровне государственныхструктур, так и в рамках службыриск-менеджмента банка. В частностинеобходимы такие меры, как:

·  определенныйсравнительно большой первоначальныйвзнос в качестве частичной оплатыобъекта кредитования – 30% от стоимостизалога. К снижению этой планки следуетподходить с известной осторожностью;

·  прагматичный(в меру консервативный) подход со стороныКБ к заемщику в части установлениянормативов кредитования под залогнедвижимости – LTV, OTI, PTI.

Так, высокийпоказатель ежемесячных платежей покредиту в совокупном доходе заемщикаи значительная величина кредита врыночной оценке приобретаемой недвижимостиспособны привлечь более широкий круг“розничных” клиентов к банку.

Но вместес тем данные критерии не могут превышать“критические” для кредитора значения,согласно которым кредитовать становитьсякоммерчески невыгодно и неоправданнорискованно;

·  требованиек заемщику страховать свою ответственностьот возможного невозврата ресурсов банкав будущем. Страховую компанию можнобыло бы привлечь к данной форме размещенияактивов через систему льготных процентовпо средствам на депозитах в обслуживающембанке (первичном кредиторе), работающемв “связке” с данным страховщиком.

Приэтом оптимальным вариантом было быпартнерство банка с несколькимистраховыми компаниями, аккредитованнымидля работы на ипотечном сегменте(страхование ипотечных рисков) иобладающими соответствующими требованиямистрахового законодательства критериямифинансовой устойчивости.

Это позволитдиверсифицировать риск возможных потерьпутем переложения части риска на третьюсторону;

·  субсидированиеиз бюджета процентной ставки по кредитамили величины первоначального взноса –с целью снижения бремени ответственностизаемщика в размере не более 50%.

При этом,в свою очередь, клиент должен отвечатьопределенным параметрам устойчивости(по крайней мере, предсказуемости) своегофинансового положения и обладатьдостаточно ликвидным обеспечением вкачестве гарантии от невозврата.

Правда,предложенная мера, скорее, возможна поотношению к ограниченному кругу ипотечныхкредиторов, а также к полугосударственнымбанкам России.

Другими словами, первичныйкредитор должен иметь стратегическуюориентацию на ипотечном направлении(как, например, московские Банк ЖилищногоФинансирования или Фора-Банк) ипользоваться поддержкой ликвидности(финансовой компенсацией) со стороны.Иначе льготная для заемщика ипотекаможет оказаться нерентабельной дляссудодателя.

2. Риск процентнойставки связан с потенциальнымнедополучением кредитором прибыли врезультате изменения процентных ставокпо привлекаемым ресурсам и выданнымкредитам. Кредитор предоставляетзаемщику денежные средства на длительныйсрок, в то же время, занимая их (например,принимая на депозит) на короткий срок.

“Короткие” деньги можно привлечьдешевле, чем “длинные”, тем самымкредитор, в качестве посредника нафинансовом рынке, принимает на себяриск непредвиденного изменения процентныхставок.

В результате чего денежныйпоток, получаемый кредитором, оказываетсяменьше запланированного, что негативноотражается на его финансовом результате.Кроме того, в случае непредвиденногоснижения процентных ставок возникаетвероятность досрочного погашенияипотечного кредита заемщиком.

Это можетнегативно отразиться на финансовомрезультате кредитора, т.к. перед нимвстанет проблема реинвестированияденежных средств уже под более низкуюставку процента.

Риск генерируетсявозможным в будущем понижением реальнойстоимости амортизационных фондов посравнению с номинальными выплатами,когда обеспечение не может более – навсю сумму – гарантировать возвратразмещенных средств. (Риск измененияусловий мобилизации фондов проявляетсяпри кредитовании с фиксированнымпроцентом выплат.

) Таким образом, рисквозникает из-за нестабильноймакроконъюнктуры (в том числе по причинечастых проблем банков с ликвидностьюи ценовыми “перебоями” на рынкенедвижимости) и выбора неэффективной(например, чрезмерно агрессивной, когдаэтого не требуется) кредитной стратегиибанка. Чтобы не допустить подобнуюситуацию, можно предпринять следующиемеры:

·  эффективныймониторинг процентного гэпа (например,через максимизацию ставок по депозитами минимизацию кредитных ставок присохранении приемлемого значенияположительной процентной маржи);

·  структурированиедиверсифицированного портфеля активовпо срокам, ставкам и направлениямвложений;

·  минимизациявсех операционных расходов за счетиспользования преимуществ “эффектамасштаба” – больших объемов транзакцийпри малых издержках на внедрение;

·  формированиеподвижного портфеля ценных бумаг,позволяющих сглаживать перебои сликвидными ресурсами;

·  установлениеПравительством РФ так называемыхпотолков ростовщичества (широкораспространенных в США) для упреждениячрезмерного завышения ставок предложениякоммерческими банками (например, длярублевых ссуд – “учетная ставка + 200базисных пунктов”);

3. Риск альтернативноговыбора ранжируется на риски досрочногопогашения и предварительных обязательств.

Вероятность потерь в этих случаяхвытекает из раннего погашения “длинного”ипотечного кредита с фиксированнойставкой процента или из ошибочной оценкиставки предложения для индивидуальногозаемщика перед началом финансированиякредита, если политика банка позволяетварьировать ставками для разных случаеви критериев заимствования. Мероприятияпо предупреждению риска сводятся кследующему:

·  установлениевременного или стоимостного лимита надосрочное погашение, например, гаситьне ранее чем через 90 дней и толькополовину суммы. Вторую же половину можнопредложить погасить в усеченный срок,но при условии выплаты разумной комиссии,пересчитанной на число, кратное отношениюсрока кредитования и периода погашенияраньше времени.

В то же время (в “защиту”клиентов) банкам не следует злоупотреблятьв ущерб доступности большими штатамиза досрочную уплату долга.

В данномаспекте в качестве стимула для кредиторапри установлении умеренной платы можнобыло бы предложить внести поправки вовторую часть НК РФ по освобождению отуплаты налога на прибыль сумм комиссионныхпо таким случаям в строго определенномпроцентном соотношении к величинессудной задолженности;

·   индивидуальныйподход при определении ставок и другихусловий кредитования, в том числе черезраспространение “плавающих” ипотечныхинструментов – кредитов с переменнойставкой (когда пересчет значенийосуществляется на базе корректировок,например, с привязанной к курсу валютыкредита), кредитов с периодическимпересмотром (скажем, раз в два года)процентной ставки по типу канадскогоролл-Овера, инструмента с регулируемойотсрочкой платежа, ссуд с дележомприроста стоимости закладываемойнедвижимости. Последняя (американская)практика особенно подходит для компенсациибанкам высоких процентных ставок засчет увеличенной к концу срока действиякредитного договора стоимости покупаемойза кредитные средства недвижимости.Правда, это шаг на пути к доступностипри неблагоприятной конъюнктуре (резкийрост предложения жилья) может обернутьсядля банков незапланированной потереймаржи. Сегодня же российский рынокнедвижимости живет в условиях огромногоспроса и постоянно “подогреваемых”низкими темпами строительства цен.Поэтому инструмент может оказатьсядейственным;[15]

·  наиболееэффективным и подходящим к российскимусловиям следует

признать страхованиепервоначального взноса ипотечногокредита.

Страховая компания гарантируетбанку, что в случае дефолта по ипотекеи обращения взыскания на залог он получитвсю сумму первоначального взноса вполном объеме. За эту страховку платитзаемщик.

Совокупный месячный платеж поипотечному кредиту несколько увеличится,но заемщику не требуется в таком случаеплатить большую сумму первоначальноговзноса.

4. Риск потериликвидности обусловлен несбалансированностьюсроков исполнения выданных ипотечныхкредитов и обязательств, принятых насебя кредитором, для выдачи ипотечныхкредитов.

В таком случае при необходимостинепредвиденного погашения обязательствпо пассивным операциям возникаетпроблема “кассовых разрывов”, котораяможет привести к необходимости срочнойликвидации активной позиции банков поневыгодным ценам, что прямо отражаетсяна финансовом результате последнего.Управление ликвидностью банки обязаныстроить по следующим направлениям:

·  разработка(со скрупулезным расчетом потоковналичности) и реализация рыночнооправданной стратегии мобилизацииналичных средств с определениемисточников и форм расходования;

·  ориентациябанков на сбалансированную ликвидностьчерез комплексную активно-пассивнуюстратегию управления, в том числе черезсоблюдение обязательных нормативов ЦБРФ “с запасом” по значениям.

Риски, инициируемыерефинансированием ИЖК

Подробнее остановимсяна следующих рисках (сформулированныхна базе Концепции развития унифицированнойсистемы рефинансирования ипотечныхжилищных кредитов в России, утвержденнойписьмами Минэкономразвития от 28 марта2005г. № Д06-593 и от 29 марта 2005г. №3963-АШ/Д06).

Риск потерь отдефолта закладных обусловлен неэффективнымандеррайтингом заемщика и факторами,провоцирующими проявление кредитныхрисков. Как известно, стандарты АИЖКпредусматривают переход риска потерьпо названому обстоятельству от банкак региональному оператору – по фактусовершения купли-продажи закладных.

Втаком случае можно предложить переложитьчасть этих рисков от дефолта (не более30% величины задолженности по кредиту)на первичного кредитора (пусть даже засимволическую плату за обслуживание вразмере 3-5% от объема реализованнойтаким образом ссудной задолженности).

А другая часть могла бы компенсироватьсяиз уставного капитала региональногооператора и под гарантии дотированияместного (или федерального) бюджета (израсчета 50 на 50).

Конечно, большинствобанков (кроме институтов, сотрудничающихс АИЖК) не согласится обслуживать вущерб себе. Но существующая статистикапо дефолтам (менее 0,5% случаев потерь) иучастие бюджета вполне способны повернутьбанки лицом к “ипотеке для россиян” –клиентов “ресурсозаготовителей”кредитных организаций.

Вероятность потерьот единовременного падения процентныхставок по кредитам и от досрочногопогашения “длинных” ипотечных ссуд.

Этот риск возникает из дисбаланса сроковпо обеспеченным долгосрочнойсекьюритизацией кредитов, предъявляемыхк досрочному гашению, и обязательств,выпущенных под ресурсное покрытиеконтрактных ипотек.

Мероприятия поустранению неблагоприятных последствийсводятся к следующему:

·  поиск банкамиальтернативных источников рефинансирования(например, с участием ПИФов);

·  проведениеполитики АИЖК по удешевлению кредитов;

·  введение ксуществующему в мировой практикестрахованию пулов ипотечных кредитов,выступающих обеспечением ипотечныхценных бумаг (ИЦБ). Такие страховкизащищают инвестора и снижают риск потерьпо ипотечным обязательствам. Но в Россиизаконодательство пока не предусматриваетподобных новаций на страховом рынке.

Значительнаявероятность недостаточной “критическоймассы” у средних и малых банков дляобъединения ипотечных кредитов в пулына региональном уровне. Вариантыисправления ситуации в этом случае:

·  продажа пуловлюбой размерности региональным операторамв случае, если они отвечают требованиямАИЖК;

·  объединениенескольких банков для совместной продажиипотечного портфеля инвестиционномубанку с последующей секьюритизацией;

·  реализациякредитного портфеля по рыночной ценедругому (в не меньшей степени ипотечному)банку для обслуживания.

Следует отметить,что здесь не рассматриваются прочиериски, связанные с ипотечным бизнесомуниверсального банка, а также готовыес новой силой проявиться, если он изберетпуть рефинансирования через АИЖК(правовые, валютные, операционные,повышение процентных ставок).

Склоннаяк доработкам российская юстиция,эффективно управляемый валютный курс,взвешенная денежно-кредитная политика,прогрессивная стратегия развития Россиина среднесрочную перспективу, социальноориентированный и в известной мереэкспорто-оторваннный главный бюджетстраны – вот далеко не полный комплексуправленческой методологии длябанковского сообщества. Индивидуальныедля каждого первичного кредитора шагик управлению обретут позитивный импульсв случае, если все решения (правовые иметодологические) в интересах банкови потребителей их услуг будут проводитьсяв жизнь с учетом позиций, высказываемыхна всех уровнях представителями ведущихсаморегулируемых ассоциаций банков РФ– Ассоциации региональных банковРоссии; Ассоциации ипотечных банков.

Источник: https://StudFiles.net/preview/3795350/page:7/

Риски ипотечного кредитования: стоит ли брать ипотеку?

Добавлено в закладки: 0

Ипотечное кредитование связано с рисками. Считается, что их полностью берут банки, предоставляющие денежные средства. Но ипотека – рискованная затея и для заемщика. Получая кредит, клиенты берут  серьёзные финансовые обязательства перед банком. Получать денег должен заранее изучить основные риски ипотечного кредитования в России, подстерегающие заемщика.

Риск №1: потеря дохода

Экономический кризис в России обострил проблемы, встречающиеся в период роста ВВП и нефтяного процветания. Основной риск, поджидающий покупателя, — финансовая и экономическая нестабильность. Проблема потери дохода способна затронуть любого человека. Увеличение безработицы и уменьшение уровня платёжеспособности населения обостряют существующую проблему.

Сейчас заёмщики теряют большую часть своей зарплаты. Растут затраты на жизнь, включая товары первой необходимости и коммунальные платежи. Может стать актуальным вопрос о банальном выживании, а выплата кредита отойдет на второй план. Для ипотечного заёмщика проблема стоит наиболее остро. Обязательные платежи по ипотеке составляют значительную часть дохода обычных граждан.

Риск №2: колебания курса валют

Стратегия развития валютного рынка РФ изменилась в последнее время. Колебания курса привели к возникновению нового риска для ипотечника. Год назад люди предпочитали брать долларовые кредиты. Валюта стабильно уменьшала стоимость по отношению к рублю. Сейчас аналитики не берутся прогнозировать курс доллара или евро даже на год вперёд.

Отдав предпочтение кредиту в иностранной валюте, клиент может столкнуться со значительным увеличением выплат. Явление происходит из-за девальвации рубля. Ипотечные займы берутся на длительный срок. Риск изменения курса валют повышается.

Риск №3: изменение договора банком

Кредитное учреждение обладает правом изменять условия предоставления займа или требовать досрочное погашение задолженности. Возможность корректировать договор может появиться в связи с ухудшением финансового положения клиента или нарушением положений основного документа, регламентирующего сотрудничество с банком.

Возможность редактирования должна быть предусмотрена договором. При снижении платёжеспособности клиента, банк имеет право пересчитать ежемесячный взнос в соответствии с уровнем дохода клиента или перевести плательщика на другие условия кредитования, не всегда выгодные.

Согласно законодательству РФ, банк не имеет право выселять человека из жилья, если оно является единственным.

Риск №4: снижение цены жилья

Нестабильная ситуация на рынке недвижимости способна привести к уменьшению стоимости купленной квартиры. Покупая жилье в ипотеку, заёмщик вынужден платить за квартиру цену, превышающую ее рыночную стоимость.

Нахождение недвижимости в залоге лишает человека возможности продажи жилья и приводит к неспособности своевременно реагировать на изменения рынка. Существует опасность сильного падения цены на недвижимость.

В случае дефолта и продажи квартиры, заёмщик останется должен банку.

Риск №5: замораживание строительства

Строительные фирмы переживают не самые лучшие времена. Область промышленности относят к категории наиболее пострадавших в результате кризиса. Существует опасность заморозки строительства.

Риск №6: отказ в выдаче кредита

Банки усложнили процедуру андеррайтинга, что привело к введению новых требований к заемщикам. Изменения лишили часть слоев населения возможности получить кредит. Руководство департамента маркетинга при МИАН заявляет, что повышение суровости требований откинуло ипотечный рынок РФ к уровню 2003-2004 годов.

Риск №7: утрата трудоспособности

Никто не застрахован от несчастных случаев. Ряд происшествий способности привести к утрате трудоспособности заемщика и невозможности вернуть кредит. Банки стремятся минимизировать риск.

Выдавая кредит, они заставляют заемщика защищать жизнь и здоровье с помощью покупки полиса.

В случае потери трудоспособности застрахованного гражданина, компания, реализовавшая полис, обязана выплатить кредит.

Риск №8: повреждение имущества или утрата прав на него

В процессе эксплуатации человек может утратить доступ к недвижимости. Это может произойти из-за:

  • повреждения или уничтожения объекта залога.
  • утеря права собственности;
  • другие похожие проблемы.

От повреждений, связанных с пожаром, затоплением или стихийными бедствиями недвижимость  страхуется. В случае процедуры купли-продажи объекта существует риск, что заёмщику придётся выплачивать кредит за жильё, уже не принадлежащему ему.

Источник: https://biznes-prost.ru/riski-pri-ipotechnom-kreditovanii-dlya-zaemshhika.html

Риски ипотечного кредитования

Ипотечное кредитование выполняет важные функции в экономике, предоставляет определенные преимущества кредиторам. Однако с этим видом кредитной деятельности связан также ряд рисков, основными из которых являются следующие.

Кредитный риск. Это риск невыполнения или ненадлежащего выполнения заемщиком своих обязательств перед кредитором. Причины возникновения такого вида риска могут носить общеэкономический характер. На снижение кредитоспособности заемщика оказывают влияние неблагоприятные тенденции в развитии экономики (падение цен на жилье, безработица и др.).

Существуют и субъективные причины несистемного характера, связанные непосредственно с заемщиком. Для минимизации кредитного риска, вызванного субъективными факторами, необходимы тщательный анализ кредитоспособности заемщика, жесткая система андеррайтинга (методика предоставления кредита), обеспечивающая приемлемый уровень доли невозвращаемых кредитов и связанных с этим затрат.

https://www.youtube.com/watch?v=jV4dTB94oqE

Кредитор принимает решение о возможности выдачи кредита, его размере, процентной ставке на основе анализа следующих показателей:

1) соотношение дохода заемщика и выплат по кредиту, включая страхование кредита и налоги на имущество (приемлемой считается ситуация, при которой затраты на погашение кредита составляют нелее 25—36% дохода заемщика или его семьи);

2) соотношение возможной суммы кредита и оценочной стоимости недвижимости (сумма кредита в развитых странах составляет 75—90% т стоимости кредитуемого объекта недвижимости).

Оценщики знакомы с аналогами этих показателей. В основе первого из них лежит коэффициент покрытия долга:

КПД — ЧОД : ОД,

Где ЧОД —чистый операционный доход от недвижимости за год;
ОД — годовая величина обслуживания долга, обычно включающая выи-латы как основной суммы долга, так и процентов по кредиту.

Второй показатель является коэффициентом ипотечной задолженности

КИД = ИК: V0 х 100%,

где
ИК — сумма ипотечного кредита;
V0 — оцененная стоимость недвижимости.

Кредитор анализирует кредитоспособность заемщика и характеристики объекта недвижимости (ликвидность, стоимость и возможные тенденции ее изменения). Если заемщик оказывается некредитоспособным, кредитор имеет право требовать продажи недвижимости по решению суда ‘ реализации части выручки в свою пользу.

Поэтому чрезвычайно важно произвести правильную оценку — стоимости имущества (оценка может производиться по инициативе самого кредитора либо независимым оценщиком по соглашению залогодателя с залогодержателем).

От того, насколько точно оценена недвижимость и какая доля стоимости предоставлена в качестве займа, во многом зависит возможность обеспечения интересов кредитора в случае обращений взыскания на заложенное имущество и его реализации на публичных торгах (При предоставлении кредита под залог коммерческой недвижимости или земли возможна капитализация дохода от закладываемого имущества И выдача определенной его части в качестве займа. Величина займа и процент определяются на основе дохода от земли, гарантиями займа является доход от имущества, а не само имущество).

В России в связи с трудностями осуществления кредитного анализа в долгосрочном аспекте, определения и прогнозирования действительных доходов заемщика, а также в связи с несовершенством законодательства в части процедур по обращению взыскания на заложенное имущество основными методами снижения кредитных рисков являются краткосрочный характер ипотечных ссуд и использование беззалоговых схем кредитования.

Процентный риск. Вероятность возникновения риска изменения процентных ставок возрастает при предоставлении кредитов с фиксированной процентной ставкой, причем на длительный срок. Кредитор несет риск потерь как при повышении, так и при понижении рыночного процента по кредитам.

При повышении ставок потери кредитора очевидны, поскольку ему приходится привлекать обязательства по более высоким ставкам. А при тенденции к понижению процентных ставок на кредитном рынке заемщик может воспользоваться правом досрочного погашения кредита.

Процентный риск провоцирует риск досрочного погашения.

Основным методом снижения процентного риска является использование моделей погашения ипотечного долга, основанных на переменной процентной ставке по кредиту.

Риск досрочного погашения связан с тем, что ипотечный заем может быть выплачен заемщиком заранее, до срока погашения. Если заем выплачивается таким образом в период падения процентных ставок, кредиторы теряют возможность получить процентный доход, предусмотренный контрактом.

При увеличении процентных ставок заем, вероятно, не будет выплачен заранее.

Обычно в кредитном договоре оговариваются санкции за досрочное погашение в виде определенного процента от первоначальной суммы долга, от невыплаченного остатка по кредиту либо процент за определенный срок (например, 3 месяца).

Кроме того, в качестве меры защиты кредитора от риска досрочного погашения используется включение в договор запрета на досрочное погашение в течение определенного срока.

Штрафные санкции обусловлены прежде всего тем, что при падении рыночных процентных ставок кредитор получит меньший доход, так как заранее выплаченная сумма должна быть выдана в ссуду под более низкий процент.

Закон о залоге (ст. 45) допускает досрочное исполнение обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме и в любое время, если договор об ипотеке исключает возможность последующего залога имущества.

Риск ликвидности связан с возможностью того, что поступления платежей по кредитам (процентов и выплат в счет основной суммы долга) кредитору будут недостаточны для выполнения его текущих обязательств. Это особенно актуально для займов с отсрочкой платежа (с постепенным увеличением платежей, с выплатой только процентов и др.).

Законодательный риск связан с возможностью изменений в законодательной базе регулирования ипотечного кредитования. Это касается норм, влияющих на статус закладных, на процентные ставки и др.

Источник: http://snip1.ru/house/riski-ipotechnogo-kreditovaniya/

Какие риски бывают при ипотеке?

Ни для кого не секрет, что в стоимость ипотеки входят также различные виды рисков. Причем рискам подвергаются, как банки, выдающие ипотечный кредит, так и заемщики, закладывающие свое жилье.

Все типы рисков можно разделить на систематические и несистематические. Большинство ипотечных рисков относится к систематическим, однако они не носят индивидуального или местного характера.

А вот несистемные риски свойственны конкретной местной экономике.О каких рисках ипотеки стоит знать заемщику?

Ипотечных рисков достаточно много, и они могут быть вызваны разными причинами: инфляционными, политическими, валютными, экономическими, налоговые. В результате возникают, риски ценных бумаг, недополучения прибыли, ликвидности, снижение стоимости недвижимости, потерь доходов и пр. Они непосредственно или косвенно влияют друг на друга.

И если заемщику стоит бояться только возможной потери имущества и риска утраты или понижения доходов, то для кредитора ненадежность ипотеки в несколько раз выше. Чтобы понимать, из чего складывается стоимость жилищного займа, заемщику будет полезно знать основные банковские риски. Для ипотечного кредитования особо важными являются несколько видов рисков, которые мы сегодня рассмотрим.

Риск досрочного платежа

Огромную роль в ипотечном кредитовании играет риск досрочного платежа, смежный риску ликвидности и процентной ставки. При досрочном погашении ипотеки заемщиком банк теряет значительную часть прибыли.

В настоящее время для всех финансовых организаций характерны основательные маркетинговые исследования рынка заемных денег, жилищного рынка, общего рынка капитала, а также анализ контроль и управление рисков, жесткий контроль кредитного портфеля.

И все это является частью общей стратегии управления банками.

Это обязательное условие работы любой кредитной организации, целью которой является получение определенной доходности с выдачи жилищных займов и других операций. В связи с использованием банками сложных финансовых технологий, усиливается роль государства и контроль рискованных операций. Остановимся на двух основных рисках, которые наиболее характерны для ипотечного кредитования.

Риск процентной ставки

Известно, что банковская прибыль в основном формируется за счет разницы в процентах по выданным займам и привлекаемым депозитам, а также выпускаемым ценным бумагам и облигациям.

Риск процентной ставки — это риск недополучения кредиторами прибыли в результате уменьшения процентной ставки, по которой была выдана ипотека.

То есть когда процентная ставка оказывается меньше, чем проценты по депозитам.

Изменения ставок по ипотеке могут происходить по самым разнообразным причинам: в связи выбором неэффективной банковской политики или неправильных инвестиционных технологий и инструментов, в связи со сложившейся в стране с экономической или иной ситуацией. Основной сложностью долгосрочного кредитования, которым является ипотека, является сбалансированность банковских активов и пассивов.

Получается, что ставки по выданным займам (активам) являются постоянными в течение длительного срока, а вот пассивы финансового учреждения (вклады) в связи с их краткосрочностью и свободой изъятия остаются слабо привязанными. Поэтому риск процентной ставки включает не только изменение ставок по ипотеке, но также и понижение стоимости выплат по существующему займу.

В связи с этим риск процентной ставки рассматривают и как часть риска неликвидности, поскольку они взаимозависимы, и особо возрастают при применении рискованных ставок в больших объемах, когда долгосрочные кредиты выдаются в значительно большей доле или, наоборот, при большом объеме кратковременных вкладов. Так, если сменить краткосрочные депозиты на среднесрочные вклады, то риск процентной ставки значительно уменьшится.Каким рискам подвергается банк при ипотечном кредитовании?Также необходимо учитывать и влияние самой процентной ставки. Банк не может с целью уменьшить риск бесконечно поднимать процентную ставку, поскольку вскоре эта ставка будет непосильна для заемщика. Банк должен правильно оптимизировать соотношение уровня риска, и ожидаемого дохода. При этом зависимость доходов и риска, как правило, обратно пропорциональна.

Решить проблему надежности жилищных займов путем уменьшения процента за счет снижения процента по вкладам также невозможно, поскольку в этом случае быстро иссякнет источник накопления.

Здесь необходимо найти другие пути, которые включают работу с максимальными ставками по депозитным вкладам и минимальными ставками по ипотеке, минимизацию расходов за счет больших объемов кредитования, создание новых эффективных технологий с целью получения минимальных расходов и максимальной прибыли.

Важную роль в этом процессе играет объединение мелких банков в крупные. Безусловно, процентная ставка по ипотеке регулируется рынком, а также прибылью финансового учреждения. Однако жесткие кредитные условия могут резко ограничить доступность ипотечных займов. К тому же установка кредитной организацией ставки выше принятой является нарушением закона и облагается штрафными санкциями!

Кредитный риск при ипотеке

Под этим термином понимается риск невыполнения заемщиком ипотеки своих обязательств по каким-либо причинам. Проблема кредитного риска решается комплексно и со стороны государства, и со стороны самой финансовой организации в области первичного взноса. Огромная роль отводится правильному выбору кредитных инструментов и технологий как составной части политики банка.

Для определения надежности и доступности кредита существует целый ряд разнообразных показателей. Ввиду больших рисков ипотечного кредитования в качестве дополнительной гарантии по займу, к залогу и страхованию прилагается обязательный крупный первичный взнос заемщика продавцу в качестве частичной оплаты жилья.

При этом выдаваемый ипотечный кредит всегда меньше стоимости недвижимого имущества на сумму первоначального взноса, и максимальный размер займа определяется исходя из данных показателей.

Максимальную сумму кредита ограничивают также доходы заемщика.

А все кредиты, составляющие более 85 — 90% стоимости заложенной недвижимости, обязательно подлежат дополнительному страхованию кредитного долга заемщиками.

Влияние стоимости жилья на ипотечные риски

Цена недвижимости играют существенную роль в части возникновения и снятия рисков, поскольку все стандартные показатели кредита (ставка, размер, сроки) будут зависеть непосредственно от залога — предмета ипотеки. Таким образом, на практике самую значительную роль играет оценка стоимости ипотечной недвижимости.

От цены квартиры непосредственно зависят все стандартные показатели жилищного займа.

Занижение или завышение стоимости жилья приводит к занижению или завышению суммы кредита, его первоначального взноса, а также итоговой стоимости ипотеки. Все эти показатели влияют на общую доступность кредита.

Правильная же оценка стоимости недвижимого имущества — это надежность ипотеки для всех участников рынка: кредиторов, инвесторов, заемщиков и государства.

Реальная оценка стоимости недвижимости необходима не только при кредитовании под залог имущества, но и при сделках купли-продажи, при страховании, при налогообложении при наступлении страховых случаев и определении ущерба и т. д.

Делайте все честно и открыто, чтобы минимизировать все риски: и свои, и банковские!

(1 5,00 из 5)
Загрузка…

Источник: https://moezhile.ru/riski/riski.html

Риски ипотечного кредитования

Риски подразделяются на систематические и несистематические. Систематические риски не носят специфического (индивидуального) или местного характера. Несистематические риски – это риски, свойственные конкретной местной экономике. Большинство ипотечных рисков относятся к систематическим рискам.

Ипотечные риски могут быть вызваны разными причинами – экономическими, инфляционными, валютными, налоговыми, политическими, рисками ценных бумаг, рисками неполучения прибыли, рисками банковской неликвидности (ликвидности), неплатежеспособностью клиента, снижением стоимости недвижимости и т.д. Одни из них являются обобщенными рисками – инфляционный, рыночный; другие – пограничными, комплексными с другими рисками непосредственно или косвенно влияют друг на друга.

Внедрение операций по долгосрочному жилищному ипотечному кредитованию ставит перед банками ряд особых проблем в области управления своими рисками в силу специфики данного вида кредитования, требующая принятия особых мер по управлению рисками, заключается, прежде всего, в скудеющем: – долгосрочный характер кредита; – обеспечение возвратности кредитных средств осуществляется в виде залога жилого помещения, приобретенного на средства кредита; – способ погашения кредита, при котором платежи распределяются равными частями на протяжении всего срока кредита.

Наиболее характерными рисками, присущими данным кредитным операциям являются следующие: кредитный риск, риск процентных ставок, риск ликвидности.

Кредитный риск – это риск неисполнения заемщиком своих обязательств по кредиту, риск неплатежа.

В качестве системных причин, влияющих на степень кредитного риска, следует отметить: – уровень развития законодательной базы, ее адекватность задачам развития системы жилищного ипотечного кредитования населения; – социально-экономическая стабильность в стране, уровень развития жилищного рынка, наличие достаточно платежеспособного спроса на ипотечные кредиты.

Существует целый ряд показателей, определяющих важность (и доступность) кредита. В качестве дополнительной гарантии кредита (к залогу и страхованию) ввиду больших рисков ипотечного кредитования предполагается крупный первичный взнос заемщика в качестве частичной оплаты недвижимости продавцу.

Повышение рыночного кредита над суммой кредита и определяет степень защищенности на всех стадиях кредитования. Это является важнейшим фактором повышения ликвидности предмета обеспечения, отягощенного залогом. Чем больше взнос или выплаченная часть кредита, тем легче продать этот кредит.

Следовательно, риск уменьшается в прямом соответствии с выплатами как по первичному взносу (чем больше взнос, тем меньше риск), так и с выплатами по основной части кредитного долга.

Доходы заемщика также напрямую ограничивают максимальную сумму кредита. В то же время процент по кредиту влияет на сумму кредита, но уже косвенным путем, через максимальную сумму кредитного долга или максимальные выплаты по оплате за кредит, входящие в общую сумму и составляющие обычно его большую часть.

В случае рискованных кредитов доля ипотечного обязательства должна быть обязательно меньше стоимости недвижимости на 30% и выше, с предоставлением также дополнительных гарантий.

Существенным условием ипотечного договора помимо ставки, срока и размера кредита (основные параметры кредита) является сам предмет залога, его стоимость и цена (а также оценка соответствия стоимости цене).

Цена и стоимость недвижимости играют важную роль в части возникновения и снятия рисков, так как все стандартные показатели кредита (размер, срок, ставка) самым непосредственным образом будут зависеть от предмета ипотеки (залога)

Таким образом, практически самую большую роль играет оценка стоимости недвижимости. Во-первых, от нее непосредственно зависят все стандартные показатели кредита. Завышение или занижение стоимости недвижимости приводит к завышению или занижению суммы кредита, его первоначального взноса, а также платы за кредит (которая в сумме обычно больше одной стоимости недвижимости).

Все это влияет на общую доступность кредита. Во-вторых, правильна оценка стоимости кредита – это надежность кредита для всех участников рынка: государства, кредиторов, инвесторов.

Реальная стоимость недвижимости необходима при сделках купли-продажи, при кредитовании под залог имущества, при страховании, при наступлении страховых случаев и определении ущерба, при налогообложении.

Управление кредитным риском со стороны банка определяет необходимость проведения постоянного контроля за состоянием и качеством кредитного портфеля банка, как по его структуре кредитов, так и с точки зрения мониторинга за отдельными группами кредитов.

Риск процентной ставки. Банковская прибыль (доход кредитора) формируется, в основном, за счет разницы в процентах по выданным кредитам и привлекаемым источникам (по депозитам, банковским займам, выпускаемым ценным бумагам и др.).

Риск процентной ставки – это риск недополучения банками прибыли в будущем в результате изменения процентных ставок (по самым разным причинам, в частности, в связи с экономической или иной ситуацией, выбором неэффективной банковской политики, выбором неправильных инвестиционных инструментов и технологий и т.д.), т.е.

когда процентная ставка, по которой выдан кредит заемщику, оказывается меньше, чем процентная ставка по привлекаемым банкам в настоящее время или в будущем средствам.

Сбалансированность банковских активов и пассивов, как по ставкам, так и по времени является основной сложностью в долгосрочном кредитовании, в частности, в связи со свободным режимом изъятия средств (или предупредительным, в зависимости от технологии сбережения) по депозитам, а также непредсказуемостью рыночный ставок и другим причинам.

Банки, занимающиеся выдачей ипотечных кредитов, преодолевают риск процентной ставки посредством использования новых кредитных инструментов. Наиболее эффективным типом кредитов, снижающим риск процентных ставок, являются кредиты с переменной процентной ставкой, отражающие изменения рыночной процентной ставки.

Риск ликвидности. Данный риск возникает при недостатке ликвидных ресурсов у банка и при наступлении сроков платежей по своим обязательствам, который возникает в силу несбалансированности его активов и пассивов.

В процессе долгосрочного ипотечного кредитования обостряется проблема обеспечения ликвидности баланса банка. Это связано с тем, что ресурсная база ипотечных кредитов формируется в значительной степени за счет привлечения краткосрочных кредитов и депозитов.

В этих условиях велика вероятность возникновения ситуации неплатежеспособности в результате невозможности банка полностью покрыть срочные обязательства по пассивным операциям, поскольку отвлечение средств в долгосрочные кредиты не компенсируется привлечением долгосрочных пассивов.

Источник: https://megalektsii.ru/s20419t9.html

Интеллектуальный портал Akyl.kz :

Система управления рисками ипотечного кредитования

Ипотека Финансовые риски, возникающие на различных этапах ипотечного кредитования, в значительной степени определяют параметры кредита (размер, процентную ставку, период кредитования, сумму первоначального взноса и т. п.). Эффективное управление данными рисками может существенно изменить ситуацию, приблизить кредиты к возможностям их потенциальных потребителей. Рассмотрим основные риски с которыми сталкивается каждый из участников ипотечного кредитования, а также различные механизмы управления этими рисками.

Риски заемщика

Предполагается, что банк, в который обращается заемщик, предоставляет аннуитетный (annuity) ипотечный кредит с переменной процентной ставкой, привязанной к ставке LIBOR.

По кредиту заемщик ежемесячно выплачивает ставку процента, равную LIBOR + аннуитет (процентная надбавка кредитора за его риски (условно возьмем (5%)).

Риски, с которыми сталкивается заемщик на российском ипотечном рынке, – это процентный риск и риск изменения валютного курса.

Процентный риск возникает из-за того, что заработная плата заемщика не привязана к рыночной процентной ставке. Следовательно, рост процентной ставки приведет к тому, что заемщику придется тратить на выплаты по кредиту большую часть своего дохода, чем предполагалось первоначально. Возможно несколько вариантов управления процентным риском.

Во-первых, такой риск можно хеджировать с помощью однопериодных опционов, каждый из которых будет исполнен в момент поступления платежа (однако нет уверенности, что удастся каждый период получать такой опцион). Во-вторых, можно использовать многопериодные процентные опционы.

Для реализации такого варианта страхования требуется достаточно развитая система дилинга по процентным кэпам, флорам и свопам, которая в России отсутствует.В соответствии с данной схемой продавец кэпа осуществляет платеж заемщику каждый раз, когда контрактная ставка-ориентир превышает контрактную ставку – ставку на дату расчета.

Таким образом, заемщик может застраховать изменение ставки LIBOR, которая будет выступать ставкой-ориентиром, на уровне ставки , равной текущей ставке LIBOR, например 5%.

Каждый раз, когда ставка LIBOR будет подниматься выше 5%, дилер по кэпам будет выплачивать на каждую дату расчета сумму, равную CF = max LBOR – , 0 х NP x LPP,где CF- денежный поток, получаемый покупателем кэпа;NP (notional principal) – условная основная сумма, которую страхует заемщик;LPP – длина расчетного периода.

Вторым вариантом страхования процентного риска может стать использование свопа. Заемщик должен найти своп-дилера, который согласится выплачивать ему плавающую ставку LIBOR в обмен на фиксированную ставку в размере, например, 5%.Третьим вариантом может стать использование процентно-флорового свопа.

Если заемщик уже имеет своп, то, приобретя флор, он может получать дополнительную прибыль (за вычетом предварительной выплаты по флору) от превышения фиксированной ставки над ставкой LBOR.Продавец флора платит его владельцу каждый раз, когда контрактная ставка-ориентир опускается ниже ставки (floor) контракта на дату расчета.

Каждый раз, когда ставка LIBOR будет опускаться ниже ставки = 5%, дилер по флорам будет выплачивать на каждую дату расчета сумму, равную:CF = max ставка – LIBOR, 0 х NP x LPP,где CF – денежный поток, получаемый заемщиком;NP – условная основная сумма, которую страхует эмитент;LPP – длина расчетного периода.

Четвертым вариантом страхования процентного риска может стать покупка коллара (collar). Покупатель коллара покупает кэп (prime cap) и одновременно продает флор (prime floor). В результате покупки коллара происходит (locking into a band) плавающей процентной ставки в интервале, ограниченном сверху и снизу. В нашем примере ставка LBOR для заемщика может колебаться от 4% до 5%.

Если LBOR превышает 5%, то дилер по кэпам платит заемщику, а если LBOR ниже 4%, то заемщик платит дилеру по флорам. Покупка коллара имеет смысл, если есть уверенность, что рыночная ставка не будет ниже предела, установленного ставкой , – 4%. В этом случае стоимость покупки кэпа снижается за счет суммы, полученной от продажи флора.

Риску изменения валютного курса заемщики подвергаются из-за того, что на российском рынке ипотеки кредиты предоставляются в долларовом исчислении, обязательства по кредитам рассчитаны также в долларовом эквиваленте, а доходы заемщика в подавляющем большинстве имеют рублевый номинал.Заемщики, которые хотят защитить свой доход, направляемый на накопление первоначального взноса или на погашение кредита, от резких колебаний валютного курса, могут в краткосрочном периоде использовать валютные фьючерсы и опционы. Для этого им необходимо обратиться к услугам брокерской фирмы. Вместе с тем хеджирование рисков изменения валютного курса в течение длительного периода времени является сложной и дорогостоящей операцией.

Риски вкладчика

Если потенциальный заемщик открывает накопительный счет в банке, то он подвергается процентному, кредитному и валютному рискуУправление процентным риском вкладчика – это страхование потерь из-за снижения депозитной процентной ставки.

Технология управления данным риском практически не отличается от уже рассмотренной технологии управления процентным риском заемщика. Отличие заключается в том, что необходимо страховать каждый взнос на банковский счет и использовать процентный флор.

Управление кредитным риском вкладчика заключается в выборе надежного банка, обладающего высоким рейтингом, или банка, имеющего статус уполномоченного ипотечного агентства.Валютный риск вкладчика возникает в случае, когда вклад производится в национальной валюте (рублях).

Технология управления данным риском не отличается от рассмотренной ранее.

Риски кредитора

Рисками первичного ипотечного кредитора являются: процентный риск, кредитный риск, риск ликвидности и риск досрочного погашения или реинвестиционный риск.Кредитный риск – это риск несвоевременной (просроченной) уплаты и/или неуплаты обязательств по ипотечному кредиту.

Для инвестора, владеющего правами по ипотечному кредиту, это значит, что он не получит ожидаемого денежного потока, по ипотеке в связи некредитоспособностью заемщика.Для российского рынка основным способом страхования кредитного риска остается проведение тщательного андеррайтинга кредита.

При этом типовыми значениями параметров такого андеррайтинга являются: отношение месячного платежа заемщика к его ежемесячному доходу 25-35%; отношение суммы кредита к рыночной стоимости залога (loan-to-value ratio – LTV) – 50-85%; размер кредита не более 50 тыс.

Также обязательным элементом ипотечного кредитования является страхование заложенной недвижимости, жизни и трудоспособности заемщика.

Богатый опыт по управлению кредитным риском имеют американские ипотечные организации Fannie Мае (Federal National Mortgage Association, Fannie МаеЗ), Ginnie Mae (Government National Mortgage Association, Ginnie Mae4) и Freddy Mae (Federal Home Loan Mortgage Coloration, Freddie Mac5).

Механизм управления кредитным риском.

. Первичный кредитор продает ипотечные кредиты (mortgages) или пул ипотечных кредитов pool of mortgages) ипотечному агентству, оставляя за собой право обслуживания кредитов и получая за это вознаграждение в виде комиссионных.

Кредитная ставка, получаемая по таким кредитам, должна быть достаточной, чтобы покрыть стоимость фондов, административные расходы, кредитный риск, риск процентной ставки, возникающий из финансирования кредитов с возможными досрочными погашениями за счет обязательств с фиксированной ставкой, и должна обеспечить достаточный размер прибыли от вложения средств. При использовании такой схемы ипотечное агентство принимает на себя кредитный риск и риск процентной ставки.

. Первичный кредитор передает пул ипотечных кредитов ипотечному агентству в обмен на эмитированные им ценные бумаги. Эти ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами (MBS), высоконадежны и ликвидны.

При этом ипотечное агентство гарантирует держателю MBS своевременную уплату платежей по основному долгу и уплату процентов.

За предоставленные гарантии ипотечное агентство взимает с кредитора ежемесячную плату, исчисляемую исходя из размера невыплаченной суммы долга по ипотечным кредитам пула. Программа .

Эмитент, владеющий пулом ипотек, выпускает ценные бумаги, обеспеченные этим пулом, и в случае необходимости покрывает своими собственными средствами просроченные платежи заемщика. Ипотечное агентство гарантирует своевременные выплаты по ценным бумагам, получая за это комиссию от эмитента.

Риск реинвестирования

Риск реинвестирования – риск того, что обязательства банка по выпущенным ипотечным облигациям превысят поступления но выданным (или выкупленным) кредитам. Как правило, заемщикам предоставляется право досрочно погасить кредит полностью или его часть, хотя запрет на досрочное погашение на первые несколько лет может быть отражен в договоре об ипотеке. Это увеличивает риск реинвестирования. Для инвестора, владеющего правами по ипотечному кредиту, досрочное погашение означает, что он получает достаточно большой объем денежных средств, которые необходимо реинвестировать. Основными проблемами при этом являются следующие:1. Инвестору заранее не известно, в какой момент времени может произойти досрочное погашение или поступление денежных средств как результат обращения взыскания на недвижимое имущество и в каком объеме;2. Рыночная процентная ставка в момент реинвестирования может быть низкой.

ИСТОЧНИК ИНФОРМАЦИИ: HTTP://FINANCIAL-HELPER.RU/

Источник: http://www.akyl.kz/rubricator/page/rid/125/id/246/stage/2

Поделиться:
Нет комментариев

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.

×
Рекомендуем посмотреть